近1年内更换运营方的长租公寓都有哪些特点？

近1年内，长租公寓行业变动较大，基于项目库，我们监测到有29家新开业的长租公寓是由更换运营方而来的（数据库：数智MAP），这些公寓中变更运营方的原因可能是停业、出售或酒店新增公寓业务。

表：近1年内上海部分更换运营方的长租公寓项目

数据来源：数智MAP，同策研究院

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更换运营方的长租公寓占比

结合我们前期调研估算，上海大约有1/3-1/2的长租公寓关店或出售后以更换运营方的形式继续留在长租公寓行业（数据仅供参考，主要为了说明问题），闭店后立马换一波人重新入局，说明当前经济形势下，没有几个比长租公寓更好的商业模式，长租公寓的市场前景仍然得到投资方的广泛认可。

那么其余的长租公寓都走向了哪里？

一类是关店空置，位置比较偏远的长租公寓，原先经营情况不善换运营方恐也难救活，也就没有“接盘侠”。市场是极致聪明的，（下图）那些能“复活”的长租公寓基本沿着中环线与外环线分布，远郊区域寥寥无几。很显然中外环线附近租赁需求旺盛并且距离市区较近，“手里的牌没打完”换个运营方或许有盘活的可能，远郊区域已“无牌可出”并且上一个运营方已经验证过市场真的不行，不如让它安心的“死去”，仅有的几个能出牌的，要么靠近大学校园要么是保租房性质。

图：上海部分更换运营方的长租公寓分布区域

△同策研究院制图

另一类是更换成其他业态重新开业，主要为酒店类、月子中心类，这两种业态因物业改造条件的天然相近，切换起来也就更加“丝滑”。相比之下，更换成酒店类的居多，更换成月子中心类的偏少，主要由于生育率大幅下降，月子中心的生意也不好做了。

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更换运营方的长租公寓特征

△同策研究院制图

从上面的统计维度来看，这些长租公寓主要以白领公寓为主，房间数集中在300间以下，产品档几乎都是35平以下的小户型，重点分布在浦东和闵行区域，绝大多数都没有纳入保租房体系。

首先，这些项目的产品本身是市场的主流产品，浦东和闵行也是上海长租公寓的重点分布区域，基数大自然变动量也大。其次，从产品线的角度理解，这些公寓中白领公寓居多，服务式公寓很少，主要由于白领公寓市场内部差异大，不同运营商的条件背景和运营能力差异巨大，所以这里存在“以小换大”和“以大换小”的操作空间，“以小换大”是指遵从成本逻辑，品牌方因拿房或运营成本高退场，物业方拿过来自己做，成本明显下降后利润也可以做的不错；“以大换小”则是指能力逻辑，小的运营商运营不下去换成大的专业运营机构进场，运营能力上升带动利润上涨。而高端公寓不用于白领公寓，能做高端公寓的运营商自身就需要一些条件禀赋，高端公寓市场基本就是“平进平出”，“大小替”的操作空间明显缩小，因此高端公寓多以向下兼容，降维收房。

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