上海“好房子”新标落地，二手房东遇到最强“降维打击”！

上海版“好房子”来了！上海的新房，又要迎来新一轮迭代！

细节的变化很大，给行业的朋友也很多启发，对买房和卖房的朋友来讲，也是一次机会。

总体的体感有两点，首先，如果不降价，把二手房的价格还定在高岗上，对房价的认知还停留在过去的话，二手房会越来越难卖了。其次，好的房子来了，对楼市的利好政策落到了产品的层面。

为什么这么说？首先，作为一个消费者，买房的话你是买新还是买旧？新建住宅品质升级挤压二手房竞争力，这是一定的。

这是一个逻辑的问题，在同等地段、差不多价位的情况下，买新不买旧。如果买旧，次新房（5年内上市的房子）仅次于新房。当然，有特殊原因，学区房、单位周边房子等等有某个特殊主力购房原因的不在讨论范围内。

所以，新的政策最重要的一个点出现了，上海的住宅市场会出现大的改革，你正在居住的房子，要被时代慢慢淘汰了。

举个例子，我们要习惯阳台越来越大。

这次新规里一个重要的变化是关于阳台的规范，简单来说，以后阳台的面积更大了。

新规是这么说的，只要每户阳台（含封闭阳台）水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，同时阳台总面积不超过16㎡，则一半的阳台面积都可以不计入容积率。

什么意思？以一套120㎡户型举例来说，阳台面积最大可以做到12㎡，这样相当于购房者自己买了6㎡，送了6㎡。

封闭式阳台也可以按照1/2计入容积率，也就是说开发商可以直接按照房屋建面的10%设计封闭式阳台，但最多不超过16㎡。

关于阳台，还有一点比较重要的点：沿公共绿地、广场河流、风貌街道等地区，设计进深不超过0.75米（含0.75米）的带围护结构的开敞式阳台，其建筑面积不计入容积率，不计入可售面积，且不计入户型建筑面积10%的阳台面积，开敞阳台宽度不得大于3米，且每户仅可设置一个。

也就是说，接下来的新房还可以再多设计一个小的观景阳台，这部分相当于是赠送空间，但是不能超过2.25㎡，上图的武康大楼就有很多这种设计，上海的梧桐区还有一些楼把这种阳台称为“罗密欧的阳台”。

所以，在城市设计者的视角里，阳台的除了功能性之外，在上海，观赏性的功能同样很重要。

接着说，关于设备平台，新规明确“如有围护结构或每户水平投影总面积大于2.5㎡，超出部分要计入容积率。”

意思就是以后想要利用设备平台“偷面积”不太可行了，这超出的部分要计入产权面积，也就是要花钱买了。

还有一个大利好是，以后在上海买新房，得房率可能会更高了。

新规明确，多高层住宅底层设置架空层、风雨连廊、布置景观小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积不计入容积率。这意味着新房得房率有望进一步提升，上海最新的一手房已经卖出了32.68万/平方米的单价，对于寸土寸金的魔都来说，提升得房率确实非常重要。

值得注意的是，新规还允许部分建筑突破限高！

对于一些景观资源特别好的房子，比如江景房，那么突破限高之后房子可能更值钱了！而且突破限高之后，开发商在设计上也会更自由，从而设计出更好的产品。

不过限高也设置了前提条件，局部提高的部分水平投影面积占该地块住宅标准层水平投影面积之和的比例，不大于：30%。

政策灵活度很高，不再是一刀切，未来住宅也有可能突破城市天际线了，当然也有限制，不会无限制的长高。

所以，优秀的住宅本身也有机会成为城市的一景，城市风景线。

城市设计者的目的是什么？让城市更美观、更开发商有更大的能力来获客，就像风雨连廊不再计算容积率，架空层不能低于3米，从整个的感受来讲，这些都是对新的购房者友好的政策。

还有，饰面层不计算容积率了，就是我们现在在说的建筑的外立面，可以自由选铝板、干挂，陶板等等，一切从消费者出发，让城市的界面更丰富多姿。

今年我们一直在多个城市看“好房子”的落地，看到很多的城市产品也非常卷，比如成都、西安等核心二线城市，大家在落四代宅，在推好房子，这也代表着上海的这一轮住宅建筑新规势在必行。

我们回到原点来说，如果隔五年，你去看新的一手房市场，都在百花齐放争奇斗艳，那么一定会挤压现在的二手房市场。

智能机出来的话，你还会用按键机吗？当然，幸亏房地产的变化没有那么大。

总体来说，看完上海版好房子标准，我们为二手房捏一把汗。

据上海市房地产交易中心数据，截至8月31日，上海新房8月共成交11914套，二手房方面，共成交19912套，环比上涨2.97%，跟7月相比刚刚止跌。

跟越来越好的一手房比，二手房整体面临结构性劣势，除了二手房，在建和在售的新房也是受害者。

上海新规通过提升新建住宅标准，间接加剧了二手房市场的结构性困境，尤其是楼龄较长、产品力不足的房源将面临更大挑战。你看，主城区超80%二手房楼龄超10年，且园林、运维等配套落后。新规通过强制提升住宅性能（如电梯、净高、防护设施等），进一步拉大新旧房品质差距。

那么二手房的压力来了，本来就在“以价换量”的二手房，更难卖了，二手房东们，如果没有绝佳地段、品质好的二手房加持，你们想抓紧降价换成交吗？