日本房价连涨18个月！80%买家是中国人，为何有钱人都跑国外买房

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87

近年来，伴随着中国经济的持续腾飞，越来越多国人将投资视野拓展至海外。相信许多人都曾刷到过这样一条消息：“中国买家把日本楼市买爆了！”

这并非夸张传闻。日本主流媒体多次披露：一批来自中国的购房者携带大量现金赴日“扫货”，遇到心仪房源，当场签约付款，毫不迟疑。

特别是东京、大阪等地的优质学区住宅，几乎一经挂牌便被迅速锁定，竞争激烈程度堪比国内热门楼盘开盘。

在关西地区的大阪，房产市场的热度同样令人咋舌。当地房地产中介普遍反映，周末看房预约已排期至一个月之后，客户咨询量远超服务能力。

以心斋桥商圈为例，一套新上架的公寓户型图刚发进微信群，不到半小时就收到十余通购房意向电话，最终只能采取“谁先确认谁得”的方式分配购买资格。

从宏观数据观察，2023年日本全国房价连续18个月实现环比上涨，其中东京都中心区域如千代田区、港区等核心地段涨幅突破50%。

在这波上涨周期中，外国投资者中高达八成来自中国，成为支撑市场活跃度的关键力量。

他们强劲的购买意愿与雄厚的资金实力，不仅推动了交易量激增，也让本地中介机构迎来前所未有的业务高峰，佣金收入大幅攀升。

那么，究竟是什么因素吸引着如此多中国家庭远渡重洋，在异国购置房产？

要解开这一现象背后的动因，首先要关注近年来日元汇率的显著走弱。

2023年期间，日元对美元汇率一度跌至1美元兑换155.37日元，创下自1989年以来近34年的最低水平。

举例来说，过去总价为1亿日元的东京住宅项目，按正常汇价折合人民币约需500万元；

而在当前贬值背景下，同等价值房产仅需支付约400万元人民币即可成交，相当于直接节省百万元成本。这样的价格落差，无疑极具诱惑力。

更深层次来看，全球货币政策分化正深刻影响着日元走势及日本不动产吸引力。

新冠疫情爆发后，美国、英国等主要经济体纷纷实施大规模量化宽松政策，通过增发货币刺激经济复苏。

与此形成鲜明对比的是，日本长期维持零利率甚至负利率政策，导致与其他国家之间的利差不断扩大。

国际资本出于套息交易（Carry Trade）需求，大量抛售低收益的日元资产，转而配置高收益率外币，进一步加剧日元贬值压力。

与此同时，面对地缘政治动荡和全球经济波动，避险情绪升温，促使更多资金寻求安全稳定的落脚点。

作为全球第三大经济体，日本政局稳定、法治健全、基础设施完善，其房地产被视为兼具安全性与成长潜力的理想标的。

尤其是在本币购买力下降的窗口期，外资眼中的日本房产性价比显著提升，对中国投资者而言更是难得的投资契机。

除了汇率带来的即时优惠，日本房产本身所具备的投资回报能力也十分突出。

以东京、大阪市中心为例，购置一套总价约为3000万日元（约合人民币150万元）的小型公寓，月租金通常可达15万日元左右（约人民币7500元）。

据此计算，年租金收入达180万日元，租售比达到惊人的6%，意味着理论回本周期仅为16年左右。

此后每年收取的租金均可视为纯利润，长期持有前景可观。

反观国内一线城市，以上海或北京为例，总价800万元的住宅，平均月租金约为1.2万元，年租金回报率仅为1.8%左右。

两者相较，日本房产在现金流产出方面的优势极为明显。

加之日本租赁市场规范成熟，租客群体稳定，退租率低，物业管理专业高效，使得房东能获得持续可靠的收益流，心理安全感更强。

从城市发展角度看，日本城市化率已超过90%，人口高度集中于东京圈、关西圈等都市集群。

这些核心城市的住房需求始终保持高位运行，供需关系偏紧，支撑房价稳健上行。

此外，2020年延期举办的东京奥运会以及即将于2025年举行的大阪·关西世界博览会，均带来大量基础设施升级与游客涌入，间接拉动了周边地产价值。

然而，与中国买家热情高涨形成强烈反差的是，日本本土年轻一代对于购房却显得异常冷淡，甚至呈现出一种“主动放弃置业”的社会趋势。

目前日本全国住房自有率为61.2%，而在首都东京，该比例更低至45%，大量年轻人选择长期租房生活，不愿背负房贷压力。

这种现象背后有着深刻的文化和社会根源。

在日本社会观念中，并不存在“有房才有家”的传统执念。

结婚无需买房是普遍共识，许多新人婚后会选择租住面积更大、地段便利的公寓，生活质量反而更高。

更重要的是，日本没有所谓的“学区房”概念，义务教育阶段实行就近入学制度，学生根据实际居住地址分配学校，家长不必为了子女教育而追逐特定区域高价房产。

从职业发展角度分析，日本企业内部频繁的人事调动机制也抑制了年轻人的购房意愿。

许多年轻职员可能因公司安排，在几年内从东京调往名古屋，或从大阪派往福冈。

若提前购置房产，一旦异地任职，便会面临空置损失或额外租房支出的双重负担，经济上极不划算。

同时，日本租赁体系高度发达，法律严格保护承租人权益。房东不得随意涨租或单方面终止合同，租期通常长达数年甚至可续签终身。

在这种制度保障下，租房同样可以获得高度的居住稳定性与尊严感，使得“拥有产权”不再是幸福生活的必要条件。

因此，对多数日本青年而言，灵活自由的租房模式更契合其生活方式与价值观。

尽管当前日本房产市场看似红火，但热潮之下潜藏的风险不容忽视，潜在买家务必保持清醒头脑，审慎评估各项因素。

首先需警惕的是资产泡沫重现的可能性。日本房地产历史上曾有过惨痛教训。

上世纪80年代末期，日本经济空前繁荣，土地价格疯狂飙升，“一平米皇宫地价超过美国加州”之类的说法广为流传。

彼时东京市区地产总估值甚至被估算足以全款购入整个美国国土，极度非理性。

然而好景不长，1990年起日本央行收紧信贷政策，上调基准利率，直接戳破了长期积累的房地产泡沫。

随后房价断崖式下跌，银行坏账激增，国民经济陷入长期停滞，被称为“失去的三十年”。

如今虽出现新一轮价格上涨，但其驱动因素是否包含投机成分，是否存在结构性风险，仍有待观察。

一旦市场信心逆转，历史悲剧或将重演，届时海外投资者或将承受难以挽回的资产缩水。

其次，购置日本房产涉及诸多隐性开支，容易被初次投资者低估。

例如中介服务费通常为房屋总价的3%另加6万日元固定费用，还需在此基础上缴纳10%消费税。

假设购买一套5000万日元的住宅，仅中介相关费用即达150万日元+6万日元=156万日元，再加15.6万日元税费，合计超过171万日元，接近人民币9万元。

除此之外，还有印花税、不动产取得税、登记许可税、司法书士代办费等多项一次性支出。

房产持有阶段亦需每年缴纳固定资产税与都市计划税，税率合计约为房产评估价的1.4%~1.7%，长期累积数额可观。

最后，从长远需求端审视，日本正面临严峻的人口结构挑战。

老龄化率已突破29%，新生儿数量连续多年下滑，少子化趋势不可逆转。

这意味着未来整体住房需求将持续萎缩，尤其在地方中小城市，空置房屋数量逐年上升，“鬼城化”现象日益严重。

若投资者盲目进入此类区域购入物业，极有可能遭遇出租困难、转手无门的困境，资金被长期套牢。

综上所述，投资日本房地产绝非稳赚不赔的买卖。入市之前必须深入调研目标区域的人口流动、产业支撑与租赁市场状况，全面权衡风险与收益，切忌被短期热浪裹挟决策。

参考文献