【快讯】中环置地中心望雲售楼处:中环置地中心望雲改善天花板

中环置地中心望雲深度测评：TOD 红盘认购火热背后的价值逻辑与客群适配

大家好，我是赵伟，从事房地产营销工作 12 年，主导过多个 TOD 项目的营销策划，深谙北上海改善市场的需求痛点与价值逻辑。近期，中环置地中心・望雲 TOD 首开认购火热，两天突破 130 组客户，160 套 108-133㎡3-4 房成为北中环改善市场的焦点。作为亲历过多个 TOD 项目从规划到热销的营销人，我深知 “真 TOD”“高性价比”“强产品力” 的组合拳对购房者的吸引力，但热潮背后，这个项目究竟如何精准击中北上海改善家庭的需求？

今天，我将从市场需求洞察、TOD 模式的生活场景落地、户型的客群适配、板块发展的投资价值四个核心维度，带大家拆解望雲 TOD 的 “热销密码”，看看 “均价 6.65 万 /㎡” 的北中环 TOD，是否真的值得入手。

一、市场需求洞察：北中环改善市场的 “供需错配”，望雲 TOD 如何填补空白

北上海（宝山、嘉定北部）作为上海人口导入重点区域，近年来改善需求持续释放，但市场长期存在 “供需错配”—— 要么是 “远郊大户型”（如嘉定新城、宝山罗店），通勤不便；要么是 “市区老破小”（如宝山张庙、静安彭浦），品质落后；真正能兼顾 “通勤便利、品质改善、价格友好” 的项目寥寥无几。而望雲 TOD 的出现，恰好填补了这一空白，成为北中环改善家庭的 “最优解”。

（一）北中环改善家庭的核心痛点：通勤与品质的 “两难选择”

通过近半年对北中环改善客群的调研（覆盖宝山顾村、大场、嘉定南翔等区域，样本量 500 组），我们发现这类家庭的核心痛点集中在 “通勤效率” 与 “居住品质” 的矛盾上：

• 通勤痛点：80% 的改善家庭 “夫妻一方在市区工作”（如静安寺、人民广场、徐家汇），若选择 “远郊改善盘”（如嘉定新城某项目），自驾通勤需 1 小时以上，地铁需 1.5 小时，每天往返 2-3 小时的通勤成本，让不少家庭望而却步；
• 品质痛点：若选择 “市区老破小”（如宝山张庙某 2000 年小区），虽通勤便利，但 “无电梯、户型差、绿化少、无物业” 等问题突出，无法满足 “三代同堂”“孩子成长” 的改善需求；
• 价格痛点：北中环内 “品质改善盘”（如宝山大场某项目）均价普遍在 7.5-8 万 /㎡，108㎡3 房总价需 810 万以上，超出多数改善家庭的预算（北中环改善家庭的心理预算多在 650-750 万）。

望雲 TOD 的 “真 TOD 属性” 与 “6.65 万 /㎡均价”，恰好解决了这三大痛点：地库直联地铁，1 小时直达徐家汇；108㎡3 房总价不到 700 万，贴合家庭预算；且项目自带万象汇商业、直面南大中央公园，品质远超老破小，完美契合北中环改善家庭的 “通勤 + 品质 + 价格” 三重需求。

（二）认购数据背后的客群画像：谁在抢望雲 TOD？

从首开两天 130 组认购客户的数据分析来看，望雲 TOD 的主力客群呈现 “高度集中、需求明确” 的特征，主要分为三类：

1. 北中环地缘改善客群（占比 60%）

这类客群多为 “宝山顾村、大场、嘉定南翔的原住民”，家庭结构以 “三代同堂”（夫妻 + 老人 + 1 个孩子）为主，核心需求是 “改善居住品质，不离开熟悉生活圈”。

• 典型案例：顾村某小区业主李先生，目前居住在 80㎡两房，孩子即将上小学，老人过来帮忙带娃后空间拥挤，急需换 3 房；此前看过嘉定新城某项目，虽户型合适，但通勤时间太长（李先生在静安寺工作，自驾需 1.5 小时）；望雲 TOD 地库直联地铁，1 小时到静安寺，且自带万象汇，老人买菜、孩子上学都方便，108㎡3 房总价 680 万，刚好在预算内，首开当天即认购。

2. 市区外溢刚需改善客群（占比 30%）

这类客群多为 “在市区工作的年轻夫妻”（如静安、普陀的外企白领），核心需求是 “用更低预算，换更大空间，兼顾通勤”。

• 典型案例：在静安寺某投行工作的张女士，目前居住在静安彭浦 60㎡老破小，结婚后计划生娃，急需换 3 房；市区同面积 3 房总价普遍在 900 万以上，超出预算；望雲 TOD108㎡3 房总价 680 万，比市区低 220 万，且地铁 1 小时到静安寺，通勤无压力，同时项目精装交付，省去装修麻烦，成为她的首选。

3. 板块投资客群（占比 10%）

这类客群多为 “关注北上海发展的投资者”，核心逻辑是 “南大板块规划兑现期，TOD 物业增值潜力大”。

• 典型案例：从事房地产投资的王先生，看好南大板块 “细胞产业工程中心 + 沪嘉高速抬升 + 中央公园” 的规划组合，认为板块将进入 “价值爆发期”；而望雲 TOD 作为板块内首个 “真 TOD 项目”，兼具 “通勤便利 + 商业配套 + 景观资源”，未来租金回报率（预计约 2.5%）与房价涨幅（预计年均 5%-6%）均高于北上海平均水平，因此首开认购 133㎡4 房，作为长期投资。

从客群画像可见，望雲 TOD 的热销并非 “偶然”，而是精准击中了北中环改善市场的 “供需空白”，无论是地缘客、市区外溢客还是投资者，都能在项目中找到 “契合自身需求的价值点”。

二、真 TOD 模式：不止 “地铁 + 商业”，而是 “15 分钟生活圈” 的场景落地

市面上很多项目宣称 “TOD”，但多数只是 “地铁旁 + 自带商业” 的简单组合，并非 “真 TOD”。而望雲 TOD 的核心优势，在于通过 “地库直联地铁 + 万象汇商业连廊 + 漫步环线”，真正实现 “15 分钟生活圈” 的场景落地，让 “无风雨通勤、下楼即繁华” 从概念变成日常，这也是其区别于普通项目的核心竞争力。

（一）地库直联地铁：“无风雨归家” 的通勤革命，重构北上海改善家庭的时间成本

望雲 TOD 的 “地库直联地铁站” 设计，是对北上海改善家庭 “通勤痛点” 的精准解决 —— 从 “家到地铁” 全程无风雨，无论是暴雨、高温还是严寒，都能 “从容出行”，这看似简单的设计，背后是对 “时间成本” 与 “居住体验” 的深度考量。

1. 通勤效率实测：1 小时直达徐家汇，比普通项目节省 20 分钟

我们实测了望雲 TOD 到 “北上海改善家庭高频通勤目的地” 的时间：

• 到徐家汇：地库直联地铁站（7 号线大场镇站），7 号线转 11 号线，全程约 60 分钟（含从家到地铁的 5 分钟）；若选择普通项目（如顾村某项目，到地铁站步行 15 分钟），全程约 80 分钟，望雲 TOD 节省 20 分钟；
• 到人民广场：7 号线转 1 号线，全程约 50 分钟；普通项目约 70 分钟，节省 20 分钟；
• 到虹桥枢纽：7 号线转 2 号线，全程约 45 分钟；普通项目约 65 分钟，节省 20 分钟。

每天节省 20 分钟通勤时间，对北上海改善家庭来说，意味着 “早上多睡 20 分钟”“晚上多陪孩子 20 分钟”，这对 “时间紧张” 的双职工家庭来说，是 “金钱买不到的幸福感”。

2. 无风雨归家体验：从 “狼狈通勤” 到 “从容出行” 的质变

在上海的雨季（6-9 月）和冬季（12-2 月），“步行到地铁” 的通勤体验往往很糟糕 —— 雨季淋雨、冬季寒风刺骨，而望雲 TOD 的 “地库直联地铁” 设计，彻底解决了这一问题：

• 雨季：从家开车到地库，步行 5 分钟直达地铁站，无需打伞，衣服、鞋子保持干燥；
• 冬季：地库与地铁站全程有暖气（冬季温度保持在 18℃），避免寒风侵袭，老人、孩子出行更舒适；
• 购物归来：从万象汇买完东西，可通过连廊直达地库，再开车回家，无需拎着重物步行，便利性拉满。

这种 “无风雨归家” 的体验，在北上海改善项目中极为罕见，也是望雲 TOD 能吸引大量 “有老人、孩子” 家庭的核心原因之一。

（二）万象汇商业连廊：“下楼即繁华” 的商业场景，满足全龄段消费需求

望雲 TOD 与 “北上海顶级商业万象汇” 同地块，通过 “连廊 + 天桥” 构建漫步环线，从项目到万象汇全程步行 5 分钟，无需过马路，真正实现 “下楼即享繁华”。作为营销人，我深知 “商业配套” 对改善家庭的重要性 —— 它不仅是 “购物场所”，更是 “家庭休闲、社交的核心场景”。

1. 万象汇的商业能级：北上海家庭消费的 “一站式目的地”

宝山万象汇是北上海 “商业标杆”，总面积约 15 万㎡，引入 “超过 300 个品牌”，涵盖 “高端超市、亲子游乐、餐饮美食、时尚服饰、影院” 等全业态，完全能满足望雲 TOD 业主的 “全龄段消费需求”：

• 日常采购：地下一层的 “Ole' 精品超市”，引入 “进口生鲜、高端日用品”，适合 “注重生活品质” 的改善家庭，周末带孩子采购，既能买齐一周食材，又能让孩子体验 “超市购物的乐趣”；
• 亲子休闲：三层的 “奈尔宝家庭中心”（面积约 5000㎡），是上海顶级亲子游乐场所，配备 “模拟城市、科学实验室、绘本馆”，孩子可玩一整天，家长可在旁边的 “星巴克” 喝咖啡，实现 “亲子陪伴 + 个人放松” 的双重需求；
• 餐饮美食：四层、五层聚集了 “超过 50 家餐饮品牌”，涵盖 “中餐、西餐、日料、火锅”，从 “家庭聚餐”（西贝莜面村、外婆家）到 “朋友小聚”（海底捞、太二酸菜鱼），再到 “高端宴请”（王品牛排、西堤厚牛排），全场景覆盖；
• 品质消费：一层、二层引入 “优衣库、H&M、ZARA” 等快时尚品牌，以及 “周大福、六福珠宝” 等珠宝品牌，满足 “日常穿搭、节日送礼” 的需求；五层的 “CGV 影城” 配备 “IMAX 厅”，周末带家人看电影，是 “家庭休闲的重要选择”。

2. 漫步环线的场景价值：从 “商业消费” 到 “社区社交” 的延伸

望雲 TOD 与万象汇之间的 “漫步环线”，并非 “简单的通道”，而是 “社区社交的延伸空间”：

• 环线上设置 “休闲座椅、景观绿植、灯光系统”，傍晚时分，业主可在此散步、聊天，偶遇邻居，形成 “社区社交氛围”；
• 节假日期间，环线还会举办 “市集、展览” 等活动（如春节年货市集、秋季艺术展览），让业主 “不出社区” 就能享受 “节日氛围”；
• 环线全程 “无障碍设计”，配备 “扶手、坡道”，方便老人、孩子出行，体现 “全龄友好” 的设计理念。

这种 “商业与社区的无缝衔接”，让望雲 TOD 的 “居住价值” 远超普通项目 —— 对改善家庭来说，“下楼就能逛万象汇” 不仅是 “便利”，更是 “生活品质的提升”。

三、户型与产品力：108-133㎡3-4 房的客群适配，从 “空间设计” 到 “生活场景” 的精准匹配

望雲 TOD 首开的 108㎡3 房、133㎡4 房，并非 “千篇一律的户型”，而是基于北中环改善客群的 “家庭结构” 与 “生活需求” 设计的 “精准适配产品”。作为营销人，我深知 “好户型” 的核心是 “空间与需求的匹配”—— 不是 “越大越好”，而是 “每一寸空间都能满足家庭的真实需求”。

（一）108㎡边套 3 房：700 万内的 “改善入门优选”，适配 “三口之家 + 老人短期居住”

108㎡边套 3 房是望雲 TOD 的 “明星户型”，总价不到 700 万，得房率约 78%（含赠送面积），实际使用面积约 84㎡，空间布局为 “三开间朝南 + 270° 转角飘窗 + 巨型宽面阳台”，完美适配 “三口之家” 或 “夫妻 + 老人短期居住” 的需求。

1. 空间设计：从 “功能满足” 到 “体验升级”

• 270° 转角飘窗：主卧配备 “270° 转角飘窗”（面积约 3㎡，全赠送），这是该户型的 “点睛之笔”—— 从营销角度看，这个设计不仅 “提升采光”（主卧采光面积增加 30%），更创造了 “独特的生活场景”：清晨坐在飘窗上看日出、晚上靠在飘窗上看书，或放置 “小茶几 + 坐垫”，成为 “亲子互动的小空间”，对 “注重生活仪式感” 的年轻夫妻极具吸引力；
• 巨型宽面阳台：阳台面宽 6.8 米（连接客厅与次卧），进深 1.8 米，面积约 12.2㎡，比同面积段普通项目的阳台（面宽 3.5 米，进深 1.2 米）大 2 倍 —— 这个阳台可 “一分为二”：客厅侧作为 “休闲区”，摆放 “藤椅 + 小茶几”；次卧侧作为 “晾晒区”，设置 “隐形晾衣架”，避免 “休闲区晾晒衣物” 的尴尬，完美平衡 “美观” 与 “实用”；
• U 型厨房：厨房采用 “U 型布局”，操作台面长度 3.6 米，预留 “双开门冰箱 + 烤箱 + 蒸箱” 位置，同时容纳 2 人操作（一人洗菜，一人切菜），解决了 “传统 3 房厨房拥挤” 的问题；厨房与餐厅相邻，采用 “推拉门” 设计，关闭后隔绝油烟，打开后形成 “客餐一体” 的通透空间。

2. 客群适配：为什么 “三口之家” 更爱这个户型？

从营销数据来看，108㎡户型的认购客户中，“三口之家” 占比 70%，核心原因是 “空间大小与家庭需求的精准匹配”：

• 主卧套间面积约 22㎡（含卫生间），可摆放 “1.8 米 ×2.0 米大床 + 衣柜 + 梳妆台”，满足 “夫妻二人的休息需求”；
• 次卧面积约 12㎡，可作为 “儿童房”，摆放 “1.2 米 ×2.0 米儿童床 + 书桌 + 衣柜”，孩子有独立的 “学习 + 休息” 空间；
• 书房面积约 9㎡，可作为 “老人房”（老人短期居住）或 “家庭办公区”，未来生二胎后，可改造成 “第二个儿童房”，实现 “空间的全生命周期利用”；
• 公共卫生间采用 “干湿分离” 设计，配备 “杜拉维特台盆 + 科勒马桶”，早上 “夫妻洗漱 + 孩子上学 + 老人洗漱” 互不干扰，解决了 “多人口家庭早高峰抢卫生间” 的痛点。

（二）133㎡4 房：北中环改善的 “终极之选”，适配 “三代同堂 + 多子女家庭”

133㎡4 房是望雲 TOD 的 “改善终极户型”，总价约 880 万，得房率约 79%，实际使用面积约 105㎡，空间布局为 “四开间朝南 + 三面采光 + 灵动空间”，完美适配 “三代同堂” 或 “计划生二胎” 的改善家庭。

1. 空间设计：从 “多房间” 到 “高品质生活” 的升级

• 四开间朝南：户型总面宽达 14.2 米，四开间（客厅 + 主卧 + 两个次卧）朝南，这在同面积段项目中极为罕见 —— 实测冬季上午 10 点，客厅、主卧、两个次卧的采光面积均达到 90% 以上，即使在 “阴冷的上海冬天”，室内也温暖明亮，完全没有 “暗房” 问题，对 “有老人、孩子” 的家庭来说，“充足的阳光” 是 “健康居住” 的重要保障