住房租赁规模层级固化，一线及新一线城市成为企业布局安全区

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摘要：观点指数监测的住房租赁样本企业2025年半年度收入从0.5亿元到27亿元不等，样本企业租赁业务发展存在较大的差距。

观点指数 在9月17日观点指数研究院发布的《规模收入双增 | 2025年9月住房租赁发展报告》中，观点指数注意到行业规模层级固化特征明显。

8-9月，多家头部住房租赁企业陆续交出2025年中期答卷。从已披露的数据来看，行业整体表现平稳，企业间的发展节奏差异进一步显现。

数据来源：观点指数不完全统计

规模层面上，据观点指数不完全统计，30家住房租赁样本企业已开业规模持续增长，合计超150万间，而房间数中位数仅2.64万套，目前多数品牌仍处于小规模运营阶段。

其中具有国企背景的品牌，包括华润有巢、招商伊敦公寓、保利和寓等合计已开业房间39.98万套，占比25.8%，这类企业依托政策资源和资金成本优势，在保租房领域表现突出，成为市场的稳定器。

按企业披露的中期数据来看，对比上年年末，万科泊寓、龙湖冠寓、招商伊敦公寓、保利和寓等多家租赁企业已开业规模均实现不同程度的增长，涨幅区间为2.4%至18.2%。

万科泊寓和龙湖冠寓稳居集中式规模领先地位，截至2025年6月，两者已开业房量分别为19.8万间和12.7万间。其中，上半年泊寓新获取1.16万间房源，运营管理房量增至27.3万间，其中超13万间已纳入保租房体系。

值得一提的是，保利和寓在短时间内规模增长显著，从2024年末的22000间增长至2025年6月的26000间，增幅达18.2%。作为住房租赁领域的成长型企业，保利和寓借助保利集团在房地产领域的资源优势，通过整合集团内部资源，如将部分存量房产转化为租赁住房，同时积极与地方政府合作参与保租房建设的形式，快速扩充房源规模。

尽管部分企业实现规模增长，但观点指数注意到行业规模层级固化的特征明显。举例来说，头部企业包括万科泊寓以及龙湖冠寓凭借庞大的房源基数，牢牢占据行业第一梯队。其他租赁企业虽规模有不错的增长，但与头部企业在规模量级上仍存在较大的差距。

运营指标表现上，截至6月，万科泊寓、龙湖冠寓、招商伊敦公寓、金地草莓社区、陆家嘴乐居、相寓等多家样本企业的出租率均超90%，业务经营表现稳健。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

收入表现上，观点指数监测的住房租赁样本企业2025年半年度收入从0.5亿元到27亿元不等，发展存在较大的差距。

其中包括万科泊寓、华润有巢、招商伊敦公寓、中海长租公寓、雅诗阁以及陆家嘴乐居等在内的即67%的样本企业，实现收入的同比增长，涨幅区间为3.3%到138%。

万科泊寓和龙湖冠寓半年度收入居于集中式租赁行业的领先地位，两者半年度收入分别为18亿元和12.4亿元，同比变动分别为4%和-5.3%。

观点指数从财报中获知，万科泊寓收入增长动力主要源于其规模的持续扩张与运营管理的深化。上半年，泊寓新获取房源1.16万间，净新增开业0.71万间，截至报告期末，共运营管理27.3万间长租公寓，开业19.8万间。大规模运营进一步摊薄了单位运营成本，同时有效提升了品牌的议价能力。

服务式领域以雅诗阁为代表，凯德投资发布的2025年中期业绩报告显示，雅诗阁旅宿管理费用相关收益同比增长4%，达到1.72亿新元，这主要得益于其稳健推进的开业计划以及平稳有序的业务经营活动。

从经营指标来看，出租率提升了两个百分点，日均房价也实现同比1%的增长，推动客房平均收入同比增长5%。

雅诗阁通过多元化品牌战略，持续推动业务扩张。截至7月，年内雅诗阁新增签约43处物业，共计超9400个单元，同时已在24处物业新增开业约4000个单元，管理规模稳步增长。

收入出现同比下滑的样本企业中，金地草莓社区及相寓半年度收入同比跌幅均超15%。

新增项目开业层面，据观点指数不完全统计，期内样本企业录得22个租住项目新开业，较上个报告期微降，但从规模来看，供给端仍保持较强释放力度。

数据来源：观点指数不完全统计

其中，保利和寓、滨江暖屋、城家公寓、方隅公寓、合肥承寓、金地草莓社区、乐乎公寓、瓴寓、龙湖冠寓、美寓、万科泊寓、雅诗阁、有巢公寓以及招商伊敦公寓等多家租赁企业有新项目亮相，样本企业持续加大投入。

从数据来看，统计期间，上述新增开业项目呈现区域集中化与品牌头部化特征，万科泊寓、龙湖冠寓、有巢公寓、招商伊敦公寓等开业项目数居前。

城市维度上，本期一线城市落地8个项目，占总项目数的36.4%，同时，杭州、成都、合肥、郑州、宁波等重点城市同样吸引租赁企业的布局。一线及新一线城市凭借产业集聚效应，持续吸引新市民、青年人才净流入，租赁需求基数大、支付能力强，且政策支持力度突出，能为项目提供稳定的现金流，因此成为企业优先布局的安全区。

产品维度上，本周期内的开业项目兼具保障属性与品质属性，租赁企业供给结构更均衡。其中，万科泊寓济南鲍山地铁站店，瓴寓蓝岐湾府、有巢公寓深圳桥头店等多个项目定位刚需群体，契合政策导向。而雅诗阁达美庭乐龄公寓（宁波）、城家瑞贝庭服务公寓（成都）等项目则聚焦中高端客群，通过差异化产品覆盖不同的需求层级。

值得注意的是，本期有多个千套级大型租赁项目亮相，如瓴寓蓝岐湾府、万科泊寓济南鲍山地铁站店、金地草莓社区南大旗舰店等，能更好地承接区域内的集中租赁需求。其中金地草莓社区南大旗舰店更是以2500套成为周期内最大体量的项目，单项目房源量可抵多个中小型项目的总和。

另外，观点指数注意到，泊寓通过国企资源+专业运营的合作模式，已先后在深圳、济南、重庆、昆明等多个重点城市落地项目。8月底，位于济南市历城区鲍山街道的叮咚泊寓·鲍山地铁站店正式试运营，首批298套房源一经推出即告满租。

该项目总建筑面积达19.7万平方米，包含13栋租赁住宅楼体、2处地下车库（含1526个机动车位及153个充电桩）及5处社区商业，预计将为市场供应2252套保障性租赁住房。

该项目由济南城市投资集团下属单位济南泉城城市更新投资有限公司全资建设，并委托泊寓运营，是继城投泊寓·海晏门店、叮咚·富瑞斯后，双方合作推出的第三个租赁住房项目。

包括泊寓在内，瓴寓国际、百瑞纪集团、有巢公寓、乐乎公寓等多家租赁企业纷纷通过轻资产或合资方式切入地方国企存量资产，实现快速扩张。

这一模式有效解决了国企有地有房缺运营的痛点，也为租赁企业提供了低门槛、低风险的规模扩张路径，实现资源+运营能力的互补。

本文节选自《规模收入双增 | 2025年9月住房租赁发展报告》