16300元/㎡！天府新区麓湖公园区95亩地块溢价16.4%拍出

刚刚，天府新区麓湖公园区两块连襟纯住宅用地被拍出，包括中国铁建&天府产城，华润，中海，越秀等在内的四家国央企报名参加了此次拍卖。中国铁建&天府产城以溢价16.4%、16300元/㎡成交楼面价，成功摘得两宗合计95亩的地块。

作为天府新区又一具备四代住宅打造条件的用地，这是一次备受关注的土拍。

优质地块低溢价成交

95亩地块或成区域“补位关键”

从地块本身条件来看，这两宗连襟地块优势显著。

两宗地紧邻规划中的麓湖水镇商业，在区域内除了麓湖生态城自身的白玉台、浔岭等组团外，该地块是距离核心商业配套最近的住宅用地。地块东侧还有已经交房的中海观园、麓湖熙华天玺、万科公园都会，南侧有中海麓湖公馆等项目，是麓湖公园区成熟的核心地块。

麓湖公园区实景图

周边交通便利，公园区板块内部的毛细道路网络以及天府大道、武汉路、青岛路等主干道，编织起四通八达的道路网络，同时地块与1号线麓湖站直线距离仅约300米，附近还有6号线昌公堰站，公共出行优势突出。

同时，根据天府新区2025年划片政策，地块所处的天府新区C学区教育资源丰富，包含元音小学、天府八小、天府七小、麓湖小学等优质小学，初中也有天府新区十一学校、元音中学等，教育配套完善。

生态方面的资源优势也很突出。在麓湖公园区的外围，北侧紧邻1050亩的天府森林公园以及红石公园，南侧与3800亩的天府公园相邻，西侧是已经部分建成的麓湖水系，地块被大小公园环抱。

天府公园实景图

周边商业配套日趋成熟，西侧约1.2公里为麓湖天府美食岛与麓湖CPI，北侧约1.5公里还有建设中的伊藤麓湖店，预计于2028年开业。

麓湖伊藤店 图据天府发布

土拍透露的市场信号：

机遇与挑战并存

值得一提的是，这两宗地的上市之路颇为曲折。作为今年天府新区位置相对突出的土地，其上市时间多次延迟。原本的指标为49+84亩，如今拆分缩减成33+62亩入市，并进行了一系列调整，不仅去掉了原本需兼容的25%商业，还将容积率从1.6提升至2.0。这一系列调整，显示出政府促进土地市场交易、推动房地产市场发展的决心。

这两宗地在拍卖前便引发业内热议，评价呈现明显分歧：不少业内人士将其视作区域高改市场的 “关键补位机会”，认为其能填补当前天府新区公园核心区产品断档的空白，从价格账算，如果去化顺利，地价即使超过 2 万开发企业都有利润空间；但也有持保守意见的，对地块后续开发风险与市场承接力表达了顾虑。

在拍卖方式上，这两块地采用组合拍卖形式，与建发源启金沙、绿城润百合以及中铁天圆111亩地块出让方式一致，均为两宗地组合销售。有业内人士透露，较早前调研地块时发现，95亩组合出让带来较大资金压力，即便单亩成本可控，整体开发投入规模依然较高，这可能是不少房企在决策时陷入观望的主要原因。

但从今天的成交楼面价来看，两宗连襟地块与板块内最近成交的西派臻境地价17200元/㎡相比，成本优势明显。

目前，麓湖公园区已两年未供应土地，区域上次土地拍卖还是在2023年8月，招商蛇口与中国铁建以17200元/㎡、14.7%溢价率拿下约76亩地块，打造的麓湖西派臻境，当时销售均价3.2万/㎡，现已售罄。

但区域内二手房市场的微妙变化，已让房企感受到区域市场的潜在压力。贝壳找房app数据显示，麓湖生态城板块二手房挂牌均价3.62万/㎡，目前来看虽居成都高位，但聚焦到麓湖公园区板块的二手房成交情况，这些房源的问题已逐渐显现。

麓湖生态城二手房表现 图据贝壳APP

以今日拍出地块周围的小区二手房为例，在贝壳找房app上可以看到，地块周边的中海观园、万科公园都会等小区，二手房成交价多在2.2万-2.5万/㎡，麓湖生态城浔岭7月成交了一套137㎡房源，成交价不足3万/㎡，且成交周期最短137天、最长323天，流动性问题显现。

麓湖生态城浔岭最新成交情况 图据贝壳APP

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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