国家住房银行来了！百亿收购存量房能救楼市？三位经济学家吵翻了

刘世锦姚洋赵燕菁交锋房地产：破局三路径，民生与信用如何平衡？

房地产救市真相：刘世锦要分蛋糕，姚洋砸钱买信心，赵燕菁保房价！

14万亿存款为何不买房？姚洋刘世锦激辩背后，央行正建立住房银行

赵燕菁颠覆认知：房子70%价值在产权信用！住建部试点双轨制改革

招商银行2024年报揭示了一个被忽略的现实：2.49%储户持有81.90%的金融资产，而养老金体系中的20：15：1级差比例（体制内6000元/企业职工3000元/农民200元），构成理解当下房地产困局的关键背景。当国务院发展研究中心原副主任刘世锦在“第十五届中国城市发展大会”指出这三组数据时，现场陷入短暂沉寂——这不仅解释了消费乏力的根源，更撕开了房地产调控背后的深层矛盾。

刘世锦的解决方案直指结构性错配。他援引国家统计局2025年发布的城乡居住调查报告：3亿进城务工人员群体中，61%在乡村拥有闲置宅基地（户均187㎡），而在城市居住面积中位数仅为11.6㎡。这种空间资源的巨大浪费源于制度壁垒。“48%的户籍城市化率相当于日本1960年水平”的判读，打破了“中国楼市重蹈日本覆辙”的流行观点。刘世锦的破局路径聚焦于民生托底：用3年将农村养老金翻倍至400元/月，5年达1000元/月。财政支出5000亿的测算显示，因低收入群体98%的边际消费倾向，该项投入可转化1%的GDP增长动能。

“但切蛋糕的魄力要像过去搞基建那样大。”他在闭门会议中强调一个被忽视的财政现象：地方政府在土地出让金和债券融资计入后，表面占比70%的民生支出，实际效力缩减至不足40%。这种财政幻觉恰是许多刺激政策失效的症结。

上海财经大学滴水湖金融学院院长姚洋则在长三角某论坛抛出截然不同的逻辑链。“2024年14.26万亿居民新增存款不是消费能力缺失，而是信用传导梗阻。”他援引央行信贷登记系统数据：中小微企业70%贷款依赖房产抵押，当房价持续下行，抵押物折价率从85%骤降至45%，导致市场出现“存款淤积”与“信贷萎缩”并存的奇观。

姚洋的“百亿存量房收购计划”引发学界震动。他解释该模型需在央行建立国家住房银行：按评估价七折收购开发商的存量现房，两年内转化100万套保障性租赁住房。不同于地方国资平台的资产处置顾虑，中央机构可直接对接REITs市场实现退出循环。“这个机制本质是重建价格锚。”他对质疑者回应：“就像美联储通过量化宽松化解次贷危机，中国楼市需要中央信用注入来打破抵押物贬值的死亡螺旋。”

厦门大学赵燕菁教授的观察维度更为颠覆。其团队基于全国350城土地拍卖数据分析发现：2015-2022年住宅用地年均供应增长率达7.8%，但同期人口净流入城市的住房缺口仍扩大12%。“病根在于用商品房解决保障需求。”他最近在住建部专家座谈会上指出：限价政策扭曲了商品房资产属性，而超额供地又加剧资产贬值恐慌。

“房子的钢筋水泥只值三成价，剩下七成是产权信用。”赵燕菁在《城市发展研究》期刊撰文揭示核心逻辑：当某城将30%新增供地转向保障房建设后，同区域商品住房去化周期从28个月降至16个月，二手房评估价回升9%。这种“保障归保障、市场归市场”的双轨制实验，或将成为新政重要参考。

三位学者的共识正在转化为政策语言。2025年新版《城镇住房保障条例》首次明确“人房地钱”联动机制：每年600万套保障房精准对接新市民落户需求，同时商品房用地指标与城市人口增长率挂钩。更为关键的突破出现在6月人大常委会：拟议中的《金融稳定特别法案》授权国务院发行10万亿特别国债，其中35%定向置换地方政府土地相关债务。

“政策转向的信号比预想更早。”某政策性银行信贷部负责人在内部纪要中写到：首批36城正在试点“保障房开发贷款贴息+商品住房预售条件放宽”组合工具。这些发生在报表深处的变化印证着一个趋势：当刘世锦的民生托底、姚洋的信用重构、赵燕菁的双轨制改革逐渐融合，曾被认定为无解的三重矛盾，或许能找到彼此制衡的破局支点。