央产房不具备分割条件，弟弟抗辩胜诉丨北京遗产律师专业解读

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姐姐以 “弟弟独占共有央产房、无法使用” 为由起诉，要求房屋归弟弟所有并支付折价款，同时索要近 15 年房屋占有使用费，弟弟以 “房屋无法上市、已按约定分割居住” 抗辩。近日，法院判决支持弟弟，明确 “房屋暂不具备分割条件，姐姐无证据证明权益受损，驳回全部诉求”。

一、案情梳理

1. 共有房屋争议：姐姐求分割，弟弟拒支付

李娜（原告，姐姐，败诉方）起诉李伟（被告，弟弟，胜诉方），诉求：1. 判令 “一号房屋”（北京市某区某小区央产房）归李伟所有，李伟按市场价支付自己 50% 份额的折价款；2. 李伟支付 2009 年 10 月 13 日至房屋实际交付日的占有使用费（每月 3500 元）；3. 诉讼费由李伟承担。

李娜主张：1. 2007 年法院判决一号房屋由自己与李伟共同共有，各占 50% 份额，约定南侧大间归自己居住，其余归李伟；2. 李伟长期独占房屋，未按 2009 年调解书交付南侧大间，自己无法进入、使用房屋，共有基础已丧失；3. 房屋应归李伟所有，由其支付折价款，同时赔偿多年占有使用费。

李伟辩称：不同意全部诉求。1. 一号房屋是甲大学央产房，仅能在单位内部流通，无法上市交易、评估定价，不具备分割条件；2. 2009 年调解书内容已执行完毕，南侧大间早已交付李娜，自己未占用其房间，无需支付使用费；3. 自己无能力支付折价款，且双方已明确居住划分，共有关系仍可维持。

2. 关键事实：房屋属性与履行证据

核心权属证据：2007 年法院判决书明确一号房屋为李娜、李伟共同共有，各占 50% 份额，划分南侧大间归李娜居住，南侧小间及北侧房间归李伟居住，公共区域共同使用；双方已据此办理房产证。

履行关键证据：2009 年调解书约定李伟腾空交付南侧大间并拆除防盗门插销，李娜已申请强制执行，双方均认可调解书内容已执行完毕；甲大学出具证明，一号房屋为单位公房，仅允许内部流通，无法对外上市交易。

争议事实证据：李娜主张 “无法进入房屋、被占用房间”，未提交照片、视频、报警记录等证据；李伟提交物业费、水电费缴纳记录，证明自己仅使用约定房间，南侧大间由李娜控制。

二、案件分析

1. 核心争议

一号房屋作为央产房，是否具备分割（折价归并）的条件？

李伟是否占用李娜的房间，需否支付占有使用费？

2. 胜诉关键：房屋属性限制分割，无证据证明权益受损

（1）央产房属性特殊，暂不具备分割条件

法律依据：《民法典》第三百零三条（共有人分割共有物需符合物的属性与实际情况）、第二百九十八条（按份共有人分割需不损害共有物效用）。

事实推导：① 房屋流通受限：一号房屋为甲大学央产房，仅能在单位内部交易，无法通过市场评估确定市场价，双方亦未就单位内部流通价达成一致，缺乏分割的价格基础；② 分割损害效用：房屋为成套住宅，若强行分割（如物理分隔）会破坏房屋整体功能，若折价归并，李伟明确无支付能力，且李娜未提供李伟具备支付能力的证据，分割后无法保障李伟权益；③ 共有关系可维持：双方已通过生效文书明确居住区域，公共区域共同使用，无证据证明存在无法调和的矛盾，共有关系仍可正常履行，不符合 “重大理由需分割” 的情形。

（2）无证据证明权益受损，使用费诉求不成立

法律依据：《民事诉讼法》第六十八条（当事人对主张需提供证据）、《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第九十条（举证不能承担不利后果）。

事实推导：① 履行已完毕：2009 年调解书内容已执行完毕，李娜未提交证据证明李伟 “再次占用南侧大间”，应承担举证不能的后果；② 无占用事实：李伟提交的居住记录、缴费凭证，与生效文书确定的居住划分一致，可佐证其仅使用自己的房间，未侵犯李娜的使用权；③ 使用费无依据：占有使用费的主张需以 “实际占用他人房间” 为前提，现无证据证明占用事实，且双方已约定各自居住区域，李娜未使用房间系自身原因，与李伟无关。

（3）李娜 “共有基础丧失” 主张无依据，法院不予采信

法律依据：《民法典》第三百零三条（按份共有人分割需有 “重大理由”，如共有人死亡、重大疾病、生活困难等）。

事实推导：① 无重大理由：李娜仅以 “无法使用” 为由主张共有基础丧失，但未提交证据证明存在 “无法居住、使用” 的客观障碍（如房屋损坏、李伟阻挠），亦无证据证明自身存在生活困难、急需用钱等需分割的重大事由；② 共有关系可继续：双方已明确居住划分，且房屋公共区域可共同使用，无证据证明存在肢体冲突、无法沟通等导致共有关系无法维持的情形，不符合 “重大理由需分割” 的法定条件。

三、裁判结果

驳回原告李娜的全部诉讼请求。

四、案件启示

1. 共有央产房维权：2 个核心要点

明确房屋属性，评估分割可能性

若共有房屋为央产房、军产房等特殊性质房产，需先向单位核实流通政策（是否允许内部交易、评估方式），留存单位出具的证明文件；若无法上市、无统一评估标准，且共有人无支付能力，暂不建议主张折价分割，可先通过协议明确居住、使用、费用分担等事项，避免诉讼风险。

留存履行证据，反驳 “权益受损” 主张

若已通过判决、调解确定居住划分，需留存物业费、水电费缴纳记录、房间照片、沟通录音等证据，证明自己按约定使用房屋；若对方主张 “占用、阻挠使用”，要求其提交具体证据（如报警记录、证人证言），对方举证不能的，可依法反驳其诉求。

2. 共有房屋纠纷的 2 个关键提醒

主张权益需举证，避免 “口头主张”

无论是主张 “房屋被占用” 还是 “无法进入”，均需提交客观证据（如视频录像、报警回执、居委会证明），仅口头陈述无证据支撑的，法院不予采信；建议日常注意留存相关证据，避免维权时因举证不足败诉。

分割需兼顾实际，不盲目主张 “折价归并”

主张折价归并前，需评估对方的支付能力（如对方的收入、资产状况），并了解房屋是否具备评估、交易条件；若房屋属性特殊、对方无支付能力，可优先主张 “确定使用权”“费用分担” 等诉求，待具备分割条件后再另行主张，避免诉求被驳回。

3. 核心提醒

本案核心逻辑是 “特殊属性房屋（如央产房）的分割需符合流通政策与实际条件，无证据证明权益受损的，无法支持分割与赔偿诉求”。

建议遇共有房屋纠纷时，先明确房屋属性、履行情况，留存关键证据，优先通过协商解决居住、使用争议；协商不成需诉讼的，结合房屋实际情况与证据制定诉求，避免盲目主张 “分割、赔偿”，必要时咨询律师分析诉讼风险，保障自身合法权益。

法律小贴士

《民法典》明确，共有人分割共有物需符合 “不损害物的效用、具备分割条件” 的要求，特殊属性房屋（央产房、军产房）因流通受限，常因 “无法评估、无支付能力” 暂不具备分割条件；同时，主张权益需提交客观证据，举证不能的需承担不利后果，这是李伟胜诉的核心法律依据。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）