遇到光明的这个盘，才懂 “住得舒服” 有多重要

而今市场，当“好产品”成为众人共同的呼唤，一个关键问题自然浮现：

究竟什么样的特质，才能定义真正的好产品？

克里斯汀・迪奥曾这样评价可可・香奈儿，仅凭一件黑色毛衣和一条由十排珍珠组成的项链，她就掀起了时尚界的革命。

香奈儿没有用繁复的设计、冗余的元素堆砌噱头，而是抓住了时尚的核心需求，简约的质感、经典的适配性、对生活美学的精准表达，最终用少而精的好产品，打破了当时的行业惯性，重塑了时尚的审美逻辑。

这份以好产品定义行业方向的逻辑，恰恰是当下房地产市场最需要的启示。

如果你去看过越秀地产在深圳光明的新项目，或许会对这份逻辑有更直观的感知。

当下的深圳房地产市场，正迎来一轮以“好产品”为核心的行业迭代。

而越秀・星科源启，无疑是其中颇具代表性的实践。

效果图

PART 1

规划向上，只为绝佳的空间

项目的规划布局，是未来居住体验的底层逻辑。

早上能不能被太阳叫醒？推窗是看美景还是看邻居家墙？上班要不要提前半小时出门等电梯？全看规划给不给力。

简单说，规划布局是“把地块上的所有资源重新排列组合”，而这个组合方式直接影响每一户的居住细节。

面对规划布局这道题，多数房企却习惯以“标准”作答。

因为标准本身就意味着可复制，意味着对于大多数房企而言，都可以花最少力气就能快速拿出一个不出错的项目。

但越秀・星科源启从一开始就跳出了这套复制逻辑。

依托地块自身的优质禀赋，它的出场配置本就带着先天差异化。

我把它总结为两个核心维度：

01

基础居住舒适度：采光、通风、楼间距

通风、采光是住宅的“天然能量源”，其影响远超“白天不用开灯”，直接关联生理健康、心理状态与生活便利性。

过去市场上的很多小区的户型，为了多建几户，把北向的房子做得又窄又暗，有的甚至只能朝东或西，夏天晒得慌，冬天没太阳。

而越秀・星科源启针对项目特性专项研发适配楼型，不仅实现全盘舒适梯户比配置，更进一步拓宽采光面与景观视野角度，从空间规划源头为居者营造通透、开阔的居住体验。

本图呈现的内容仅供参考，仅作为效果模拟呈现，不构成市场交易依据和购房承诺。

通过“错落式视线规划”，微调楼栋角度，让每一户的视野都能错开，最大楼间距，避免“开窗见邻居”的尴尬；

大寒作为冬季日照条件相对有限的关键节气，从图中可见，各楼栋布局疏密有致，间距规划十分合理。即便在15:00这样的时段，阳光仍能较好地覆盖建筑，充分保障了冬季住宅的日照时长与采光效果，让居住空间能时刻拥有明亮温暖的氛围。

本内容为基于当前规划及可获取信息的模拟分析 / 推演，仅作决策参考，不构成结果承诺，最终以实际落地情况为准。

这样的规划设计也让穿堂风更顺畅，夏季不用频繁开空调。

从图中可以看出，项目的楼栋布局错落有致，没有形成阻碍气流的“屏障”，结合周边道路与空间形态，能引导气流顺畅穿梭于社区之间，让每一栋楼都能享有通透的风环境。

这样既保障了社区空气的循环流通，能让室内时刻保持清新感；又能借助自然通风降低夏季闷热感，大幅提升居住舒适度。

本内容为基于当前规划及可获取信息的模拟分析 / 推演，仅作决策参考，不构成结果承诺，最终以实际落地情况为准。

02

景观资源的分配公平性：是“少数人独占”还是“多数人共享”

光明科学城最稀缺的资源，便是生态景观。这里有“三园一湖五绿道”的超级生态IP——

三园：约373万㎡欢乐田园、约208万㎡科学公园、约403万㎡虹桥公园;

一湖：约790万㎡光明湖，深圳唯一超亿方库容湖，比杭州西湖大24%，环湖约42KM跑道；

五大绿道:大顶岭绿道(约6.4km)、光明湖绿道(建设后将形成约42KM马拉松道、约25KM林漫游道、骑行道)、科学公园双绿道(约10km)、虹桥公园双绿道(主轴虹桥长约 4 公里)、环深圳科学技术馆骑行道(约9.4km)；

各种生态资源不止满足全龄段业主的生活场景体验，更让部分业主在家里也有美景欣赏。

但多数项目只让“楼王”户型独享，普通房源只能看社区内部小花园。

本图呈现的内容仅供参考，仅作为效果模拟呈现，不构成市场交易依据和购房承诺。

而越秀·星科源启通过“建筑高度梯度设计”（100-120m有序高度群落），平滑过渡科学方舟的城市界面与欢乐田园的自然景观，再结合“错落式布局”，让绝大多数户型能看到田园或公园绿意，而不是“对面楼栋的墙”。

向西看，饱览科学公园的开阔与生机，层叠远山与澄澈云天勾勒出壮阔天际，自然生态与城市风貌在此完美交融：

科学公园实景图

向北部和南部看，是一望无际的欢乐田园：秋收时节，金黄的稻浪随着微风翻涌成层层涟漪，粉白的花簇似云霞般铺展在天地间，与澄澈的天、绵软的云相映成趣。

欢乐田园实景图

向东，还能看到光明湖，这里春日花海烂漫，秋日湖水如镜，是城市中不可多得的生态绿洲：

光明湖实景图

看不同楼层视野模拟，其低中高楼层，都能看到不同的风景，也让视野更为敞阔。

6楼视野景观

16楼视野景观

27楼视野景观

本图呈现的内容仅供参考，仅作为效果模拟呈现；

不构成市场交易依据和购房承诺。

PART 2

生活之外，没有设计

规划再好，户型接不住也白搭。

就像买衣服，版型再好，穿上不合身、不舒服，也不会常穿。

不同家庭的生活需求天差地别，而户型设计的本质，就是“用空间结构匹配这些需求”。

那什么样的户型才能被称之为好户型？

建筑家西山卯三在关东大地震之后，研究出“两室一厅”的标准空间，而今这个单词成为房产中介的通用口号，但这种“以数字衡量居住”的做法，降低了大众对住宅空间的期待：

比如89㎡只能做紧凑型三房，112㎡只能做常规四房，却忽略了空间能不能变、收纳够不够用、家人能不能互动。

但越秀・星科源启的户型设计，恰恰打破了这种“数字束缚”。

主推的建面约89㎡三房两厅两卫与建面约112㎡四房两厅两卫，没有追求“房间数量多”，而是追求“每个空间都好用”。

第一个亮点，尺度

多数89㎡户型，会把次卧做小到“只能放1.2米床”，而星科源启通过“极致空间利用”，让89㎡也能拥有“主卧套房+次卧放1.5米床+宽阔开间”；

112㎡户型更是做到“四房全明”，每个房间都有飘窗，连厨房都带飘窗台，增加更多使用空间。

本户型模拟图基于现有户型图建模，仅作空间布局参考，不构成物业实际情况承诺。最终所购物业情况，以双方签署的《商品房买卖合同》及附件为准。

这种“尺度感”，背后是对科创人群生活的精准洞察：比如博士爸爸需要在飘窗上放科研书籍，妈妈在阳台做瑜伽，孩子需要在客厅玩积木——足够的空间，才能让“居家生活”不拥挤。

第二个亮点，灵活

很多人买房会遇到“痛点”：新婚时觉得“三房够大”，有了孩子后发现“少个书房”；孩子上学后需要“独立学习空间”，但户型固定改不了。

而星科源启的户型设计，预留了“成长型空间”：

厨房革命：迭代为“飘台上U型厨房”，比传统厨房节省25%建筑面积，却多20%使用台面——

相较传统直型或窄L型，洗切炒形成紧凑三角动线，转身即可完成操作，既避免多余走动浪费空间，又在有限面积里最大化利用墙地；

它能同时放下双开门冰箱+洗碗机+烤箱，主妇做饭时转身就能拿调料，不用来回跑；更贴心的是“双温度设计”：既保留“深U型烹饪区”，满足中式爆炒；又能在飘窗台做“早餐吧”，早上爸爸做咖啡，孩子在旁边吃面包，不用挤在狭小空间里；

两种户型的客厅均灵活可变：例如112㎡的客厅可拓展成“超级家庭厅”，把阳台纳入室内，摆放餐桌+沙发+孩子的画板，全家人既能一起吃饭，又能互动玩耍；家庭成员增加时，保留次卧也可以为家庭提供更多居住空间，真正实现“一套房住十年”。

这种“灵活性”，对长期主义者更为适用，它满足人们全生命周期的生活，灵活户型能减少换房成本，也让家更有归属感。

第三个亮点，细节把控

好户型的差距，往往在“看不见的细节”里。

星科源启的户型设计，从生活日常痛点出发，解决了很多别人没注意到的问题：

超容收纳：家庭的东西总是在不知不觉间慢慢变多，例如科研文献、孩子的绘本、健身器材、四季衣物……而项目在户型设计时就预留“全空间收纳位”。

采用S型墙体设计：给冰箱、玄关柜留足位置，提高公共空间利用率，避免“直角磕碰”，孩子跑闹更安全；

部分排水管外置：减少“楼上排水楼下听噪音”的问题，还能增加室内空间的使用率；

主卧优化更直击痛点：移除角落承重柱后，不仅告别柱体导致的面积闲置，还顺势将单扇窗改为L型全景窗，兼顾空间利用率与居住体验。

空间使用率更大：项目在户型优化设计中，除了严格遵循新规对空间尺寸、功能分区的基础要求外更着重以居者真实生活场景为核心，在合规框架下做足“超预期”的实用升级，让高使用率真正落地为日常便捷。

本户型模拟图基于现有户型图建模，仅作空间布局参考，不构成物业实际情况承诺。最终所购物业情况，以双方签署的《商品房买卖合同》及附件为准。

这些细节看似微小，却能极大提升生活幸福感，这就是“为生活设计”的意义。

第四个亮点，资源独享

星科源启的户型，不仅满足居住功能，更能实现独享稀缺资源：

无论哪一个户型，都能享受大面积采光，推窗就能看到无遮挡的户外美景，周末不用开车去郊区，在家就能露营野餐；

其中，112㎡户型更拥有南向超5.9米的宽景阳台，摆放藤椅+小茶几，周末和家人一起喝茶聊天，享受城市里的慢生活。

本户型模拟图基于现有户型图建模，仅作空间布局参考，不构成物业实际情况承诺。最终所购物业情况，以双方签署的《商品房买卖合同》及附件为准。

这种资源独享，是其他项目很难复制的。

因为它依托“欢乐田园环抱”的先天优势，再通过户型设计把“景观”变成“日常”，而不是偶尔观赏。

PART 3

以“均好性”定义产品

如果说规划是骨架，户型是血肉，那么“均好性”就是项目的灵魂。

它意味着“没有明显短板，每个维度都能打”，既要有好看的颜值，也要有好用的功能；既要有当下的舒适，也要有未来的潜力。

越秀・星科源启的均好性，不是元素堆砌，而是精准匹配科创人群需求，是从功能规划到“情绪规划”的升级，它不仅满足住得方便，更满足住得开心、住得有归属感。

一方面，它打破“同质化审美”，让社区既有“颜值”又有“温度”。

当下很多项目追求网红风，用夸张的大门、繁复的园林堆砌噱头，拍出来的照片确实亮眼，可住进去才发现，气派大门每天路过只能瞥一眼，复杂园林孩子跑闹得绕着走，好看却不实用，完全没接住过日子的真实需求。

但越秀・星科源启的美学设计，走的是另一条路：

它没把精力花在表面功夫上，而是先搭起一个“科学解构式超级底盘”。

示意图

就像严谨的科学家拆解实验课题那样，把科创家庭的“通勤效率、全龄活动、邻里社交”这些核心需求，拆成一个个功能模块，再精准串联成一张有温度的生活网络。这个“底盘”不只是硬件的堆砌，更是让社区里的每一处设计，都能精准对接“人”的需求，既透着科学城的理性质感，又藏着生活的暖意。

例如，功能配套上配建“中央车站”（社区公交首末站），不仅是通勤枢纽，更是社交空间——早上在这里等车时，能和邻居聊聊天；

效果图

这些设计，同时打破了“美学=好看不实用”的误区，让“颜值”服务于“生活”。

另一方面，项目更坐拥“绝版资源”，汇聚高知人群，居住氛围更优质：

1、生态资源：享1700万㎡欢乐田园+科学公园+虹桥公园+光明湖，是社区内唯一被田园环抱的住宅用地，步行5分钟就能到田园散步；

科学公园（实景图）

蓝鲸世界（实景图）

深圳科技馆（实景图）

2、教育医疗资源：紧邻中山大学深圳校区、深圳理工大学，东侧规划九年一贯制学校，北侧有中大附小附中，孩子从幼儿园到高中都能就近上学；700米到中大附属第七医院（三甲），老人看病不用跨区，不用请假陪家人去医院；

（中山大学深圳校区）宁杰文/摄

图源深圳市住房和建设局

3、产业资源：位于光明科学城核心区，步行10分钟到天安云谷产业园，周边有鹏城云脑Ⅲ、深圳湾实验室等23个重大科技载体，科创人群“就近上班”，每天多1小时陪家人。

示意图

更重要的是，这些资源吸引了“高知圈层”——

高校教职员工、三甲医院医护人员、科创企业中高层、院士、顶尖科学家居住在周边，社区氛围安静、文明，孩子从小就能和科学家邻居交流，形成良性成长环境。

总的来说，选房子就是选生活：

是早上不用掐着点赶地铁的从容；

是周末不用愁带娃去哪消耗精力的踏实；

是加班到深夜，在阳台能吹一吹山风的松弛；

这些高效不折腾、陪伴不缺席、身心能放松的日子，揉进了每一处规划、每一个户型细节里。

这也是我们看完越秀·星科源启之后最大的感触，它不只是一个住的地方，更是城市人心里盼着的那种“刚刚好的日子”。

最新消息，项目10月1日正式开放，强烈建议大家，国庆假期期间抽空可以去感受一下，体验一套房子带给生活的从容感。

最后，想获取项目一手资讯，了解项目价格和首推产品信息的可以加越秀地产官方咨询师的微信了解详情。