REIT出发看消费 | 嘉实物美消费REIT背后 跑步“胖改”的物美超市

观点网 2024年3月，我国首批消费类公募REITs上市。

在首批上市的四家消费类公募REITs中，嘉实物美消费REIT是首个由民营企业发起、具有商超零售业态的社区商业型消费类公募REITs项目，也是北京市首单消费类公募REITs。

2025年上半年，在国内已上市的公募REITs中，消费类REITs整体表现最出色，其中嘉实物美消费REIT也交出了一份不错的答卷。

而在这只REIT背后，我们能看到一家正在跑步转型的传统商超企业。

上半年业绩出炉

嘉实物美消费REIT原始权益人为北京物美商业集团股份有限公司，其系北京重要的民营企业，承担普通市民的“米袋子、菜篮子”功能。

物美集团是国内起步最早、规模最大的全渠道数字化流通企业之一，旗下拥有“麦德龙”、“百安居”等多个知名商超品牌，也有丰富的社区商业运营经验，构建起覆盖“商超、百货、医药、家装”的民生服务生态。

图片来源：嘉实物美消费REIT基金招募说明书

从底层资产来看，嘉实物美消费REIT包含4处社区商业物业，均坐落于北京市核心区域，总建筑面积约7.79万平方米，当期目标不动产评估值合计10.02亿元。

这批物业具体为华天项目、德胜门项目、大成项目和玉蜓桥项目，其中三个紧邻二环，一个毗邻四环，且均已运营十年以上。

从租户结构来看，除作为关联方的主力店超市外，项目租户主体涵盖食品服装类商品零售、快餐茶饮类餐饮、理发及医疗类服务等业态，整体呈现贴近民生消费、服务社区居民的特征。

但资料显示，2025年以来北京市社会消费品零售总额持续下滑，消费市场承压明显，嘉实物美REIT业绩亦受波及。

据2025年中期报告，该REIT实现营业总收入5285.93万元，净利润1618.91万元，经营活动产生的现金流量净额3650.98万元。从环比看，营业收入与净利润均出现下滑；同比则均有小幅增长。

消费REITs的收入表现，取决于底层资产的营业收入。而在底层资产的主要营业收入中，租金收入成了主力军，占比高达70%以上。

报告显示，四个项目租金收入均出现不同程度下滑，其中玉蜓桥公司旗下两个项目大成项目和玉蜓桥项目下滑幅度最大，两者合共租金收入同比减少14.3%。

物美在报告中解释，玉蜓桥公司项目租金下降主要原因在于大成项目主动进行租户调改，引入更符合社区民生消费生态的新租户，在这一空档期出现了临时性租金收入减少。

出租率与租金收缴率方面，受益于核心区位优势，四项目自REIT发行以来始终保持高位出租率，均超90%，报告期末整体出租率达95.58%。

社区商业的核心竞争力在于“便民性”，这四个运营超十年的成熟项目已与周边居民形成稳定消费链接，“熟人经济”属性赋予资产天然抗周期能力。而北京核心城区的区位优势进一步凸显资产稀缺性与增值潜力，这也是其维持高位出租率的根本原因。

租金收缴率方面表现亦较为出色，整体收缴率达到99.07%的高位，四个项目的收缴率均在97%以上。

租金单价方面，期内数据整体较此前减少3.29%至3.82元/平方米/天，其中大成项目和玉蜓桥项目下滑，大成项目因上述原因降幅最大为下降11.82%，另外两个项目则小幅提升。

嘉实物美消费REIT在二级市场的表现也让人眼前一亮，2025年上半年，嘉实物美消费REIT可供分配金额达到3529.43万元，单位可供分配金额为0.0882元。年化现金流分派率达到4.10%。

根据《观点指数?2025中国房地产全产业链发展白皮书》，消费类REITs年内平均涨幅达35.00%，远超其他类型，其中嘉实物美消费REIT以50.21%的涨幅领跑，显著高于同类产品。

物美超市跑步“胖改”

近年来，电商分流与消费升级的双重冲击，让传统商超面临严峻挑战。

数据显示，我国超市行业门店数量从2017年的38554家锐减至2024年的24082家，降幅高达37.5%，其中大型连锁商超门店数量降幅超55%。

行业动荡，永辉、步步高、物美等头部企业纷纷启动转型，从“规模扩张”转向“质量提升”。在此背景下，“调改”成为了行业共识。

据了解，嘉实物美消费REIT原始权益人北京物美商业集团股份有限公司，早于2019年起就陆续剥离超市业务，后续专注于从事物业租赁业务。

嘉实物美消费REIT旗下4个项目也是包含多业态的社区商业项目，但超市仍是这几个项目的主要租赁方和租金收入提供方。在招募说明书中，嘉实物美消费REIT也将旗下项目，定位为“以超市为主力店的社区商业”。

图片来源：嘉实物美消费REIT基金招募说明书

因此，超市行业的一系列调整变动，与嘉实物美消费REIT也息息相关。

作为物美商业、物美超市等企业的母公司，物美集团早期转型方向是以数字化赋能为发展方向。

在张文中博士带领下，物美集团已发展成为国内规模最大的全渠道数字化流通企业之一，数智化赋能是其核心特色。但现今“数智化”已成为零售企业标配，单纯依靠这一优势难以形成稳固竞争力。

当前中国零售业已从“低价竞争”“效率竞争”阶段迈入“体验与情感价值竞争”新周期，“如何让消费者选择你”成为核心命题。

而胖东来则在这条路上走在了前列，其模式的成功有目共睹，许多企业纷纷效仿。在永辉、步步高等企业“胖改”显现成效后，物美超市也加入了这一赛道。

3月21日，经过一个多月的闭店调改，物美首家学习胖东来模式的自主调改店——北京学清路店正式开业。这是物美发布30周年升级战略后的首个示范项目，标志着物美正式加入“胖东来调改潮”。

就该项目，物美在商品端颠覆传统大卖场运营逻辑，推行1万支SKU的精选策略，砍掉4000支冗余商品后，形成生鲜占比50%、进口商品占比15%的结构性布局。

此外，门店营业时间缩短1.5小时，门店员工数量从130人增至260人，基层员工平均薪资提升50%，最低月薪达6000元，带薪年假延长至10天及以上。

资料显示，该店改造后日均销售额较此前增长220%，熟食品类消费渗透率突破60%。

对于具体调改策略，物美就表示，超市调改并非千篇一律，将根据门店位置不同和顾客需求的差异，来进行具体的改革。

例如物美超市大兴黄村店就与上面的学清店不同，在超市零售区域之外，现场设立了“吃吧”堂食区，同时引入洗衣洗鞋等生活服务，将门店升级为便民服务综合体。

一些门店则在社区服务上下功夫，引入了10余项免费服务，包括自助茶饮、非机动车充气、共享雨伞、应急药箱、手机加油站等。

据了解，物美超市自2025年3月启动学习胖东来自主调改以来，已开出的10家“胖改店”运营增长成效显著，多家门店日均销售额和客流量相比调改前增长50%至300%。

在近期沪市REITs专场投资者交流会上，物美集团副总裁刘宗仁就透露，嘉实物美REIT旗下4个项目中的超市门店均已被纳入“胖东来”改造计划。目前德胜门项目已经在施工状态，在9月底就能改造完毕。

理想状态下，底层超市门店完成改造后，客流与销售额的增长将直接转化为租金提升动力，形成“门店调改—资产增值—REIT收益提升”的正向循环，或有望扭转项目收入下滑的趋势。

而按照计划，物美超市将在2025年内实现百店调改目标。

传统商超的转型已进入深水区，随着“胖改”目标的推进，嘉实物美消费REIT底层物业的租金潜力有望逐步释放。

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