房企半年报透视：负债率继续上升，打造第二增长曲线

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2025上半年，上市房企营收明显下降、持续亏损，负债率继续上升，偿债能力继续下滑。头部房企中，华润置地与龙湖集团展现了较强的抗周期韧性，其营收结构呈现多元化特征，轻资产及运营服务业务贡献了更高的利润。下半年头部房企经营策略主要是，加快存量去化、优化增量质量；加速产品迭代，建设好房子；打造第二增长曲线。

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上半年业绩表现：营收明显下降、持续亏损，负债率继续上升，偿债能力继续下滑

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2025年上半年，中国房地产上市公司业绩延续低迷态势。数据显示，上市房企营业收入均值为104.2亿元，同比下降16.9%，且降幅较2024年同期扩大了3.2个百分点，营收端收缩压力持续升级，反映出市场需求疲软与销售端持续承压的现状。

盈利表现更加不容乐观，行业净利润均值跌至-8.3亿元，亏损规模呈现逐渐扩大的趋势，约六成上市房企出现不同程度亏损，部分高杠杆房企面临债务重组压力。这一数据背后，既折射出行业面临深度调整期去库存、寻找新增长点等多重挑战，也预示着房企转型与风险化解仍需较长时间。

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2025上半年，中国房地产上市公司财务风险持续攀升，偿债能力进一步弱化。数据显示，上市房企剔除预收账款后的资产负债率达66.5%，同比上升0.9个百分点；净负债率大幅上升至171.8%，同比激增55.8个百分点，反映出行业整体杠杆水平居高不下。这一现象主要源于货币资金规模的持续收缩，叠加市场低迷导致的存货及投资性物业资产贬值压力加剧。

更值得警惕的是短期偿债能力指标，现金短债比降至0.88，较上年同期再降0.03，意味着超半数房企在手现金已无法覆盖一年内到期债务，流动性压力加剧。当前房企普遍面临融资渠道收窄、融资成本高企的困境，部分企业不得不通过资产处置、债务展期等方式艰难维持现金流平衡。

2025年上半年财报显示，在典型房企代表中，华润置地与龙湖集团展现了较强的抗周期韧性，其营收结构呈现多元化特征。从营收结构看，华润、龙湖持有物业收入和运营服务收入占比均超20%。

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从利润贡献看，华润、龙湖非开发业务贡献超过六成的利润。2025上半年，华润置地开发销售业务贡献净利润占比为39.8%，非开发销售业务贡献净利润超过60%。龙湖集团开发销售业务贡献利润占比仅为1.3%，非开发销售业务贡献利润占比超过90%。

头部房企下半年策略：加快存量去化、优化增量质量；加速产品迭代，建设好房子；打造第二增长曲线

我们梳理头部房企下半年经营策略，在投资策略、产品及业务发展方面主要有以下特征：

1.投资策略

2025年下半年，头部房企加快存量去化，通过一盘一策，全力攻坚去化、回笼资金，平衡存量项目的利润与现金流。在投资方面，企业保持投资精准，确保增量项目安全性、流动性和盈利性，提高资源质量。同时，头部房企聚焦核心城市、核心地段。如越秀地产围绕“稳业绩、谋突破、精管理、提能力”的主题，聚焦加快销售和去库存、提高商业的运营能力、深化组织变革和强化精益管理，全力聚焦销售目标及各项经营目标，坚持精准投资策略，着力增加优质地块，不断提高资源质量。同时，优化资源配置，重点投向一线城市和重点二线省会城市的核心区域，并持续加强与优秀企业合作，整体提升投资能力，有效应对市场竞争。

2.产品策略

响应“好房子”政策，做好产品迭代。如华润置地加强深化产品迭代；龙湖强调以客户需求为导向提升产品力－交付好房子、提供好服务；滨江集团遵循优质原则，即优质城市、优质地段、优质项目、优质产品、选择优质的合作伙伴，确保投资项目实现高质量与高回报。

3.业务策略

加快构建新发展模式，打造第二增长曲线。如华润置地提出要做专、做优、做强、做大经营性不动产业务及资管业务，推动第二增长曲线实现高质量发力。进一步扩大万象生活轻资产管理业务的市场领先优势，强化其作为业绩贡献强劲增长极的作用。同时积极培育生态圈要素型业务，以转型发展加速器的定位形成增长新动能，进而构建起各业务板块协同共进的发展格局。龙湖集团则在开发、运营、服务等板块齐头并进，未来的增长主要在C2到C5四个经营赛道上，即商业、资管、物管、代建，构建自身所处板块的竞争优势，持续保持增长，形成能力的护城河，持续培育第二增长曲线。

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