山东
国庆前夕的青岛楼市，被城阳仙山花园大降价的消息刷屏了，中介朋友圈十条有九条是它。这个2021年开盘的老项目，如今放出“破盘价”，据称一天卖出30余套，400多组客户挤爆售楼处。
▲仙山花园售楼处被挤爆
1、
仙山花园：笋盘还是损盘？
仙山花园，位于城阳和李沧交界处、汽车北站旁，号称靠近地铁1号线，实际走到地铁站得30分钟，小区总建面12万㎡，容积率1.5，是6到10层的电梯洋房，2022年就建成现房了，户型从88平到140平，20%的公摊在洋房里算中规中矩。
▲仙山花园实景
仙山花园能刷屏，全靠两个推手：价格暴击+高佣诱惑。
仙山花园这波价格战的确来势汹汹：2021年刚开盘时，均价1.65万，最高价卖到1.8万；2024年的价格还在1.4万，今年上半年二手房成交价还没低于1.1万，结果到九月下旬突然炸雷——均价8500，最低的8000就能拿下，一套100平的房子总价才80来万。
▲仙山花园售楼处被挤爆
据房产君得到的消息，仙山花园销量突然飙升，另外一个主要是因为开发商给了中介超高佣金，每套5万元，于是带客量一下子起飞。对于可以接受这个地段、对品质要求不高、重视性价比的购房者来说，现在的仙山花园，无疑是捡漏的“笋盘”。但是谁知道未来还会不会降？有网友直言：这地方5000才合理，现在买就是“损盘”！
2、
降价为地王输血？
要理解仙山花园这轮降价逻辑，不妨先看看开发商背景。仙山花园的开发商是青岛海业房地产开发有限公司，与去年拿下崂山王家村“地王”地块的柏悦府开发商——青岛海业益佳地产开发有限公司，是兄弟公司，两家公司都隶属于青岛海业石油公司旗下。仙山花园和柏悦府可谓“同门兄弟”，资金链其实栓在一起——只不过一个是纯刚需盘，一个是地王豪宅。
▲仙山花园实景
去年轰动青岛地产圈的王家村一期地块土拍，崂山首个四代宅项目柏悦府，以楼面价39516元/㎡成为地王，这一价格至今仍是青岛楼市的天花板。
▲崂山地王柏悦府实景
那么问题来了：仙山花园降价急售，是不是要给崂山地王柏悦府“输血”呢？毕竟柏悦府拿地价高达18.87亿元，如此庞大的投资，后期建设和资金压力可想而知。海业系手里能快速变现的，只有仙山花园等现房库存。这次仙山花园大降价，既能清库存、快回款，又能为地王项目输血。业界分析，海业系此举无疑是抛砖引玉，腾出资金支持柏悦府这一重头戏项目。
3、
地王的隐秘烦恼
去年抢地有多疯狂，现在日子就有多难受。被仙山花园输血的柏悦府，日子比想象中更加艰难。
青岛地王项目、崂山王家村的一期地块，在今年2月初该地块规划公示出炉，项目命名为柏悦府，按照规划，柏悦府将建设6栋小高层住宅（其中5栋16层、1栋15与16层的错层），是崂山首次引入第四代住宅概念。
▲柏悦府鸟瞰图
据称，柏悦府户型超大：4种户型区间为231、268、288、339㎡，全部是四居室设计，预计总价在1600万~3000万/套。目前项目正在施工尚未封顶，尚未对外销售。市场上对它的定价和品质兑现充满期待和猜测：柏悦府可能要等现房再卖——毕竟现在购房者对第四代住宅的期房没信心，而现房能打消顾虑。但这意味着要砸更多钱进去，有人担心项目资金紧张，万一卖不动会拖累海业资金链。
▲柏悦府施工现状
柏悦府虽然开盘时间未定，却处处牵动青岛楼市神经。作为崂山黄金地段的“地王盘”，它的配置能豪到什么程度？推出后价格又会飙到何等高点？可以肯定的是，这个项目的成败对海业系而言极为关键：要么是刷新豪宅天花板，要么就是压垮海业资金链的最后一根稻草。
▲柏悦府施工现状
仙山花园的大降价，反映了青岛楼市当前的分化与调整。楼市里最真实的逻辑从来没变过：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格；没有品牌加持或者品牌力较弱的项目，在楼市新周期下正面临严峻考验。
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