伦敦全优社区稀缺传承靓盘全新预售

近日，一场关于“伦敦香蕉带(London Banana)”的概念引发伦敦居民的热议，并受到全英各大媒体更加广泛和持续的报道和讨论。

事情的起源是，经常来访和观察研究伦敦的特拉维夫学者和作家Saul Sadka，于8月24日发的一个推帖：他在伦敦地图上圈出了一个香蕉轮廓的区域，并推文称，只要你待在香蕉里，你就会在伦敦度过美好的时光。
”

Sadka先生认为在伦敦可以安全舒适宜居的区域内，包括了(从北向南，下图中从上到下)如下行政区：Barnet、Camden、Islington、Westminster、City of London、Kensington & Chelsea、Hammersmith & Fulham、Wandsworth、Richmond、Kingston；以及Haringey、 、Southwark、Lambeth、Merton行政区西半部分等。

在大讨论中，伦敦居民和英国主流媒体基本认同Saul Sadka的观点，因为，从一系列关键数据的分析可以发现，这些街区在社区治安、周边环境、居民健康、社区资源、教育水平、房价资产保值增值等等方面，都表现优异，从而佐证了Saul Sadka的观点。延伸阅读：

今天，小编就要重点解读一个“伦敦香蕉带”内的“全优”社区——Kingston upon Thames。

这里伦敦国际都会，却可以享受堪比市中心丰富多样的购物体验；无需长途出行，就可以近距离感受大自然的美妙与宜居；这里没有伦敦著名地标的衬托，却可以在泰晤士河畔，在加冕石附近寻觅英格兰的历史遗迹。

皇家金斯顿区亮点速递：

• 金牌学区，牛剑录取率位居全英第一梯队；

• 最佳生育/成长/养老宜居地之一，伦敦首位 ，全英第二位；

• 英格兰王国的诞生地，全英最古老的皇家行政区；

• 三大皇家公园环绕，坐享泰晤士河河畔风光看；
  

• 餐饮休闲配套丰富，镇中心及泰晤士河河畔特色餐馆酒吧云集；

• 伦敦西南最大的购物中心区，全英繁荣度第二位，汇聚Bentall购物中心和John Lewis百货等，大各连锁品牌、独立商铺、超市集中，生活极为便利；

• 现有交通发达，30分钟直达市中心Waterloo交通枢纽；

• 规划的Crossrail 2确定在金斯顿设立站点，进一步提升通勤便利性；

• 金斯顿大学所在地，吸引1.6万名世界各地学生，租赁需求强劲；

• 联合利华英国总部所在地，2026年启用，汇聚2000余名高管和专业人才；

• 伦敦千年皇家古镇，区内可开发用地极为稀缺。

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  繁荣商业：伦敦西南最大都市中心

  虽然位于伦敦近郊，但金斯顿的生活便利程度一点比市中心逊色。作为伦敦西南最大的都市中心，金斯顿拥有非常丰富、完善的商业配套。

  据Newmark最新的2025年零售活力排名，伦敦西南的宜居街区Kingston upon Thames位列全英第三位，是伦敦范围内仅次于切尔西的繁荣商业中心。

  金斯顿镇中心不仅有一条几百米长的传统商业街，两旁汇聚了数十家品牌店铺，还拥有三大购物中心以及一家独立的John Lewis百货。不少只能在市中心才找到的店铺，在金斯顿都能找到。

  全圣教堂前的露天市集，更是在800多年前就获得了皇家许可，并一直延续至今。每到周末，当地居民可以在市集上选购新鲜水果蔬菜，也可以在美食摊位前品尝各地风味。

  正是如此丰富多样的购物配套，也吸引了包括来自里士满、萨顿等周边街区的居民前来购物逛街。

  金斯顿镇中心开车十几分钟范围内还有大型仓储式会员制超市Costco和多个大型的亚洲食品超市。

  对于喜爱美食的朋友，在金斯顿生活也一定不会失望。金斯顿镇中心、泰晤士河畔汇聚了众多餐厅、酒吧和咖啡馆。火车站附近的Castle Street号称“早午餐一条街”，两侧汇聚了至少10家餐厅。

  便捷出行：30分钟直达伦敦一区

  金斯顿位于伦敦市中心西南，属于交通6区，是伦敦重要的通勤居住街区。目前从金斯顿搭乘火车，30分钟可直达伦敦市中心汇聚4条地铁线的Waterloo火车站，可以轻松换乘至伦敦西区、中国城、国王十字、金融城、金丝雀码头等地。高峰期Waterloo车站平均每10分钟就有一班火车开往金斯顿。

  已经获得政府批准的纵贯城铁(Crossrail 2)也确定在金斯顿设立站点，未来将进一步缩短金斯顿到市中心的通勤时间。

  开车的话，从金斯顿可以方便地去往英格兰东南部海岸、希斯罗机场(约35分钟)等地。
  

  教育资源：学霸摇篮，牛剑升学率全英第一梯队

  金斯顿向来被誉为伦敦金牌学区，这里不只是“好学校集中地”，更是学霸摇篮。

  这里汇聚牛剑升学率极高的文法学校、历史悠久的私校，以及享誉国际的大学，吸引无数“孟母”为教育搬迁而来。

  金斯顿全区的牛津大学和剑桥大学的录取率常年保持在全英录取率第一梯队。

  当地的两所公立公学，Tiffin School和The Tiffin Girls School的牛剑录取率常年保持在20%-27%左右。以2024年UCAS申请周期中发出的录取通知书数量为例，Tiffin School的录取率为26.3%（156份申请，41份通知书）。

  随着2025年1月起私校学费加收20%的增值税(此前私校学费免增值税)，顶尖公立学校的学区房含金量也进一步水涨船高。Santander银行的调查称，平均而言，家长们愿意为住在“优秀”学区内多支付15%的费用。对于伦敦的家长而言，按平均房价计算，15%的溢价相当于81,000英镑。

  图说：英国女王伊丽莎白二世到访Kingston GrammarSchool。

  金斯顿区内和周边地区还汇聚了众多成绩出色的私立学校。包括Kingston Grammar School、Surbiton High School等。

  户外空间：泰晤士河畔，3大皇家公园环绕
  

  环绕金斯顿镇中心，在步行十几分钟或开车5分钟左右范围内，至少有三个超级大的皇家公园，分别是泰晤士河西岸和镇中心隔河相望的皇家汉普顿宫的大花园(Hampton Court Palace Park)、皇家布什公园(Bushy Park)；以及在镇中心西北角车距约5-10分钟的全伦敦最大的皇家森林公园——里士满公园(Richmond Park)。

  里士满公园占地约2,360 英亩，是纽约中央公园的三倍。如今630余只鹿群自由栖息，被誉为“伦敦绿肺”，是家庭休闲与骑行的天堂。

  金斯顿镇中心另一个人气旺地是泰晤士河畔，沿河的步道不仅景色优美，还有许多餐厅、咖啡馆，是休闲放松的一个好去处。

  休闲娱乐：种类多样，满足各年龄需求
  

  从冲浪、划船、马术，到板球、网球、高尔夫，金斯顿拥有适合各年龄的休闲娱乐设施。

  坐落于金斯顿区的英国顶级Coombe Hill高尔夫球俱乐部云集了伦敦乃至世界的高尔夫球爱好者；火车站对面的Rotunda 娱乐中心拥有多屏影院、餐厅和David Lloyd 健身房、镇中心的玫瑰剧院(Rose Theatre)则是周末和家人朋友休闲娱乐的好去处。

  经济就业：西南重要雇员区，联合利华新总部即将搬迁至此

  金斯顿还是西伦敦的一个重要雇员区，镇中心及周边地区还汇聚了不少大型雇主，比如金斯顿大学、英国石油公司BP。

  作为英国屡获教学奖项的综合性大学，金斯顿吸引了来自全球的18,000多名学生，其艺术专业在行业内名列前茅。实力歌手陈奕迅就毕业于金斯顿大学。

  和英国其他大学一样，金斯顿大学只为大学一年级的本科生和研究生提供一定数量的宿舍，其他年级的学生，都要自行解决住宿。因此，金斯顿大学的学生一直是该地区租房市场的主力。

  图说：位于项目路对面的金斯顿大学校区主楼。

  2025年4月，国际快消品巨头联合利华(Unilever)位于金斯顿的新总部已经竣工。按照计划，在2026 年春季完成内部装修工程后，联合利华将全面入驻Sunlight House(A座)。届时，位于金斯顿的联合利华新总部将汇聚约2000名高管和职员在此办公。

  图说：联合利华规划中的全球总部，位于伦敦金斯顿皇家行政区。

  历史底蕴：皇家命名区，英格兰国王诞生地

  作为最古老的皇室领地，坐落于泰晤士河南部的金斯顿的历史可以被追溯到罗马时代，位于市镇中心的诸圣教堂已经屹立了一千多年。历史上有七位撒克逊国王在此地加冕，加冕石现在还静静躺在在市政厅的前面。

  除了深厚的历史，金斯顿的艺术氛围也相当浓厚。位于镇中心以南的金斯顿大学的艺术设计专业颇具盛名。

  安全指数：低犯罪率，浓厚社区归属感

  金斯顿作为伦敦最安全的行政区之一，不仅犯罪率低，更拥有浓厚的社区归属感。数据显示，2025年该地区整体犯罪率为每千人60起案件，远低于伦敦整体犯罪率。

  图说：大伦敦警察署公布的截至2025年6月伦敦各行政区犯罪统计数据。

  安全状况同时也是居民素质、社区和谐、对治安事件防范、居民认同和自然筛选等因素的具体体现。

  就在金斯顿中心区域，一栋拥有百余年历史的国家二级保护建筑Surrey County Hall

  正在迎来新生。

  Counry Hall Kingston由开发商London Square倾心打造，将历史特色与现代舒适融为一体。项目位于金斯顿的中心地段，与金斯顿大学一路之隔，距离泰晤士河河畔只有数百米。

  County Hall Kingston总计将提供264套住宅，户型丰富，包括单身公寓、一居室、两居室、三居室公寓和复式公寓，预计将于2027年秋季起交房。

  • 精装交付 · 历史建筑里的现代高配

  高端厨房：配备 Siemens 全套电器

  奢华卫浴：Vitra 瓷砖、LED 灯带与铜质五金

  舒适起居：提供两种室内配色与装饰方案可选

  科技安全：视频门禁与消防系统

  光影氛围：落地窗与拱形窗引入自然采光

  • 专属住户设施| 私享 1893 俱乐部

  • 24小时礼宾服务

  • The Balance Studio 普拉提室

  • The Sanctum 瑜伽/冥想空间

  • The Picture House 私人影院

  • The Tasting Room 私宴厅

  • The Games Parlour 游戏休闲室

  • The Study 学习/办公空间

  • 私享庭院

  【项目基本信息】

  项目名称：County Hall Kingston

  开发商：London Square

  地址：Penrhyn Road, KT1 2DN

  行政区：皇家行政区·金斯顿

  产权：999年

  装修：精装交付

  交房时间：预计2027年秋季起陆续交付

  售价：£480,000起

  【推荐户型】

  Studio推荐 - D1.104

  套内面积: 38平米（相当于国内49.4平）

  朝向：正南,看内廷花园

  售价: £480,000

  一居室推荐 - D1.G02

  套内面积: 50.2平米（相当于国内65.26平）

  朝向：稀缺东南边套1房,看内廷花园

  售价: £540,000

  两居室推荐 - A1.103

  套内面积: 71.67平米（相当于国内93.17平）+赠送6.5平米阳台

  朝向: 正东,看内廷花园

  售价: £795,000