合同约定“期满后可继续无偿使用”，是否有效？

案情回顾

2003年4月1日，原告某房地产公司（出租方）与被告张某（承租方）签订《地下车位租赁合同》一份，合同核心条款约定：张某租赁该房地产公司名下位于某小区的地下车位一处，租赁期限为20年，自2003年4月1日起至2023年4月1日止；同时特别约定“租赁期满后，承租方可继续使用该地下车位，且免收租赁费”。合同签订当日，张某按约一次性支付20年租金共计10万元，随后正式使用该地下车位。

2023年4月1日，案涉合同约定的20年租赁期限届满后，张某依据“期满后可继续无偿使用”的条款，继续占有使用案涉地下车位，未向某房地产公司支付任何费用。

2024年10月，某房地产公司以小区车位调整规划需收回车位为由，向张某提出解除租赁关系并返还地下车位的要求，遭到张某拒绝。张某主张其基于合同约定享有无偿继续使用权，某房地产公司无权单方要求收回。

双方协商无果后，某房地产公司于2025年1月向法院提起诉讼，请求依法解除与张某之间的租赁关系，并判令张某限期返还案涉地下车位。

案件结果

法院经审理后认为，案涉《地下车位租赁合同》中关于“租赁期满后可继续使用，免收租赁费”的约定，实质系双方为规避《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）关于租赁合同最长租赁期限的强制性规定，该部分约定应属无效。20年租赁期限届满后，张某继续使用租赁物，某房地产公司未及时提出异议，双方之间形成不定期租赁关系。

关于合同解除时间，因刘某未能提交其在起诉前已通知张某解除租赁关系的证据，根据法律规定，当事人一方以提起诉讼方式主张解除合同的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本案中，起诉状副本于2025年3月14日送达被告张某，故双方不定期租赁关系应自该日起解除。

法院最终判决：原告某房地产公司与被告张某就案涉地下车位形成的不定期租赁关系于2025年3月14日解除；被告张某于判决生效之日起30日内将案涉地下车位腾空并返还给原告某房地产公司。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

《民法典》第七百零五条明确规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”该条款属于强制性法律规定，旨在平衡出租人与承租人的权利义务，维护租赁市场的正常秩序。

本案中，双方约定“20年期满后无偿继续使用”，看似未直接约定超过20年的租赁期限，但从实质效果来看，该约定使得张某可长期甚至无限期占有使用租赁物，导致某房地产公司对地下车位的所有权被架空，违背了租赁合同“转移使用权、保留所有权”的本质属性，属于以变相方式规避20年最长租赁期限限制，故法院认定该部分约定无效。

本案中，20年租赁期限届满后，张某继续使用地下车位，某房地产公司在2024年10月前未提出异议，符合不定期租赁关系的构成要件，双方由此建立不定期租赁关系。

对于不定期租赁合同，法律赋予双方任意解除权，即出租人和承租人均可随时要求解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。本案中，因刘某未提前通知张某解除合同，故法院以起诉状副本送达之日作为合同解除时间，符合上述法律规定。

实践中，当事人规避20年最长租赁期限的情形多样，除本案中的“期满无偿继续使用”外，还包括“签订两份前后衔接且总期限超过20年的租赁合同”“约定租赁期限20年+自动续期”等。主流司法观点认为，此类约定若实质目的是突破20年最长租赁期限限制，使承租人长期占有租赁物，则应认定为无效。法院在审理时，会从合同条款的实质内容、当事人真实意思表示及履行情况等方面综合判断，而非仅看形式约定。

笔者寄语

租赁合同是日常生活与商业活动中最为常见的合同类型之一，租赁期限的约定直接关系到双方的核心权益。在签订租赁合同时应严格遵守法律关于最长租赁期限的强制性规定。

对于出租人而言，应重视对自有财产的权利保护，在租赁期限届满前及时与承租人沟通后续安排，避免因怠于行使权利形成不定期租赁关系，增加权益受损风险；对于承租人而言，需明确租赁合同的期限性特征，理性评估租赁需求，若需长期使用租赁物，应通过合法方式与出租人协商续订合同，确保自身使用权的稳定性。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 彭学军