贴牌龙湖吸金 凌云颂规划浮出水面

来源：中国房地产网

单甜甜、彭红侠/发自北京

历时48天，来自河北邯郸武安市民企在北京昌平区的新盘规划浮出水面。

9月16日，武安明芳地产旗下北京新恩祥睿泽置业有限公司公示昌平区住宅项目规划图，案名为龙湖恩祥·凌云颂。

有地产人士认为，入市速度之快对于在北京没有开发过项目的外地企业来说，这很难做到，这体现了龙湖龙智造作为代建方的优势和价值。

7月31日，恩祥置业在北京昌平区拍下新城东区0033、0036、0044地块，该地块由3幅子地块组成，其中0036地块为教育用地，0044为商业用地，建筑面积28672.685平方米；0033为居住用地，建筑面积57406.844平方米，地楼面价约2.02万元/平方米，成交总价13.69亿元。

龙湖龙智造当天公布喜讯：成功成为代建方，双方达成代建合作。

小民企大进京

公开资料显示，武安明芳地产成立于2010年，目前拥有二级开发资质。2020年签订首个商品房地块开发合同，用地面积6.27万平方米。在售楼盘主要分布在河北省邯郸武安市、邢台沙河市，有明芳咏荷府、明芳太行明珠、明芳太行嘉苑等。

上述地产人士认为，武安明芳地产主要在邯郸、邢台开发了几个项目，缺少一二线城市的开发经验，在行业里属于“新兵”。

武安明芳地产母公司是河北太行钢铁集团，购地资金来源是否靠母公司输血支持不得而知，北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，母公司向子公司输血购地的前提是必须为自有资金。

之所以找龙湖龙智造来代建，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，首先龙湖龙智造可以提供品牌背书，提升其市场信任度。龙湖龙智造的参与使项目在购房人眼里可以从“河北小开发商”变成“TOP10房企项目”，定价能高出3%~5%。其次是弥补开发与操盘经验不足，通过代建模式，明芳地产无须自建团队，也无须承担龙湖龙智造的品牌和管理成本，便可借助其体系化能力推进项目，同时也降低了开发风险和资金压力。

有分析认为，对龙湖龙智造来说，相比于重资产投资，与开发实力稍弱的业主方代建合作，资金投入少、财务风险小，看起来是一门双赢生意。不过，由于代建业务高度依赖外部客户，而这些客户的资金状况、项目质量和合作意愿都存在较大变数，代建业务开展将直接受到影响。此外，开发能力并不等于代建能力，开发与代建看似相差无几，但实际上由于关联方增多，代建方在开发产业链中的地位与开发商有所不同，最终代建方和委托方的目标经常不一致，纠纷扯皮甚至合作中断、项目烂尾时有发生。

对代建方而言，未来代建行业的竞争不仅是规模的比拼，更是管理能力、品牌信誉和风险控制能力的综合较量，而这也成为龙湖龙智造代建业务开展的关键。

谁是品质负责人

在房地产行业规模见顶、利润率承压的背景下，品牌房企通过代建模式实现轻资产扩张，输出品牌、管理及技术资源，以较低成本获取收益。2024年以来，代建业务已成为部分头部房企的第二增长曲线，这一模式尤其受到开发经验不足的中小房企青睐，一来可规避高额土地成本的开发风险，二来能快速回笼资金。

在代建模式发挥优势使购房业主获得品牌开发商的设计、管理和物业的同时，也存在不可忽视的行业隐患。

柏文喜认为，代建模式下常会出现品控脱节的问题，代建方与委托方的权责划分存有灰色地带，若代建方未深度参与施工监管，易导致交付质量纠纷。

因此，楼盘挂着一线开发商的名头，能否做出一线品牌产品力，取决于委托方与代建方之间的合作协议中代建方的参与度，同时若委托方在成本投入上设限，可能会影响代建方的配置落地。

龙湖恩祥·凌云颂既然是由两家企业合作推进，那谁将为后续交付品质负责？

柏文喜对此认为，恩祥置业是项目开发主体，对房屋质量负有最终责任。龙湖龙智造作为代建方，其责任范围取决于合同条款。若质量问题是施工管理或设计缺陷，且属于龙湖龙智造职责范围，其需承担相应责任；但若涉及材料采购、施工总包等外包环节，责任界定可能复杂。若出现问题，业主维权对象仍是项目公司，而代建方龙湖龙智造是否出面处理，取决于其与明芳之间的协议约定及品牌维护意愿。如果合同边界不清或责任划分模糊，也将存在推诿风险。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池则表示，在委托代理关系中，委托方负责产品交付品质。代建方对委托方负责产品品质责任，除非购房合同中规定代建方有连带责任，否则购房人没有权利要求代建方承担责任。

在代建模式越来越普遍的当下，购房业主如何规避风险，柏文喜表示，应重点核查土地权属、代建合同及监管账户信息，明确约定交付标准并实地查验样板房。也要紧盯三个节点：第一，预售资金监管账户余额；第二，主体结构封顶节点；第三，龙湖是否在交付后提供3~5年“延保协议”。把这三点写进补充协议，才能最大限度对冲未来交付及质量隐患。

如果销售回款慢，武安明芳地产现金流跟不上，龙湖龙智造作为代建方随时可以“停工止损”，留下烂尾风险。王玉臣律师亦表示，通常代建方无义务保证交付，其责任限于按约履行项目管理职责，委托方资金链断裂由委托方自行承担。