以租抵债的租赁权能否阻却法院强制执行？

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案情简介

在申请执行人方某与被执行人陈某民间借贷案件的执行过程中，法院作出执行裁定，拍卖陈某名下的一幢房产。案外人孙某作为异议人提出，因陈某欠其工资及投资收益，在法院查封涉案房屋前两个月已与陈某签订该房屋的《房屋租赁合同》，租赁期限十年，通过抵债方式一次性交纳十年房租。因此，孙某要求确认其在租赁合同期间享有买卖（拍卖）不破租赁的权利；买卖（拍卖）成交价确定时通知其，其在同等价格条件下享有优先购买拍卖房屋的权利。

法院审理

法院审理认为，从形式上来看，异议人提交的房屋租赁合同签订日期虽在法院查封该房屋之前，但其支付租金的方式是通过以债抵租的方式，实质是债的一种履行方式。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”根据上述规定，案外人作为承租人主张排除对不动产的强制执行，应提供证据证明在人民法院查封前已经签订合法有效租赁合同，并已经合法占有、使用该不动产。案外人孙某主张的欠付工资及应支付投资收益抵顶十年租金，未提供有效证据证实债权的真实合法性，且未提供证据证实在人民法院查封前已经合法占有、使用案涉房屋。故案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的异议请求不成立。

法官说法

“买卖不破除租赁”是为保护承租人的弱势地位而设立的制度，其赋予了承租权这一债权具备了物权化的对抗属性，是对合同的相对性的突破。在金钱债务执行过程中，如果不动产存在租赁关系，对被执行人不动产处置参考价和拍卖成交价的影响非常大，特别是承租人提前支付多年租金的情况下影响更大。因此，申请执行人为了最大限度实现自己的债权，往往不同意案外人“带租拍卖”的要求。实践中，有些被执行人为了对抗执行，虚构租赁关系，恶意利用“买卖不破除租赁”规则向法院提出异议，意图阻却执行。申请执行人的债权和案外人的租赁权冲突时，案外人的租赁权能否对抗法院对涉案不动产的执行，需要根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定进行审查，重点审查两个方面内容：一是案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，是否已订立真实有效的不动产租赁合同；二是案外人在人民法院对不动产予以查封前，是否已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并在不动产内生活、生产、经营等。上述案件中，孙某与陈某签订的房屋租赁合同是陈某以其房屋使用权抵偿其欠款，“以租抵债”实际是一种债的履行方式，不同于承租人与出租人签订的租赁合同，同时，案外人孙某未提供有效证据证实债权的真实合法性及涉案房屋在被查封前已经由其合法占有、使用，因此不适用“买卖不破除租赁”原则。