银行严把评估机构准入 筑牢“高评高贷”风险前置防线

中经记者 郭建杭 北京报道

近日，某全国性银行内蒙古分行发布评估机构服务采购项目公开招标公告称：“因现有供应商无法满足本项目业务需求，拟通过本项目引入投标人为呼伦贝尔市分行和包头市分行提供信贷业务及资产保全等用途的房地产评估服务。”

《中国经营报》记者注意到，近期陆续有广宁农商行、衢江农商银行、济南农商行等多家银行公开招标资产评估服务商。

某农商行人士告诉记者：“近期银行的资产评估服务商招标有两方面原因：一是部分银行资产评估服务商合约到期，银行在进行下一期的服务商招标，招标会提升服务商准入门槛；二是随着房地产抵押品评估价值过高，在房价下行期风险逐渐暴露，银行为加强资产评估服务管理所采取的应对措施。”

服务商门槛提高

上述某全国性银行内蒙古分行发布的评估机构招标公告显示，该招标项目的招标背景是因现有供应商无法满足本项目业务需求，拟通过本项目引入投标人为呼伦贝尔市分行和包头市分行提供信贷业务及资产保全等用途的房地产评估服务、为锡林郭勒盟分行提供信贷业务及资产保全等用途的土地评估服务、为巴彦淖尔市分行提供信贷业务及资产保全等用途的矿业权评估服务。

记者注意到，银行不仅通过公开招标引入新投标人满足评估需求，还提高了资产评估服务商的准入门槛。

在部分银行发布的资产评估服务商的招标公告中，除了评估资质要求之外，还增加了无犯罪记录、无行贿记录等限定。例如衢江农商银行押品评估公司入围招标采购项目招标公告中要求，具有商业信誉和健全的财务会计制度；参加采购、招投标等活动前3年内，在经营活动中没有重大违法记录和行贿犯罪记录；且必须为未被列入“信用中国”网站、中国政府采购网渠道信用记录失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单；投标人自投标截止时间前三年内无行贿犯罪记录等。

值得注意的是，在银行通过提高准入门槛、强化合作机构管理的同时，监管层面也已对“高评高贷”等行为予以高度关注。

公开信息显示，国家金融监督管理总局此前发布相关公告中明确，“高评高贷”即房屋卖方、中介机构等联合购房者抬高购房合同价格，以此向银行申请更多贷款以覆盖首付款，购房者需支付中介服务费，承担更多税费。多地监管部门也相继发布“高评高贷”“他方垫资”等风险提示。在此背景下，商业银行强化风控管理，从房地产评估机构方面围堵“高评高贷”风险。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者指出，“高评高贷”指在房地产交易中，购房者与中介、评估机构、银行等主体串通，通过虚增房产评估价格，从而获取更高额度银行贷款的行为。其本质是利用信息不对称与监管漏洞，将房产作为“杠杆工具”套取信贷资金，同时降低购房者首付比例，甚至实现“零首付”购房。这种操作既违背了合同真实的基本原则，也存在骗取信贷资金的情况。

上述农商行人士告诉记者：“抵押物评估价值过高的本质是将不具备足额抵押物的风险转嫁给了银行。一旦借款人现金流断裂，抵押物价值无法覆盖贷款本息，最终形成坏账。”

房价下行期风险积聚

商业银行加强对资产评估服务商的管理是遏制“高评高贷”风险的第一道防线。

苏商银行特约研究员薛洪言认为：“房地产资产评估机构在‘高评高贷’链条中扮演着关键角色，其报告是银行放款的核心依据。但这并非唯一环节，银行自身风控的严谨性、中介行为的规范性以及监管的有效性同样重要，需要多方协同治理方能解决问题。”

严跃进指出：“购房者通常并不熟悉房产价值的评估套路，中介机构、评估机构甚至银行在业绩压力下，可能会推动客户多贷款。”

“高评高贷”风险在资产价格下行期会增加风险。薛洪言指出：“在市场上行期，高估值的风险往往被掩盖；但当市场转向下行，虚高的价格泡沫破裂，贷款风险敞口迅速扩大。此时，借款人同时面临经营压力与资产贬值双重考验，违约概率显著上升，前期依赖高评估值的贷款放量便会转化为不良资产的集中暴露，对金融稳定构成切实威胁。”

如何遏制“高评高贷”现象？薛洪言指出，为遏制风险，银行需强化风控，建立动态评估体系，通过交叉验证市场数据来核实评估报告真实性，并对异常情况启动二次核验。同时，要完善内部问责，严格追究失职责任，并利用技术手段监测可疑行为。加强与其他部门的信息共享，打破信息壁垒，也至关重要。

严跃进指出，银行方面可以通过信息系统，对一些资产估值过高的操作进行预警，例如银行可以引入AI评估模型，通过抓取周边3公里内同户型成交价、租金回报率等数据，自动生成风险预警，对于一些贷款金额明显偏多的项目，设定自动的审查机制，防范此类贷款申请被通过。

上述农商行人士告诉记者，目前银行对资产评估供应商有严格的准入要求，此外还会定期轮换评估公司；系统也会对于评估价格明显高于市场价格的项目给出提示。

（编辑：朱紫云 审核：何莎莎 校对：颜京宁）