中关村办公需求持续爆发，北京写字楼市场拐点将至？

北京2025年年9月24日– 全球领先的多元化专业服务与投资管理公司——高力国际（纳斯达克证交所交易代码：CIGI；多伦多证交所交易代码：CIGI）在北京发布2025年第三季度北京写字楼市场报告。

2025年前三季度，面对错综复杂的全球宏观环境，中国经济稳健前行，彰显出卓越的系统性韧性与创新动能。上半年，我国国内生产总值同比增长5.3%，其中一季度和二季度分别同比增长5.4%、5.2%。尤其令人瞩目的是，从7、8月份数据来看，新质生产力加速培育与扩张逐步成为推动经济高质量发展的核心引擎。8月规模以上高技术制造业增加值同比增长9.3%，服务器、模拟芯片、移动通信基站设备等产品产量分别增长86.2%、55.4%、48.9%；高端制造进程加快，3D打印设备、工业控制计算机及系统等产品产量分别增长40.4%、35.9%。制造业正稳步迈向高端化、智能化、绿色化的全新发展范式，现代化产业体系的构建成效日益凸显。

国际货币基金组织、世界银行等多家国际机构相继上调2025年中国经济增长预期，不仅印证了中国经济的内在增长韧性，更昭示其长远竞争力正在赢得日益广泛的国际共识。在全国统一大市场建设迈向纵深的背景下，要素资源优化配置持续深化，中国正在系统化构建“创新驱动—产业升级—消费迭代”的可持续增长闭环机制。科技创新所引领的产业能级跃迁，正在深度重塑写字楼市场需求结构，推动市场构建“产业创新浓度—空间价值溢价”的正向循环机制。

第三季度北京甲级写字楼市场季度净吸纳量创年内新高。第三季度市场总量去化的趋势进一步加快，季度净吸纳量达到12.5万平方米，已连续九个季度实现去化，季度平均去化量达到8万平方米。本季度核心子市场未有新项目入市，随着需求侧明显放量，空置率实现回落且降至19.3%，环比降幅近1个百分点，市场空置压力短期内得到有效缓解。

本季度，跨板块与跨资产类别竞争强度仍然居高不下，区域市场分化特征进一步凸显。虽然市场需求侧出现明显改善，但各子市场表现依然冷热不均，新增需求集中在一两个子市场，仅新增需求集中的子市场空置压力出现明显改善，整体市场租金仍然处于下行通道。净有效租金季度环比下降3.5%至227.3元每月每平米，“以价换量“仍然是市场实现去化的最基本的策略。

科技创新正在为中关村市场带来源源不断的新增办公需求。继中关村连续四个季度累计去化总量创有历史记录以来的最快速度之后，本季度该子市场净吸纳量再度超过6.3万平米，这是连续五个季度以来第二次实现单季度净吸纳量超过6万平米。市场空置率大幅回落至15.1%，环比降幅达到3.9个百分点，同比降幅达到4.6个百分点，与两年前相比大幅回落5.9%。在所监控的24个甲级写字楼项目中，有14个项目空置率不到10%，其中甚至还有10个项目空置率已低于5%。随着北京加快建设国际科技创新中心，得益于过去十年以来逐步积累的科创产业聚集优势、长期服务于科创企业的先发优势和产业办公产品的高性价比优势，中关村市场已经开始受益于新质生产力企业成长壮大所带来的产业红利。随着整个中关村子市场新增需求的持续放量，未来中关村将有希望成为北京写字楼市场第一个实现租金企稳回升的子市场。

高力国际中国区写字楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，我们依然维持去年对于北京写字楼市场未来走向的核心判断，宏观有效需求不足仍是当前制约市场复苏的深层系统性约束。在关键宏观经济指标未出现显著改善之前，北京写字楼市场的需求侧仍将持续承压。尽管科创类企业如预期释放出更多新增办公空间需求，但其规模尚不足以拉动整体市场企稳，当前市场需求仍呈现显著的结构性复苏与区域分化特征。相较目前已在建设中的甲级写字楼未来供应量，市场仍需更为强劲且可持续的新增需求放量。空置率将随着新项目交付进一步攀升。市场参与方需保持战略耐心，等待新的供需平衡格局逐步成型。

高力国际北京公司董事总经理李娟认为北京写字楼市场正在需求变量与供应常量的动态平衡中重构产业结构和产业布局。在科技创新驱动的新周期，我们已经看到更多优质企业选择从低效资产向优质资产转移，同时写字楼市场也会迎来残酷的出清周期。本轮“科技创新周期”和“写字楼市场再平衡周期”的双周期共振，将驱动北京写字楼市场迈入一场以质量变革和效率提升为核心的“新供给侧改革”。面对这一历史性窗口，市场参与者需突破传统行业思维定式，弘扬企业家精神，积极探索管理模式创新与运营范式转型，以实现从“低效内卷红海”向“价值创新蓝海”的跨越式发展。唯有如此，方能推动市场重新回归“产业升级→供需再平衡→资产价值重塑”的良性发展轨道，迎来可持续的高质量增长新阶段。

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