压价的市场

作者 | 飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

中介带人压价，上了热搜，业主的心态都崩了。

市场好的时候，中介压的是买家心态，市场回落了，中介压的是卖家心态。

但不管何时，都说明适合卖房的阶段不适合买房，适合买房的阶段不适合卖房。

当下并不是一个卖房的好阶段。

真实的市场

最近，一条中介雇人看房，压价卖房业主导致业主心态崩了新闻出现在了热搜。

缘由是有记者暗访如今的买卖房交易市场情况，不成想二手房中介竟然雇人假扮买家讨价，不断打击房东心理预期价位。

但是否存在恶意压价，或者扰乱买卖市场，触犯到法律法规，这个新闻还需要辩证看待。

首先雇人不断带看，既是业绩指标和任务，确实也可以通过不断议价给业主反馈价格，从而影响业主心理预期价格。

其次，带看的中介虽然给记者的反馈是需要雇人带看，间接影响业主的心理预期价格，但指导暗访记者的报价，其实也依照了市场的公允价值，符合市场实际成交的价格规律。

小区上一同户型成交价为285万，业主挂盘339万，中介指导记者在同户型的历史成交价基础上报价280万，虽然与业主报价差了59万，但并未严重偏离历史的成交价。

反而业主的挂盘报价明显偏离了市场的实际成交价格。

而实际交易中，若过于偏离市场的价格，低于市场价非常多，二手房中介也不会报给业主。毕竟对买卖交易，并未有太多的利益驱动，对获取佣金报酬的中介，自然是更希望成交价高一些，佣金也就更高一些。另一方面，业主也不会同意继续议价。

所以这样的热搜，其实很不符合实际的交易情景。

但也透露出如今二手房市场背后几个值得注意的信息——

1、如果房子短时间内出现的看房的买家比较多，只看不出价，或者出价非常低，那么就不是真正的买家

2、很多买家都只是观望，真正的买家是非常少的，更别谈下定买房了

小区的下一套房子如果能顺利成交，不仅是小区的最低价，甚至还会比上一套成交低几万

3、其实很多业主对自身小区的调整存在盲区，对小区的成交关注和跟踪不够及时，对市场的交易抱有侥幸心理。而一些高位进场的业主，可能连价格都不太敢看了。

4、卖房的最佳阶段已经过去。如果不是着急置换或者资金问题，都不是卖房的最佳时机了。作为买方市场，议价的幅度要比过去大得多，如今卖房，遇到的客户，即使不是中介带来的客户，客户自己主动上门，议价幅度都不会太小。

买还是卖？

现在买方出价都很不客气。

因为市场真的调整了很多，即使是核心区域的优质小区，调整的力度都不敢恭维。

以深圳为例，曾经接近2000万的价格，如今同户型业主报价都只能报曾经的六点五折。

比如位于宝安中心区域的深业新岸线三期，虽然地处宝中板块，作为2008-2009年的房子，该随市场调整的也都依旧调整。

2021年6月151.58平户型成交总价约1900万，折合单价约12.53万/平，而今年5月一套150.33平户型成交，成交总价已经回到了1290万，折合单价约8.58万/平。

4年的时间同户型总价的差距将近610万。

更重要的是，约150平左右的同户型，曾经报价将近2000万/套，如今报价只有曾经报价的6-6.5折，并且个别房源报价，甚至低于曾经同类户型报价的6折。

而这样的报价，在实际成交中，还有一定的议价空间。买方并不会因为价格挂牌足够低了，就不再压价。

面对这样的调整即使再有实力的业主，心里都很难纹丝不动。

就更不用说，买的时候加了一些杠杆了。

如果是当初是三成首付或者换房的时候5成首付，不仅几乎花光了他们的积蓄，还贷也消耗了大部分现金流，那么每一个户型成交的历史价格，都能成为牵动市场心跳的变量。

曾经2022年，小女警就已经提醒买卖方市场存在分歧，要当机立断一些，并且2023年初也提醒卖方心态不能太高，要抓住节点。

原因是，情绪决定行为，适合卖房的阶段不适合买房，适合买房的阶段不适合卖房。

如果是2021年，500万的房子，客户敢还价490万，都会被驳斥没诚意，业主甚至还会突然加价或者毁约择机再卖。

但此时，市场过去的共识出现分歧已经非常明显。

所以，必须当机立断。

如今是一样的。

一方面，市场挂盘量已经足够多，在卷的不能在卷的情况下，守望更有利于迎接下一阶段。

另一方面，市场调整已经有几年，价格的调整幅度已经收窄，虽然还有议价的空间，但有在慢慢平滑。比如过去500万的房子，过去谈价能谈到450万，但当同一套房子调整到了380万的时候，能谈的价格可能就只有350万了。

从成交趋势来看，市场的成交套数趋于平稳。除了去年9月至今年1月的小阳春，其余时间二手房都平稳在2800-4000套的区间。

所以，当议价话语权在买方市场，更适合守稳。

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