华东区新开盘谍报：房企推盘积极性高，开盘项目数量较上期显著增长

区域市场综述：

根据，2025年8月25日-9月21日，房企推盘积极性提升，华东大区重点城市上海、杭州、苏州3个重点城市累计79个项目开盘，推出房源6259套，环比增长87.5%。其中，上海的外滩瑞府等19个项目，杭州的绿城丽香庭等19个项目，由于区位优势、周边配套丰富、通达性好等原因实现开盘热销，去化效果非常好。

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▍上海：房企推货意愿高涨，开盘项目数量较上期翻倍，刚需、刚改产品仍为市场主力

监测31个项目开盘，共推出3429套房源，中心城区和郊区均有分布，纯新盘推出6个，老盘新开项目25个。

• 刚需、刚改项目合计占比超七成。

• 开盘价格分化明显，终极改善项目均价可至20万/㎡，远郊刚需仅3.7万/㎡。

• 近三成楼盘开盘当日售罄，另有两成楼盘当日去化超80%。

热点项目：

上海：外滩瑞府(2025年9月14日）

• 价格优惠：无优惠。

• 认购去化：外滩瑞府已于9月14日开盘，本次共计推出119套房源，主力户型为121/161㎡三、四房，均价147800元/㎡，一房一价，目前房源已售罄，去化率100%。

• 入围情况：项目在认购期间预约认购200组，认购率约168%，未触发积分制。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 教育配套齐全直线3km范围内有75个幼儿园;39个小学，如上海市虹口区四川北路第一小学、宝山路小学、虹口区第三中心小学、上海市静安区闸北第一中心小学、静安区闸北第三中心小学等;52个中学，如上海市鲁迅初级中学、继光初级中学、上海继光高级中学、华东师大一附初中、华东师大一附中(虹关路)等。

• 生活配套便捷楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有27个一级及以上医院。其中上海长海医院(虹口院区)距离楼盘1.4km，上海市中医医院芷江中路院区距离楼盘1.6km，上海中医药大学附属上海市中西医结合医院距离楼盘2.3km，上海交通大学医学院附属仁济医院西院距离楼盘2.3km，上海长征医院距离楼盘2.5km，等等，为医疗需求提供了可靠保障。楼盘周边3km范围内有103个商场，包括利通广场、壹丰广场(四川北路店)、上海ist艾尚天地购物中心、合新里、上海星荟中心等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有325个公园，距离最近的仅109m，非常方便日常休闲使用。

• 交通极为便利周边直线3km范围内有26个地铁站（四川北路、海伦路、东宝兴路、国际客运中心、宝山路、天潼路、临平路、邮电新村、提篮桥、中兴路、南京东路、曲阜路、虹口足球场、西藏北路、陆家嘴、大连路、曲阳路、新闸路、四平路、人民广场、中山北路、杨树浦路、上海火车站、浦东南路、豫园、鞍山新村），轨道交通发达，距离最近的地铁站是四川北路。周边直线1km内有27个公交站，距离最近的武进路吴淞路站仅有185m，周边公共交通极为便捷。

上海：中建·玖上琅宸（2025年9月21日）

• 价格优惠：无优惠。

• 认购去化：中建·玖上琅宸已于9月21日开盘，共推出140套房源，主力户型为128/160/190/210/280㎡三房、四房，均价146800元/㎡，一房一价，目前房源已售罄，去化率100%。

• 入围情况：项目在认购期间认购180组，认购率约132%，未触发积分制。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 教育配套齐全直线3km范围内有81个幼儿园;35个小学，如上海市民办尚外外国语小学、上海市静安区大宁路小学、成功教育实验小学、上海市静安区闸北第二中心小学、上海市静安区闸北第二中心小学临时校区等;37个中学，如上海市虹口高级中学、上海市鲁迅中学、市北初级中学北校、风华中学、新和中学等。

• 生活配套便捷楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有25个一级及以上医院。其中同济大学附属第十人民医院距离楼盘1.2km，同济大学口腔医学院附属口腔医院距离楼盘1.2km，同济大学附属同济医院距离楼盘2.2km，上海长征医院距离楼盘2.5km，静安区中医医院距离楼盘1.3km，等等，为医疗需求提供了可靠保障。楼盘周边3km范围内有31个商场，包括大宁国际商业广场、百联莘荟购物中心、静安大融城、虹口今雨荟、盛源生活广场等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有76个公园，距离最近的仅276m，非常方便日常休闲使用。

• 交通极为便利周边直线3km范围内有10个地铁站（上海马戏城、延长路、汶水路、大华三路、行知路、中山北路、西藏北路、彭浦新村、中潭路、新村路），轨道交通发达，距离最近的地铁站是上海马戏城。周边直线1km内有18个公交站，距离最近的灵石路共和新路站仅有335m，周边公共交通极为便捷。

▍杭州：高温退去迎“金九”，杭州楼市推盘升温但分化显著

随着高温天气消退，杭州楼市步入“金九银十”传统旺季，开发商推盘积极性显著提升，市场整体活跃度有所回暖。

• 整体推盘放量，市场热度结构性回升：市区共有45个楼盘集中开盘，推出房源2437套，同期认购1560套，平均去化率为64%。期间累计登记人数达4617人，综合中签率为52.8%。多项数据表明，本阶段开盘规模与市场关注度较前期均有明显提升。

• 市场分化加剧，核心资产受捧：当前楼市“冷热不均”态势突出，购买力高度集中于主城核心板块。钱江世纪城、三塘、运河新城的高品质项目逆市热销，出现多个“日光盘”及个位数中签率。反观临安、富阳等外围区域去化艰难，承压明显。

当前改善型需求主导市场，反映出购房者在调整期更看重资产的抗风险能力与长期价值，导致需求向核心稀缺资源聚集。开发商亦以“小步快跑”策略应对，此分化格局预计将持续。

热点项目：

杭州：绿城丽香庭（2025.8.26）

• 开盘详情：2025年8月26日，绿城丽香庭首开推出5、6幢高层，共计74套房源，户型在149-185㎡之间。

• 价格优惠：均价54104元/㎡。

• 认购去化：项目吸引了338组家庭登记，中签率低至27.8%，选房当天共认购94套房源，去化率100%。

• 客户定位：全城高端改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 稀缺区位+地铁优势形成双重竞争力项目坐拥钱江世纪城南板块区位红利，享奥体配套辐射的同时，距地铁2号线振宁路站仅约150米，真正实现"地铁到家"，通勤便利性成为重要卖点。

• 精准定价策略打开市场窗口首开54104元/㎡的均价，虽较原限价上涨25.8%，但相较北侧奥体板块8万+房价仍形成明显价差，以"奥体平替"定位精准触达预算受限但渴望留在泛奥体区域的改善家庭。

• 产品力升级重构品质标准项目打造纯改善社区（149-185㎡），采用四面铝板+玻璃立面，配备恒温泳池等六大功能会所，精装用料全面升级，以肉眼可见的品质提升支撑价格涨幅。

• 绿城品牌背书强化购买信心凭借绿城连续10余年"顾客满意度领先品牌"的行业口碑，其"产品主义"理念深度契合改善客群对品质和保值性的双重需求，有效降低了客户决策门槛。

杭州：绿城悦海棠（2025.8.29）

• 开盘详情：2025年8月29日，绿城悦海棠首开推出18、19幢，共计78套高层房源，户型面积125-168㎡。

• 价格优惠：精装均价32837元/㎡。

• 认购去化：项目本次开盘共计有521组家庭报名登记，中签率15.0%，开盘当日房源售罄。

• 客户定位：地缘性刚改、改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 云谷核心区位价值全面释放项目地处杭州云谷板块核心，坐拥西湖区数字经济产业高地的先天优势。紧邻阿里云总部、西湖大学等重量级产业锚点，3公里范围内覆盖云谷天街（建设中）、地铁4号线（规划） 等关键配套。

• 产品创新重构居住体验作为云谷首个执行计容新规项目，创新采用3.2米架空层全抬升设计，打造12大主题泛会所，户型凭借全封闭阳台设计实现超10㎡"零公摊"空间，实际得房率超85%，为年轻家庭提供主城区稀缺的高实用性居住方案。

• 精准价格策略击穿市场预期首开均价32013元/㎡，较周边二手次新房低，形成价格倒挂。套均总价控制在350万级，较未来科技城核心区同类产品低20%以上，成为西湖区主城"最低门槛"的品质住宅选择。

杭州：大家咏印明庐（2025.9.15）

• 开盘详情：2025年9月15日，大家咏印明庐首开推出高层1、4幢，合计46套房源，户型面积205-245㎡。

• 价格优惠：精装均价78260元/㎡。

• 认购去化：项目本次开盘共计有146组家庭报名登记，中签率31.5%，开盘当日认筹42套房源，去化率高达91.3%。

• 客户定位：地缘高端改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 稀缺地段价值与板块红利叠加项目地处杭州主城核心的安琪儿板块，北面一线临京杭大运河，坐拥“武林与运河交汇黄金轴心”的稀缺区位。作为板块内首个突破原限价的高端项目，其地段价值与“武林最后留白”的规划前景，形成强劲的市场预期。

• 产品创新力打破同质化竞争咏印明庐以“杭州市中心首个全抬地豪宅”为设计亮点，通过最高约12米的架空层抬升，实现运河水系全景视野。项目摒弃传统高低配，规划4幢纯小高层，以“斯卡帕叠级”立面美学、主题泛会所及270°转角厅户型设计，构建差异化产品力。

• 精准定价策略激活高端购买力尽管首开均价达78260元/㎡，较板块原限价大幅上涨，但相较于武林核心区顶级豪宅仍存价差。项目以“总价1411万起”的入门门槛，精准触达主城高端改善客群，两套总价超2900万元的顶跃房源首开即被选走，印证目标客群对价格的高度接受度。

▍苏州：房企积极推盘，纯新开盘居多

本月监测3个项目开盘，共推出393套房源，集中分布于工业园区、相城区和吴中区。

• 价格方面，开盘项目定价整体较为稳健。

• 多数新开盘项目推出优惠促销措施，但去化表现分化明显。

• 刚需、刚改型住宅的客户群集中于30岁左右，改善需求型客户群集中于40岁以上。

热点项目：

苏州：龙湖东吴原著（2025年9月20日）

• 价格优惠：联排约98折，146-147㎡洋房约91折，189㎡约95折，叠加约88折。

• 认购去化：2025年9月20日本项目推出毛坯联排6#、精装11F洋房15/16#，精装四代8F洋房1#，毛坯4F叠加2/5#，共计147套，开盘认购70套，去化率48%。

• 客户定位：吴中主城地缘改善为主，辅助以周边板块外溢。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 位于人民路与东吴北路交汇处的核芯位置，生活配套齐全；

• 打造含洋房+四代宅洋房+叠墅+联排别墅的低密墅区，居住舒适度高；

• 社区自带约1500㎡的高奢会所，满足业主日常休闲需求。

项目缺点

• 部分低楼层可能受临路噪音影响。

苏州：晋墅（2025年9月12日）

• 价格优惠：94折，赠送2个车位。

• 认购去化：2025年9月12日本项目推出7F精装洋房13/15/23#，共计56套，开盘认购56套，去化率100%。

• 客户定位：以园区高端改善客户为主，大市其他区域客户辅助。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 双湖核心，配套优越；

• 品牌房企，户型设计有特色；

• 具备湖景视角。

项目缺点

• 单价较高。

本月开盘

表：部分典型项目开盘信息

注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。

下月预告

表：部分典型项目开盘信息

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