包头婚姻法律师团队：离婚协议房屋归属约定能否阻却法院强制执行

一、本案基本事实及裁判观点

本案源于一起案外人执行异议之诉纠纷。上诉人于某因与被上诉人陈某、原审被告张某就北京市丰台区大瓦窑北路2号院18号楼1层4单元102号房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行问题产生争议。陈某与张某原系夫妻关系，二人于2020年3月11日登记离婚，并在《离婚协议书》中约定案涉房屋归陈某所有，剩余房贷由陈某偿还，但未办理产权变更登记。2023年6月，张某以案涉房屋为抵押向于某借款50万元，后因张某未按期还款，于某依据仲裁裁决申请法院强制执行案涉房屋。陈某作为案外人提出异议，主张其对房屋享有权利，要求停止执行。一审法院支持了陈某的诉请，判决停止对案涉房屋的执行。于某不服，提起上诉。

北京市高级人民法院二审经审理认为，案涉房屋登记在张某名下，张某系合法所有权人。离婚协议关于房屋归陈某所有的约定，仅产生债权效力，未经登记不发生物权变动效果。陈某基于离婚协议享有的债权请求权，与于某对张某的金钱债权属于同质权利，不具有优先性。且陈某在离婚后长达四年未办理过户登记，存在过错；离婚协议中财产分配明显倾向于陈某，减少了张某的责任财产，损害了债权人于某的利益。因此，陈某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。二审法院撤销一审判决，驳回陈某的诉讼请求。（案例来源：(2025)京民终152号）

完整裁判要旨：

本院认为，根据各方当事人的诉讼意见，本案二审的争议焦点为：陈某对案涉102号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。因陈某系基于《离婚协议书》约定主张其享有相应的民事权益，故本案需要探讨的是陈某依据《离婚协议书》中对房屋产权归属的约定，能否享有足以排除对房屋的强制执行的民事权益。一、关于法律适用。对于非产权登记人依据离婚协议要求排除对房屋的强制执行，一般不应参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条。只有在离婚协议的内容实质上相当于商品房买卖合同的特殊情况下，符合平等自愿、等价有偿的交易原则，才能够进行参照适用。但本案中《离婚协议书》的内容与商品房买卖合同的情况相差甚远，故不应参照适用。二、关于权利性质。案涉102号房屋为张某在非婚姻关系存续期间购买并登记在其名下，张某依法为所有权人。离婚协议中对房屋的处分约定未经登记，不直接发生物权变动效力，陈某享有的是债权请求权，与于某的金钱债权相比不具有法定优先性。三、关于申请执行人利益的考量。离婚协议对财产分配存在“一边倒”情形，将主要财产归于陈某，债务归于张某，减少了张某的责任财产，损害了债权人于某的利益。四、关于案外人过错的判定。陈某在明知张某负债风险的情况下，未积极办理过户登记，存在过失。五、关于价值权衡。于某的债权支付了对价且经生效裁决确认，而陈某未按约履行离婚协议义务，权利失衡。综上，陈某不能证明其对案涉房屋享有排除强制执行的权益。

二、法理分析

从本案裁判理由中，可以提炼出几个关键法律问题，值得深入探讨。首先，物权变动的基本原则是登记生效主义。我国民法典第二百零九条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。未经登记，不发生效力。这一原则的核心在于维护交易安全和产权稳定性。案涉房屋始终登记在张某名下，从物权法角度，张某是法律意义上的所有权人。离婚协议虽是双方真实意思表示，但仅对协议双方具有约束力，属于债权范畴。债权具有相对性，不能直接对抗第三方。陈某要求基于离婚协议排除强制执行，实质是要求债权具有优先于物权的效力，这与物权公示公信原则相悖。法院在裁判中严格遵循了这一法理，强调未经登记的约定不能对抗善意第三人。

其次，执行异议之诉的审查需平衡多方利益。本案涉及案外人陈某、申请执行人于某和被执行人张某三方的权益冲突。法院在判断是否排除执行时，不仅看权利性质，还综合考量过错因素、债权实现公平性等。陈某在离婚后四年未办理过户，其解释为“带押过户”操作困难，但未举证证明积极采取过措施。这种消极态度构成过错，削弱了其权利的正当性。同时，离婚协议将两套房产均归陈某，而张某仅分得价值较低的资产，这种分配方式客观上减少了张某的责任财产范围，影响了债权人的潜在利益。法院通过利益衡量，认为保护已支付对价的债权人于某的债权，更符合公平原则。这种裁判思路体现了司法实践中对“生存利益”与“交易安全”的精细平衡，避免离婚协议成为逃避债务的工具。

此外，本案对离婚协议与强制执行冲突的处理具有典型意义。实践中，不少离婚双方通过协议约定财产归属，但未及时办理变更登记，导致一方负债时房屋被强制执行。本案裁判明确，仅凭离婚协议不能当然阻却执行。案外人需证明自身无过错、权利具有优先性等要件。这警示公众，离婚财产分割后，应及时完成产权变更，否则可能面临权利落空的风险。对于债权人而言，借款时需审慎核查抵押物权属状况，但本案中于某因房屋登记在张某名下而放贷，符合善意信赖，其债权应受保护。整体上，二审判决通过个案裁判，强化了物权公示效力和债权平等原则，对类似纠纷具有指导价值。

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