70年产权到期，高楼就是垃圾，炸不掉也修不好？欧美早已给出答案

在过去的二十多年里，中国城市化进程突飞猛进，高楼林立已成常态，无论是一线大城市还是三四线县城，高层住宅几乎成了标配。

很多人耗尽毕生心血，甚至掏空了五六个口袋，才买下一套房子。

可不得不面对的是，虽然房子产权有70年，可混凝土的寿命也就50年，更重要的是，用不了五十年，房子就会出现各种老化问题。

那么高楼的未来，是否真的会变成混凝土垃圾？炸不掉也修不好？这一点，其实欧美国家早就给出了答案。

回顾一下欧美国家的经历，很多城市从上世纪50年代开始大规模修建高层住宅，初衷是为了解决住房紧张问题。

美国、英国、法国都曾在战后掀起过一轮高楼热，当时的高层曾是中产阶级的首选，但随着时间推移，楼龄增加，维护成本高涨，环境恶化，再加上中产外迁，很多高楼最终变成了低收入群体的集中区，成了治安死角。

这些地方的政府虽然也尝试过改造，但由于成本高昂、居民复杂，加上产权和管理制度上的弊端，很多改造项目陷入了修了又坏、坏了又修的死循环。

中国的情况虽然不同，但也值得警惕，我国高楼建设集中在1998年住房商品化改革后，至今不过二十来年。

但在这短短二十多年时间里，我们却盖出了数亿栋房子，且其中大部分都是高层住宅，在一线城市，走在街头环顾四周，可以说到处都是高楼大厦。

这些高楼使用的是钢筋混凝土结构，设计寿命虽然是50年，但根据一些建筑专家的说法，真正能撑到50年的并不多，很多在30年左右就开始出现明显老化问题。

这些问题包括电梯失灵、外墙脱落、墙体开裂、管道漏水、保温层老化、消防系统失效，有的问题已经在部分小区中频繁出现。

例如在一些15年以上楼龄的小区，居民每天都要提心吊胆地等电梯，担心卡在半空，有的小区外墙瓷砖大块脱落，砸坏车辆甚至伤人。

虽然有公共维修基金，但早期购房者缴纳的维修金，是按当年房价标准计算的，放到今天来看，那点钱根本不够更换一部电梯。

而新的维修金又需要业主集体同意，这在如今业主分散、意见不一的情况下，实际执行极为困难。

更棘手的是，想要拆除重建几乎不可行，城市里高楼密集，爆破根本不可能，采用QB切割法逐层拆除，成本极高。

开发商也算过账，以一栋33层老楼为例，拆除后要建到80层以上才能回本，而国家早已对住宅限高，县城不允许超18层。

现如今，城市更新的微改造目前是主要方向，像北京劲松街道就在2019年引入了社会资本，愿景集团接手后获得了20年经营权，负责物业管理、设施更新等。

这种可持续、微利的改造模式，在一些大城市开始探索，但在全国范围内推广还面临不少现实难题。

产权到期的问题也让很多人忧心忡忡，中国住宅土地使用权是70年，到期后是否续期、如何续期，国家尚未明确统一标准。

虽然目前的政策方向是自动续期，无需申请，但是否要缴费、缴多少费用，这些都还存在不确定性。

而高楼的产权分散、户数众多，一旦涉及产权续期或重建，协调难度可想而知，尤其是老龄化加剧、年轻人搬离、房屋出租泛滥的背景下，很多高层正在变成过渡性住宅，居住体验和管理水平同步下滑。

更严峻的是未来高楼的维护费用，预测在2031年前后将集中爆发，届时，电梯、管道、外墙等设施将大面积进入更换期，而维修基金又极度不足，物业费上涨几乎是必然选择。

但问题是，很多人已经不愿意为服务质量不高的物业付钱了，物业公司也不愿意接手老旧小区，这就形成了恶性循环，管理混乱、小区环境恶化、治安问题开始冒头，一些地方甚至出现了群租化转租化的趋势。

专家们的观点虽然各有侧重，但都指向一个共同结论，高层住宅未来的可持续性值得担忧，比如中科院的刘科院士就指出，高层建筑使用大量混凝土，不能降解，拆除后处理成本极高，将成为城市治理的新负担。

欧美曾走过这条路，现在轮到我们自己面对，如果没有制度层面的创新、资金机制的突破、管理水平的提升，那些曾经风光无限的高楼，未来也可能变成城市治理的沉重负担。

目前国家已经出台了限制高层建设的政策，明确县城住宅最高不得超过18层，且比例控制在30%以内，说明问题早已经纳入治理视野，关键是怎么解决已经存在的存量高楼问题。

面对这些挑战，更需要从产权制度、维修机制和社会资本参与等方面联动改革，高楼不是不能住，而是不能放任不管，只有从制度设计、技术升级到管理能力全面提升，才能让城市高楼真正成为可持续的宜居空间。