牌桌上的房企｜金光华集团旧改路开低速

来源：观点地产网

观点网 自房地产市场进入调整期以来，土地市场的交易量也出现了一定程度的萎缩。在这种情况下，城市更新成为房地产市场增量最重要的来源之一。

深圳今年旧改市场的动态不少，各区均有不少项目进展得到更新，包括光明区光明街道富力片区城市更新单元、龙华区观湖街道松元厦向西片区城市更新单元、盐田区海山街道沙头角林场桐华大厦片区城市更新单元、宝安区西乡街道西乡牛湾旧村城市更新单元等。

不过，肉虽多，狼也不少。深圳这片热土上，参与旧改的玩家可以笼统地分成三派：以华润、招商等为代表的央企军团；以佳兆业、鸿荣源等为代表的民企旧改专家；以碧桂园、福天兴业为代表的外地“深漂”。

在上面的分类之下，那些中小型房企其实也可以自成“隐形地主”派别，其中的代表便是金光华集团。

两个多月前，由于前万科深圳副总冯卷的加盟，金光华集团久违地暴露在公众面前，也引起了人们对其业务发展的关注。

走上旧改道路

金光华集团至今成立三十年，当前业务涵盖住宅开发、城市更新、商业投资及运营、产业园区开发及运营、物业管理五大板块。

和其他许多房地产大佬一样，金光华集团的创始人李亚鹤也是“潮汕帮”成员。1964年出生的李亚鹤，在17岁那年为了分担家里的经济压力，选择了辍学前往深圳打工。在老乡的帮助下，他在某个建筑工地上找到了一份谋生的工作。在这之后的两三年里，他辗转于各个工地，积累了丰富的经验。

1984年，年方20岁的李亚鹤组建了一支施工队，独立承揽建筑工程，迈出了创业的第一步，并用十年时间完成了原始财富的积累，为日后打造自己的地产帝国奠定了基石。

20世纪90年代，由于国家宏观调控政策的影响，房地产业市场一片萧条，许多开发商纷纷撤资保身。李亚鹤却趁此时机逆势而行，利用手中全部资金以较低的成本悄然完成了土地储备。

1995年，李亚鹤成立深圳金光华实业集团有限公司（简称“金光华集团”），正式进军房地产开发领域。1998年，金光华集团在深圳福田开发的第一个项目光华园开盘，并大获成功，集团凭此度过了初创阶段。

2000-2004年，金光华集团在罗湖的三个盘——新天地名居、金城华庭、金园陆续入市；随后，集团的扩张步伐来到龙华区，2006-2009年先后完成春华四季园、龙岸花园、溪山美地园三个项目的开盘，其中后两者为豪宅项目，均取得不错的成绩，集团的房开事业表现得蒸蒸日上。

除了住宅开发这条“主线”，金光华的“支线”任务进展得也很不错。

在住宅市场站稳脚跟之后，金光华集团开始入局商业赛道。2003年，其成立了深圳市金光华商业有限公司。次年，该集团在罗湖投资15亿建造了当时深圳最大的单体零售商业——金光华广场，并于同年底开业。

作为深圳第一个超大型地铁上盖商业物业，金光华广场成为了深圳“地铁MALL时代”的开端，至今仍是深圳商业地标之一。尽管是20年前打造的商圈，金光华广场至今仍旧很能打，自2016年销售额突破20亿以后，便一直保持在这一水平左右。

据第三方数据显示，2022-2024年，金光华广场的销售额分别为21.5亿元、23.5亿元、23.8亿元，虽比不上万象城、壹方城这些头部项目，但在罗湖区域也是名列前茅。

不过，金光华广场的归属权存在疑点。

2012年12月，深圳市规土委曾对金光华集团出具《行政处罚决定书》，称由于其与另一家公司涉嫌非法转让土地，拟没收金光华广场项目地块上所有建筑物，财政部门委托深圳市投资控股有限公司管理。

对于此次处罚，虽然金光华集团在2014年向福田区法院提起了行政诉讼，但被以缺乏事实和法律依据为由而驳回了诉讼请求。一审败诉后，其又向深圳市中级人民法院提起了上诉。

关于后续的诉讼结果已找不到相关资料可以佐证，不过在集团官网上，该广场赫然列在公司商业投资及运营板块，因此推测其或许仍归属于金光华集团。

经此一役，金光华集团似乎放弃了在商业方面的布局，迄今为止并无新增开业的商业项目。

不过，上帝并不会把所有的门和窗都关上，在商业进展不顺的时候，该公司开始走上另一条道路。2015年，金光华成立城市更新集团，转弯驶向旧改之路。

旧改成绩

2018年，平湖凤凰工业园项目被列入更新计划，这是金光华集团的第一个城市更新项目，共分为5个地块开发，其中的两个地块在2023年11月就已经入市，分别命名为凤凰九里恒苑（宗地号G05417-0058）、凤凰九里慧苑（宗地号G05417-0059）。

据了解，金光华·凤凰九里项目整体占地面积约8万㎡，总建面约70万㎡，首开推出1栋1/3单元，共430套房源，房型为68-106㎡的2-4房，备案价单价3.72万-4.9万/㎡，折后均价3.75万元/㎡。

然而，项目去化效果并不理想，截止今年7月整体去化率不到60%。今年3月，凤凰九里慧苑取证加推，本次推出的是1栋2单元和4单元的部分房源，共216套，截止目前网签仅18套，去化率不到10%。

在平湖凤凰工业园之后，金光华陆续新增了许多旧改项目，比如2019年，公司在深圳的大布巷、黎光、库坑、大水田、新生共计5个项目列入城市更新计划；2021年，向西、白坭坑、坪地共计3个项目列入更新计划等。

根据公司官网显示，目前金光华城市更新集团已经布局深圳龙华、龙岗、福田、南山等区域，业务涉及拆除重建及整村统筹等城市更新和土地整备，拥有近20个项目，涵盖旧村、旧城、旧工业区、交通枢纽等众多领域。

虽然在手的项目不少，金光华集团的改造速度却有点跟不上。

根据公开资料，该公司旧改项目目前仅有两个项目入市，除上述凤凰九里之外，另一个是在去年9月入市的溪山禾玺，与前者相比，后者的去化效果略好一筹。

溪山禾玺是龙华观澜大布巷片区城市更新单元的推广名。资料显示，大布巷片区城市更新单元包含20个大小不一的地块，共分为4期开发，其中一、二期的开发主体是深圳金广房地产有限公司，该公司大股东为金光华集团，持股60%。

2024年9月，溪山禾玺的首发产品“首府”入市，推出1栋两个单元的超高层，合计478套房源，备案均价约4.4万/㎡，截止目前备案套数381套，去化率约为80%；

溪山禾玺二期项目“御府”于今年5月开盘，推出1栋、3栋、4栋合计744套房源，备案均价4.6万/㎡，折后价格4万/㎡。市场消息指出金光华·溪山禾玺御府最终售出291套，不过根据深圳住建局显示，项目目前的备案套数为116套，去化率约15.6%。

从公司当前手上的项目分布来看，金光华大部分的旧改项目都集中在龙华、龙岗两地，通过与街道办、村股份公司长期合作，形成了一定的区域资源优势。

但也要看到，在这两个区域之外，金光华集团并无多少市场优势，项目储备也不多。若是以一种动物来形容，金光华集团就像是乌龟，守着一亩三分地，慢悠悠地在路上走着。

不过，金光华集团最近也有些蠢蠢欲动，瞄准了轻资产板块。

今年4月，其将旗下物业公司——深圳市光华物业管理有限公司更名为深圳顺邦物业集团有限公司，对此，集团方面表示：“顺邦”更贴近金光华集团对物业服务的定位和内涵。

并指出，在原有服务基础上，顺邦物业集团将进一步优化服务流程，引入先进的管理理念和技术手段，提高服务效率和质量同时，将积极拓展多元化增值服务，如社区商业、家政服务等，以满足业主日益多样化的生活需求。

同时顺邦物业集团除了服务金光华集团开发项目外，还将充分参与市场竞争，积极拓展其他市场项目。

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