2025年『保值力』系列测评成果发布

9月17日，由中国房地产业协会指导、克而瑞重磅发布『保值力』系列测评成果，涵盖2025年中国房地产保值力卓越物业企业、2025年中国房地产市场优秀保值力项目（十大TOP保值力项目、 十大高端保值力项目、十大轻奢保值力项目、十大品质保值力项目、十大物服保值力项目）等。

【报告解读】

在房地产市场中，住宅项目的保值能力不仅依赖于地段、产品设计等“硬实力”，更与物业服务这一“软实力”息息相关。克而瑞发布的《2024年中国房地产市场优秀保值力项目》测评成果显示，空间成新率、服务响应及解决速度、安防系数是与项目保值力关联度最高的三大物业服务指标。

基于前期研究成果，克而瑞物管在《2025年中国房地产市场优秀保值力项目》的测评过程中进一步优化评价体系，将原有核心指标进行系统化归类与迭代升级：将空间成新率等归入硬件维保体系，将服务响应及解决速度、安防系数等纳入软性服务能力，同时新增社区体验价值作为独立评价维度，更客观地衡量物业服务在住宅项目保值增值中的作用。

硬件维保体系：让社区“历久弥新”的基石

住宅的硬件设施是其价值的物质载体，而专业的运维管理则是维持项目“空间成新率”的核心保障。2025年，克而瑞物管进一步深化对成新率的评估，将其系统细化为三大核心维度：建筑本体维护、园林景观养护、设备运维效能，并在此基础上构建了涵盖23项可量化的指标，包括污渍流挂率、外墙破损率、修补痕迹匹配度、土地裸露/斑秃率、枯叶滞留率、植物健康度、电梯轿厢保养度、消防设施完好率、无感停车识别率、监控覆盖率等，通过对这些可监测的细分指标的评估，全面、客观地衡量硬件维保的实际成效。

• 建筑本体与园林景观的精细养护

优秀的物业项目在业主高频接触的“感官核心场域”——如外立面、单元大堂及园林绿化等方面表现出色，通过系统化、标准化的养护机制，持续保持社区的整体品质与视觉美感。

在外立面检测与维护方面，TOP保值力项目会根据干挂石材、玻璃幕墙、真石漆等不同材质的特性，制定差异化的清洁与保养周期。同时，部分领先企业借助科技手段显著提升检测的效率与精准度。例如，中海物业引入无人机进行外墙空鼓检测，一栋百米高的建筑，人工检测通常需20天，而无人机仅用2至3天即可完成，检测精准度高达95%，同时节省约30%的成本，实现了高效、安全、经济的运维升级。

单元大堂作为归家动线的重要节点，其地面多采用大理石、花岗岩或汉白玉等高档石材，物企将其养护流程精细化为清洁除尘、病变处理（如锈斑、水斑修复）、抛光打磨、结晶硬化、防护封釉等9道专业工序，养护频次最高达每季度一次，持久维持空间的光泽度与尊贵感。

在园林景观养护方面，领先物企已从传统的“修剪保洁”升级为生态化、可持续的管理体系，养护动作更加精细化。例如，保利物业将园林按植物类型和生长高度划分为5个层级，以“三边一角”为原则，制定分级修剪标准，最大限度保留原貌。并根据生长趋势提前预留空间，在修剪的高度、角度与频次上精准把控，实现“因树施策”。

部分企业引入智能灌溉系统与土壤监测技术，实现精准施肥与节水养护；对乔木定期开展支撑加固、病虫害防治和形态修剪，灌木与地被植物则实行模块化管理，确保景观层次分明、轮廓清晰。

部分高端项目还打造主题花园、四季花境，并结合景观水系的循环净化管理，营造出步移景异、生机盎然的高品质居住环境。

例如，招商积余在主要归家动线上精心布局多层次花境小品，形成富有韵律的景观序列，提升归家体验的仪式感与视觉美感。社区整体绿化注重生态性与观赏性结合，营造出清新宜人的居住环境。通过精细化的植物配置与空间营造，引导业主在日常通行中自然感受环境变化，增强对社区景观的感知与认同。

这些举措不仅提升了绿化的观赏性与生态价值，更增强了业主的归属感与幸福感，使园林真正成为社区的“绿色资产”。

• 关键设备的长效保障

保值项目不仅注重“面子”上的美观整洁，更重视“里子”的安全稳定。针对电梯、水泵、配电系统、消防设施等关键设备，建立覆盖全生命周期的维保机制，确保设施长期高效运行。

对电梯等高频使用设备，配置驻场维保人员，实现“小修不过夜、大修有预案”的快速响应，大幅提升故障处理效率。同时，依托物联网传感器与智慧管理平台，对设备运行状态进行实时监测，及时发现异常数据并预警潜在风险，推动维保模式从“被动维修”向“主动预防”转变。

这一前瞻性的管理体系，不仅有效延长了设备使用寿命，减少了突发故障带来的安全隐患与生活不便，更从根本上保障了社区运行的可靠性与居住品质的持续性，为住宅项目的长期使用价值与资产稳定性提供了坚实支撑。

软性服务能力：提升居住体验的“加速器”

软性服务能力是物业服务品质的核心体现，直接关系到业主的日常体验、安全感与满意度。在2025年保值力评估中，克而瑞物管将“服务响应及解决速度”与“安防系数”整合纳入软性服务能力，形成更系统、全面的评价维度，并细化为17项可量化的关键指标。

这些指标包括报修/纠纷响应时间、闭环解决率、返修率、回访覆盖率、业主满意度等服务响应与闭环管理指标，精准衡量服务的及时性、专业性与完成质量；同时纳入外来人员拦截率、无绳遛狗发生率、高空抛物发生率、盗窃事件发生率、快递遗失率等安全保障类指标，全面评估社区在人员管控、秩序维护和风险防范方面的执行成效。

• 高效响应与闭环解决

在服务流程上，保值项目从响应、解决到回访，每个环节都远超常规项目。从接收需求到派单响应，控制在5分钟内；紧急事件1小时内解决，非紧急事件1天内完成；问题解决后3天内完成100%回访。这种高效、闭环的服务流程，极大提升了业主的信任感和安全感。

• 全方位的安全防护体系

优秀的保值项目构建了“基础+超常规”的立体化安防网络，全面保障社区安全。通过人脸识别门禁、APP访客预约、可视化对讲等智慧化手段，实现外来人员100%管控，杜绝陌生人随意进出。例如，招商积余运用智慧巡检机器人“招小巡”进行自动巡逻，并结合AI监控预警系统，实时识别异常行为，提升响应速度与防控精度。

同时，多家领先物企已部署高空抛物智能监测系统，实现单元楼栋“无死角、全覆盖”监控，精准定位抛物源头，有效遏制安全隐患。部分项目还配备AED急救设备，并组织服务人员全员接受专业培训，确保100%掌握CPR心肺复苏技能，显著提升突发事件的应急处置能力，为业主生命安全提供坚实可靠的专业保障。

社区体验价值：构建有归属感的“情感家园”

除了硬件维保与软性服务，社区体验价值正成为影响住宅保值的关键因素。2025年，克而瑞物管在保值力评估中新增“社区体验价值”维度，聚焦服务温度与社区活力，引入服务温度感知、社群运营能力和精神文明溢价三大指标，并细化为13项可量化标准，全面衡量物业服务带来的情感认同与生活品质。

• 服务温度的感知

服务的温度体现在细节与态度中。通过服务态度好评率、投诉推诿率、老年业主专属服务覆盖率、个性化关怀响应率等指标，评估物业人员是否具备主动服务意识和人文关怀。例如，为长者提供代挂号、上门维修、节日慰问等专属服务，或在业主生日、乔迁时送上定制祝福，这些细微之举显著提升业主的情感认同，让服务从“完成任务”升华为“传递温暖”。

• 社区文化营造与精神文明建设

优秀的社区不仅是居住空间，更是有归属感的生活共同体。通过年度活动频次、业主参与率、邻里好评率、推荐率、老带新转化率、垃圾分类达标率等指标，衡量物业在组织社群活动、促进邻里互动方面的成效。高端项目常举办邻里节、亲子市集、节庆晚会、兴趣社团等活动，打造“熟人社区”，增强业主之间的连接与信任。例如，融创服务将其“I Sunny”社群升级为“I Sunny 2.0社区营造”计划，聚焦空间共建、活动共营、情感共融，进一步深化社区互动，致力于打造更具温度与凝聚力的高品质居住环境。

同时，部分企业通过文明公约宣传、垃圾分类引导、无绳遛狗劝导等柔性管理方式，潜移默化培育和谐、有序、有礼的社区文化，推动邻里关系从“物理邻近”走向“精神共鸣”，提升居住的尊严感与幸福感。例如，华润万象生活在部分项目中引入智能封闭式垃圾分类屋，集自动感应、满溢报警、除臭杀菌等功能于一体，不仅为业主提供整洁、便捷、无异味的投放环境，更通过科技赋能引导居民践行绿色生活方式，将环保理念融入日常，实现环境品质与文明素养的双重提升。

社区体验价值的提升，使物业服务从“功能执行者”转变为“生活营造者”，不仅增强了业主的满意度与忠诚度，更通过口碑传播和老带新转化，直接助力项目实现长期保值与品牌溢价。

小结

住宅的保值并非一蹴而就，而是长期精细化管理的结果。从硬件维保的“硬功夫”，到服务响应的“软实力”，再到社区体验的“情感价值”，物业服务贯穿于项目生命周期的每一个环节。选择一个拥有卓越服务体系的物业，就是为住宅资产选择了一个可靠的“隐形守护者”，让家的价值在岁月流转中历久弥新。

- The end -

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