北京凯诺律师事务所：评估阶段出现这些情况，会对被征收人不利

　　房屋征收中，对被征收房屋价值的补偿需要由评估机构评估确定，而评估机构出具的评估报告则会作为对被征收人补偿的依据，也就是说被征收人最终能拿到多少补偿，一般情况下，就看评估报告中的评估结果是多少了。因此，对于被征收人来说，评估环节则显得尤为的重要。如果在对被征收房屋价值进行评估时，有一个评估细节没有履行到位，那么最终都有可能会导致评估报告中的评估结果对被征收人极其的不利。

　　所以，凯诺拆迁律师在这里想要说的是，房屋因公共利益需要被征收之后，被征收人一定要注意评估机构在整个评估过程中是否有将评估程序落实到位，或者是说在评估阶段是否出现违法违规对被征收房屋价值进行评估的情况，比如说以下几点，如果有，建议被征收人一定要尽快通过法律途径来维护自己的合法权益。

　　一、评估机构不是由被征收人协商选定

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，对被征收房屋价值进行评估的评估机构应当由被征收人协商选定。被征收人在规定的时间内未选定评估机构的，由征收方通过少数服从多数，或者是抽签、投票等方式确定评估机构，这在地方出台的相关补偿办法中也有明确的规定。

　　比如《上虞区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》中明确规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；房屋征收决定公告后10日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则选取不少于三家房地产价格评估机构进行投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。

　　对于通过投票方式确定的评估机构，应当要有过半数的被征收人参与，且需获得参加投票人数的过半数选票。对于通过随机方式确定评估机构的，征收方应当要提前3日在征收范围内进行摇号或抽签等的时间、地点及候选房地产价格评估机构名单。

　　所以，在遇到房屋征收时，广大被征收人一定要注意评估机构是否是由自己协商选定的，若对被征收房屋价值进行评估的评估机构并非是由自己协商选定的，而是由征收方擅自决定的，且自己压根就不知道还有选定评估机构的权利等，那么严格来讲，征收方就侵害了被征收人的选择权，侵害了被征收人的合法权益。

　　当然了，如果被征收人知道自己有选择评估机构的权利，那么，在征收方告知自己的情况下，一定要积极地参与房屋评估机构选定的活动中，千万不要把自己手里仅有的一点权利交到别人的手上，避免日后评估机构出具的评估报告对自己不利。

　　二、评估机构不具备相应的资质

　　一般来说，不管是选定的评估机构，还是参与对被征收房屋价值进行评估的评估机构，从原则上来说都需要具备对被征收房屋价值进行评估的资质，包括相应的资质证书，营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书等等，若评估机构具备这些资质，那么才可以对被征收房屋价值进行评估，若不具备这些资质，从原则上来说应当主动退出对被征收房屋价值进行评估的活动。

　　所以，实践过程中广大被征收人一定要注意，自己所选定的评估机构是否有以上提到的几种资质，若评估机构未主动出示，被征收人则可以要求他们出示相应的资质证书，若评估机构迟迟不愿意出示相关证书，那么很有可能他们不具备对被征收房屋价值进行评估的资质，此时被征收人可以要求重新选定评估机构，重新评估，避免日后出现没必要的纠纷。

　　三、没有实地对被征收房屋进行查勘

　　根据《上虞区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》中的规定，房地产价格评估机构应当按照委托合同约定的时间和要求，安排注册房地产估价师，对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内、外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

　　国有土地上房屋被征收，必定会涉及巨大的利益，所以从原则上来说，评估机构在对被征收房屋价值进行评估时，需要实地查勘，并就查勘记录与被征收人一同确定。也就是说，评估师需要在被征收人的协助之下，以实地走访方式，结合被征收房屋的实际情况，出具评估报告。只不过，实践过程中，有的评估机构对被征收房屋价值进行评估时，往往仅凭几张航拍图就来确定被征收房屋的价值，这显然无法反映出被征收房屋真实的价值。

　　所以，在评估阶段广大被征收人一定要注意评估机构工作人员有没有来家里了解被征收房屋的真实情况，如果从头到尾都没有见到有评估师来过家里，那么评估程序肯定是不合法的，侵害了被征收人的合法权益。在此种情况下，若收到了评估报告，那么被征收人可以向有关部门反映，要求重新对被征收房屋价值进行评估。

　　四、评估方式不利于被征收人

　　根据相关的法律法规，评估方式一般有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法等评估方式。评估师需要结合房屋的实际情况，选定评估方式对被征收房屋价值进行评估。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　那也就是说，如果被征收的房屋性质为住宅，评估师应当选用市场比较法对被征收房屋价值进行评估。不过实践过程中，有的评估师则会选用成本法对被征收房屋价值进行评估，这显然对被征收人是不利的。所以，凯诺拆迁律师在这里提醒大家，在评估环节，被征收人一定要注意评估师选用的是哪种评估方法，若发现评估方法不对，建议一定要提出来，当然了也可以在他们出具评估报告之后，通过法律途径来维护自己的合法权益。

　　总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家的是，征地拆迁关系着被征收人的切身利益，所以在评估阶段一定要多加注意，一旦发现评估程序不合法、评估方法不利于自己，或者说是评估时点不对等，建议尽快咨询专业律师，若有必要，可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的合法权益。