代偿数千万贷款 仍担银行千万罚息宁夏中卫房产企业“喊冤”无责

来源：西西新闻
位于宁夏中卫市城区西南，一座名为“锦宸湾”新建楼盘。这个在当地曾是重点推进的房地产开发项目，如今纠纷不断，同时波及这里的上百户业主，他们正面临房产手续无法正常办理、诸多生活不便的煎熬。开发商企业则表示，因涉及银行借贷纠纷，波及了业主们的权益。有关司法判决、裁定更让企业本身加重本不该有的负担。
小区业主：“生活在这里，感觉快被外界遗忘”
“连买根烟都得跑两公里，点个外卖也送不过来……”业主张先生说，小区现在没有生活配套服务，生活用品采购也得到两公里外的某小区，网上购物连快递员都嫌远不方便送。
据业主介绍，锦宸湾是2021年开始建设、对外推介宣传的，当时中卫市、区两级政府也很重视支持，当地人公认是中当时中卫建设标准最好、最热门的小区之一，大家对这个项目规划、物业服务档次、各项生活配套设施很满意，即使开盘价格比市区行情还要高，也吸引了许多人来购房。
“ 2023年7月份楼盘交房，给业主们交钥匙时，实际上没有正式完工，水、电都是临时的，暖气不通，很多设施还没有建好。”业主代表告诉西西新闻记者，不少人着急住房开始装修，逐渐发现，由于没有正式验收，现有条件无法满足正常生活。“小区使用的临时用电，大功率用电器是用不了，暖气更是没有结果。直到2024年下半年，才有了正式电表，住户才用上暖气。”
小区业主说，住宅是洋房标准，物业引入宁夏排名前列的服务公司，还有幼儿园、老年活动中心的加持，周边环境有城市优质规划，房产项目的规划宣传特别有吸引力。实际入住后才发现，这些几乎都是“空中楼阁”。
“如今前期入驻的物业团队撤走了，幼儿园没有建，连小区、楼宇监控都没装好，晚上小区大门都没人看护，给我们这些购房者造成的损失太大了。”多名受访的业主情绪低落，他们表示，如此境遇感觉自己快被外界遗忘，亲朋好友面前都不敢多讲怕丢面子。

“锦宸湾”小区的大门至今未启用 业主只能走消防通道
现场：小区服务设施缺失无人维护
西西新闻记者现场了解到，“锦宸湾”小区目前建成19栋楼，其中有12栋楼里有部分业主常住，有100多户。购房业主们两年来多次向有关部门反映情况，总体上看虽有进展，但很多关键问题还没有解决。业主们表示，当初带着希望入住本地高标准建设的住宅小区，可现实状况让他们难以为继。
“住建部门起初还比较热情，反映的次数多了也不太积极了，遗留问题越来越难处理。”业主代表告诉记者，主要是房产证无法办理问题，影响了新生儿上户口，还有诸多建设验收手续不全，小区的配套设施如地下室漏水、草坪无人维护等，小区大门口的市政道路，几年来仍没正式交工，还有断头路未彻底打通，日常也无人维护，
“房产证办不下来，是因为土地手续抵押在当地银行，我们了解到开发商企业还欠了银行的罚息1000多万，银行不同意谁也没办法。”业主表示，今年7月，中卫市住建、银行等单位来开现场协调会，数十套房子被扣押，大家认为价值也足够抵扣，银行方面表示可以评估拍卖，可是现在还是没有结果。

生活服务不便 小区入住率很低
涉事开发商：一场金融借贷纠纷致企业背上沉重负担
记者在采访中侧面了解到，“锦宸湾”小区开发商宁夏锦城房地产开发集团有限公司（以下简称：锦城公司），曾是当地一家颇具实力的企业。该房产也是企业倾力打造的标杆项目，在建设初期，得到了中卫市政府部门的高度支持。但从其现状看，小区后续建设停滞、服务设施不全且纠纷不断，业主权益得不到维护，尤其在房产证的焦点问题上，无有效进展。
在多次电话沟通后，开发商锦城公司负责人刘一某（化名）接受了记者采访。他表示，是因为解除抵押土地遥遥无期，无法帮助业主办理房产证，但责任并不在他。
“真感觉到冤枉和憋屈，当年，我的企业为其他公司进行了金融借款担保，法院判决要我们承担保证责任，这些年来我也承担起责任，替实际借款方把全部本金和利息都还清，可如今银行又要上千万的巨额复利、罚息，实在没办法了。”
刘一某说，实际的借款方是宁夏锦祥建设发展有限公司（以下简称：锦祥公司），是其亲属刘二某（化名）的公司，两家公司本无关联，过去出于亲情提供担保，但由于锦祥公司挪用银行大量借款，逃避债务，导致自己被迫承担责任，蒙受重大经济损失，如今两家关系早已破裂。
记者根据相关法律文书看到：2018年9月，中国银行中卫分行将宁夏锦祥公司及法人代表刘二某、刘二某妻子袁某诉至中卫市中院。
2018年11月，中卫市中级人民法院对该金融借款合同纠纷作出民事判决，判决：借款方锦祥公司向中国银行中卫分行清偿借款本金2800万，利息48万余元（2017年12月21计算至2018年9月3日）。2018年9月3日之后的利息，按照双方合同约定计算至付清为止；公司法人代表刘二某、刘某妻子袁某承担连带清产责任。法院同时还判决，锦城公司名下的抵押土地，银行享有优先受偿的权利，并驳回中国银行中卫分行其他诉讼请求。
“数千万的债务，如巨石压在企业上，为履行法院判决，企业只得克服重重困难，想尽办法解决这个问题。”
锦城公司负责人刘一某说，2021年9月，公司和银行签订和解协议，约定以本公司抵押土地开发楼盘销售款偿还债务。所以，“锦宸湾”地产项目若能顺利实施，从某种意义看，就能让企业摆脱这次危机，以及后续发展问题。

小区门外的市政道路多年来仍未正式打通 维护不足
争议骤起：上千万的银行复利、罚息该不该交？
锦城公司与中国银行中卫分行签下和解协议，本是解决问题的重大举措，结果双方如今仍然剑拔弩张。当锦城公司逐步付清本金、数百万利息后，银行仍然计算出上千万的复利、罚息等事项，企业遂拒绝继续履行。
“当时形势紧急，必须要启动开发项目，这个和解协议现在看来，没有任何和解的意味，反而埋下深深的隐患……”刘一某解释，双方约定楼盘销售款偿还债务，条款约定企业要还法院判决的本金、前一阶段的利息，这个是有明确的金额数字，但是对后期要支付的利息，写的却是以银行系统计算为准，实际上企业根本算不清后面还有多少，银行方面没有帮助企业脱困的诚意。
刘一某告诉记者，截止目前，锦城公司作为担保方已经向银行代偿了全部本金2800万元、利息480万元。结果，2024年11月中行中卫分行申请恢复执行，申请执行金额达1100万余元，银行明确提出，这笔资金包括“应收利息的罚息”“拖欠本金的罚息”“复利”“诉讼费”等。
“法院判决的银行本金2800万还清了，48万余元的利息实际至今给付480万，现在银行又计算出了1100多万，企业难以承受，这笔钱于法无据。”刘一某说。他再检视当年的法院判决，重新拿出审判证据材料，他认为中卫市中院的判决有明显偏差。
“首先，2018年，中国银行中卫分行诉求锦祥公司归还借款和利息时，庭审记录中明确了锦祥公司拖欠银行本金、利息、罚息等金额项目。在庭审询问环节，法庭审判人员询问银行诉讼代理人，主张的利息是否包括罚息、复利？银行代理人回复：逾期之后产生罚息，没有复利。其次，在庭审辩论意见中，辩论代理人再次强调，被告应按照约定，偿还借款本息和违约罚息。然而，法院判决书中，判决被告清偿借款事项中，只有本金和利息，没有见到罚息、复利等字眼。”
记者看到了相关法律文书，原告中国银行中卫分行起诉状的诉讼请求中，明确提出“利息”“罚息”随本结清，直到付清为止。而法庭判决书的判决事项里，只判定“利息”按照双方合同约定之付清为止；同时判决的最后一项，驳回中国银行中卫分行的其他诉讼请求。
“整个案件审理过程、原被告庭审记录，清晰的表明，本金、利息、罚息是相互独立的概念，功能作用不同，但是法院的判决明显没有支持‘罚息’的诉讼请求。”刘一某说，另外关于“复利”，庭审记录中银行方面已明确“没有复利”，判决书中亦没有“复利”二字。“法院判决就是本金、利息。在执行阶段出现复利、罚息的字样，甚至还有其他计息概念，执行部门不断扩大生效判决书的判决事项，于法无据。”

经中卫市中院民事判决 被告方只承担本金、利息
疑点重重：法院判决解释冲突？银行贷款程序存瑕疵？
回顾时间线的梳理，记者注意到，锦城公司曾分别在2016年6月2日、2017年5月24日两次，以其名下土地使用权，为亲属开办企业——锦祥公司从中国银行中卫分行获得的相同数目为2800万流动资金贷款，提供了抵押担保和连带责任保证。
2018年中卫市中级人民法院作出的民事判决，是2017年5月24日的这笔贷款产生的诉讼。实际借款方锦祥公司无财产可供执行，锦城公司作为担保被强制执行。
2021年在法院主导下，锦城公司和银行签订约定楼盘销售款偿还债务的和解协议，因实际清偿过程中的冲突已失效，所以中国银行中卫分行向法院重新申请强制执行。
面对锦城公司的执行异议，中卫中院在执行裁定书中表示，该案执行过程中，法院执行机构书面征询审判部门，审判部门答复，根据案涉合同约定，判决书中的利息——包括法定利息、约定利息、复利、罚息，故法院作出的执行通知书符合法律规定。
刘一某在四处奔波，申诉质疑的过程中，从有关部门的回复中，银行贷款流程上又发现了新的疑点。
“我和锦城公司当年为锦祥公司连续两次抵押担保，其中，第一次在2016年6月，锦祥公司就中国中卫银行办理2800万流动资金贷款（约定期限自2016年6月2日至2017年6月1日），借款用途为施工所需原材料。锦城公司提供了担保。可这笔贷款实际上于5月23日已提前结清了。”刘一某说。
“我一直以为我担保的是以前就旧贷款，最近从有关部门调查后的反馈信息中才知道真相，令人蹊跷的是，银行5月24日就立即为锦祥公司办理了2800万流动资金贷款（约定期限自2017年5月24日至2018年5月23日）。用途仍是：购买原材料及日常经营周转。”
刘一某回忆，签订担保手续顾虑重重，出于亲情也迫于无奈。第二次为锦祥公司担保的实际情形是，2017年5月24日银行工作人员上门到家里，提出若不继续担保，若锦祥公司不能还款，锦城公司的土地抵押将面临被拍卖的风险，刘一某无奈下就再次签下了担保手续。
“明明早前一笔贷款已经结清，第二天，中国银行就和锦祥公司再次签订2800万流动资金贷款，同时银行工作人员上门让我签下保证合同，这合理么？”刘一某质疑道，锦祥公司如何在不到24小时内通过贷前审查，就能迅速办理数千万贷款。第一笔贷款如何提前还清，担保方竟不知情。
更加生疑的是，刘一某再次查看中国银行中卫分行起诉锦祥公司后的庭审笔录，其中写明，当审判长询问银行代理人本案的借款的用途是什么，代理人直接回答：以新贷偿还旧贷。
“都这样直白了，难道还不明显么？”刘一某说，银行方面明明知道锦祥公司是以生产经营为名，借款数千万，实际在做新贷还旧贷的行为。锦祥公司突然还清前一次的“旧借款”，第二天就办好了同等金额的“新借款”，担保方成了最大的受害者。他认为，借款方用途变“显著增加担保风险”，中国银行中卫分行应履行尽职调查，银行方面“明知”借款方改变了贷款用途，却不采取监管措施，亦没有告知保证人征得其同意，其市场风险明显超出了保证人的承受范围。
2025年6月，中卫金融监管分局介入调查，对锦城公司反映的一系列问题，回复称，认定2017年5月24日中国银行中卫分行批准的该笔贷款并非借新还旧业务。同时就反映的“银行未履行尽职调查义务”、“为严格执行审贷分离制度”不属实，“借款人提供的财务报表存在虚假信息问题”不属于监管职责，建议公司向相关部门反映。“银行工作人员以贷款到期、借新还旧为由威胁办理抵押合同手续，否则拍卖土地的情形”现有证据和监管手段无法证实。
2025年9月22日，国家金融监督管理局宁夏监管局书面回复刘一某，认定中卫金融监管分局处理意见中，涉事企业锦祥公司的贷款资金用途真实性有待进行进一步核实，责令中卫金融监管分局重新处理相应事项。同时维持中卫金融监管分局其他事项上的答复意见。

法学人士：判决裁定应明确文字解释避免造成异议
六年后中卫市中院给企业发出一份通知：利息的解释包括罚息、复利等概念
近日，西西新闻记者来到中国银行中卫分行，该分行负责人表示，银行也一直在积极处理“锦宸湾”小区的问题，但其对采取了哪些积极措施推进处理，并没有正面回答。他强调，法院已有明确的判决、裁定，银行方面是在法律框架内解决银行和企业之间的纠纷。
“当年和解协议是法院主导下，本来为企业解困达成的，中国银行中卫分行在企业积极履行时，误导企业继续计算高额罚息、复利，违背了和解目的。”涉事企业负责人刘一某表示，企业尽全力还清数千万全部本金和数百万利息，当地银行没有为企业的稳定发展解围纾困，当初签订的和解协议，实际却是不平等待遇，仍在不停歇实施各种惩罚性计息，加重企业负担。实际主债务人锦祥公司却能涉嫌转移资产拒不执行、长期逃避责任，法院未对其采取有效措施，却对积极配合的担保人超标查封，显失公平。
西西新闻记者采访了金融行业多家银行，相关受访负责人表示，银行在面对金融借款纠纷时，针对逾期企业可采取协商止息、延期还款、停止罚息等灵活措施。根据企业实际经营状况，可协商减免部分利息或罚息。若企业能证明逾期因不可抗力或短期资金周转困难，通过双方协议，银行应停止罚息，约定后续还款责任。同时，银行业受访相关人士表示，利息、罚息及复利等概念是不同的，也是有各自的算法，互不重叠。
中卫市中级人民法院工作人员对记者表示，关于“锦宸湾”小区地产开发企业对相关判决、裁定的异议，将组织相关人员进行意见讨论，将尽快向媒体予以回复。截止发稿日，未见到法院方面回复相关明确意见和结论。
从“锦宸湾”小区业主房产证诉求，到开发商企业和银行的诉讼过程，记者注意到，其中关键焦点，还是围绕当年法院在金融借款合同纠纷的生效判决，出现的争议性解释是否具有法律依据？
“从现有资料看，当事人的诉讼请求、庭审到法院判决的整个过程，文字解释上发生了模糊和矛盾，判决中出现体系解释冲突。” 记者采访到宁夏大学一位不愿具名的法学教授，他表示，根据《民法典》规定，当合同条款有争议、冲突时的解释，存在格式条款不利解释规则，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。这是为了保护合同相对方的权益，防止格式条款的提供方利用条款的模糊性或歧义性损害对方利益。
受访的这位法学教授表示，处分权原则，是民事诉讼的一项基本原则。法院在民事诉讼中应当处于被动消极的地位，法院裁判不得超出当事人诉讼请求的范围。这也就是“不告不理”原则，对不属于原告诉讼请求的事项，法院不得进行审理和判决。
“生效的法律文书，应视为当事人服从判决。”宁夏大学受访的法学教授表示，法院判决应对重要的文字、说理部分，逐字逐条予以阐明最终结论和态度，不能任意扩大或缩小解释。民事案件中若法院判决对具体事项解释出现瑕疵或偏差，只要当事人未上诉选择服从，就无需再进行裁判。当事人没有请求的事项无需审查，更不得在法律文书中添加内容或予以处理，居中处理当事人纠纷才能确保司法公正。
“判决书写明的事项，多年后又生出多个解释，正是这个‘蝴蝶效应’，让企业一直背着沉重的负担。”刘一某说，“锦宸湾”房产项目倾注了他的精力和心血，高起点的建设标准在当地广受赞誉和关注，他对未来的事业信心满满。如今企业诉讼缠身，后期项目停工、服务停滞，给业主们带来许多伤害，他也一直在继续努力，维护企业合法权益，给购房业主们切实解决问题。 （记者 李秉琨）
编辑：雪云