老“网红”也底价成交，二圈层还有救吗？

今天，成都中心城区成交了4宗土地，其中3宗为二圈层涉宅用地，1宗为成华北湖商业用地，东安湖及十陵两个板块则迎来今年的首次土地供应。

此外，明日天府新区也将迎来全年的第二次土地供应（不含上次撤回的地块），同样关注度颇高。

今天成交的土地含金量如何？天新地块又有啥看点？我们挨到看！

龙泉东安湖板块今天出让的土地，位于东安湖西拓区，为 87.35亩住宅用地，容积率2.0，由经开发展底价竞得， 成交楼面价7200元/㎡、总价约8.4亿元。

这是东安湖西拓区桃都大道以北片区的第二次供地，也是连山坡片区3487.5亩土地规划焕新后的首场土拍。

区域上次土拍，是在2019年11月，由四川恒邦以3700元/㎡的楼面价底价竞得，也就是后来的。

今天这宗地，与东安湖1号仅一街之隔，为何成交楼面价直接跳涨3500元/㎡？

首要原因还是恒邦拿地时的限制条件诸多，包括但不限于：

• 需修建不低于4万㎡、总投资不低于5亿元的五星级酒店（

需委托国际知名酒店管理集团进行管理，并引入其旗下的超高端品牌入驻

）、会议中心等；

• 需自持至少50%商业，并在其中引入至少1家大型文化投资公司总部；

• 五星级酒店完成主体结构封顶才能办理住宅预售许可；

• 需配建一处16.6亩

简言之，恒邦是去“拓荒”的。而今天经开发展拿地，虽然楼面价比6年前贵了，但不存在什么隐形成本，还有步行 约300米达 东安湖公园、约600米（待路网完善后）达连山坡地铁站的资源优势，并且在连山坡片区焕新以及十陵南站建设两大红利辐射下，显得性价比很高了。

01

连山坡片区焕新

/ 3487.5亩新城，即将启动？/

「连山坡片区焕新」是龙泉在2023年9月首次提出的新概念，属于东安湖活力城两大重点开发片区之一。

区域3487.5亩（232.5公顷）土地规划随之出炉，除道路交通用地外，用地占比为前三的是：居住、绿地、公服设施。而透过土地控规图可以看到，有很明显的TOD规划理念——地铁站点附近多为商业、公服用地，住宅用地多“退居后方”。同时，生态、居住、教育等城市功能分散式布局，也符合公园城市规划理念。

从效果图来看，地块所在的连山坡站地铁站以北区域不仅有东安湖公园、东风渠，还规划有龙泉科创中心、数字金融塔、连城云台等资源，未来城市界面非常高大上！

此外，地块与规划中的东安溪谷产业公园也只隔了一个地块，该公园一旦建成，又将是一大利好——不过，当年PPT里写的“年内建设”，至今却仍未启动征地……只能静候佳音了。

与此同时，2023年9月至今，连山坡片区似乎再没有官方层面的更多消息露出。只有去年11月，龙泉规自局在回复网友时表示： 正在编制东安新城概念规划暨西片区城市设计和控规调整方案。

好在“拓荒者” 东安湖1号时不时有好消息传出：其配建的东幼（泽安路园区，规模12个班）9月1日已正式开学，其建设并引进的万豪酒店本月即将正式挂牌。

▍ 东幼（泽安路园区），来源：@东安湖1号

▍东安湖1号&万豪酒店 ，来源：@东安湖1号

随着经开发展的入局，整个区域离大规模建设，又近一步。

02

十陵南站

/建设如火如荼 /

地块西北侧约2公里处，便是工地面积大到令人惊叹的十陵南站，详情戳→

▍拍摄于5月

6月，龙泉官方也公布了十陵南站的计划工期：力争2026年9月30日具备开通条件，而成渝中线预计2027年底建成通车。

对于十陵南站南侧的连山坡片区而言，未来交通便捷度必大幅提升，城市价值也大概率会攀升——在此，我们提前恭喜经开发展新项目的未来业主！

龙泉十陵板块今天出让的土地，为 29.66亩住宅用地，容积率2.4，由嘉禾兴以 楼面价8000元/㎡、总价约3.8亿元底价竞得。

十陵的上次供地，是去年11月19日，也就是今天这宗地南侧的43亩宅地，由 经开国投&新希望以8860元/㎡底价竞得——如今近一年时间过去，起拍楼面价降了860元/㎡，容积率还多了0.4，整体利润空间也更大了。

楼面价更低，显得今天这宗地就更划算了： 西侧是龙湖三千云锦+规划幼儿园/中学，东侧是规划中学；南侧不远处就是华润置地打造约160亩上璟公园；步行约600米就能到时代润街，餐饮业态丰富；与规划中的地铁站和三环路的直线距离分别约 600米和1.3公里……

▍来源：@龙泉驿发布

▍大运村路（拍摄于8月）

▍来源：@上璟公园

除了华润置地撑起的一众高价值资源外，龙泉官方今年也放出了关于十陵的利好消息。

• 范家院子TOD城市综合体，被写入今年全新发布的《十陵机会清单手册》。

虽然地铁9号线和12号线的十陵段都还没有新消息，但范家院子TOD城市综合体先来了——计划发展高端城市商业综合体，成为十陵对外展示的新窗口、地标级建筑。

此外，范家院子TOD合计约89亩商业用地也已被纳入“计划供应”行列，一旦成功出让，就意味着TOD建设就快正式启动了。

值得一提的是，上璟润府1～7月 以显著优势领跑十陵板块销量榜（数据来源：克而瑞）——华润置地的超级营城力，有目共睹！

而背靠华润置地一众城市级资源的嘉禾兴新地块，未来也十分可期了。

新都今天出让的土地，为其主城 11.73亩交通 场站+ 住+商混合用地，容积率2.0， 由众盈汇景以楼 面价4200 元/㎡、总价6570万元底价竞得。

地段，是这宗地最大的亮点：新都主城，蓉都大道旁，旁边就是新都老网红——七一国际和新都地标——钟楼，门口就是快速公交站点，步行约300米可达3号线钟楼站，周边商业、学校、公园一应俱全，西南石油大学和成都医学院都在不远处。

属于是只要一说新都人马上就能知道的地方，未来给地缘客讲盘，可能连区位图讲解都省了。

▍七一国际广场

虽然起拍楼面价才4k+，但这宗地操作难度相当大：

•需配建占地面积不小于3200平的交通场站、建面不小于400平的公交场站管理用房以及1处公交集中停靠站，且公交场站管理用房需与开发建设项目统一规划，同步设计、同步建设、同步竣工，建成后无偿移交；

•除公交场站管理用房外，剩余混合的住宅建筑面积不大于80%、商业建筑面积不小于20%；

•临街布置的集中绿地内预留用地面积不小于30平的市政设施点位。

此外，这宗地采取住宅用地、商业用地、交通场站用地分类计价方式出让，而公交场站的楼面价为——14012元/㎡！

简言之：地块袖珍，可开发住宅面积并不大，隐形成本还高——底价成交，早已注定……

说完今天成交的所有涉宅用地，我们再来看看天新地块。

天府新区明天将出让的土地，为麓湖公园区 采取组合供应方式拍卖的两宗土地，合计约95亩（33亩+62亩）的纯住宅用地，容积率2.0，起拍楼面价14000元/㎡，起拍总价17.7亿元（6.187亿+ 11.541亿）。

2025年截至目前，天府新区只出让了两宗土地，就是2月20日出让的 。时间来到下半年，天府新区终于拿出了热门板块土地，看点有三：

第一，地段和资源很不错，地块素质又很高。

地段方面，距离天府大道200+米，属于天府新区师资力量较强、生源较好的小学/初中C学区，周边还有多个已交房的新小区，底商氛围佳同时城市界面新，还背靠麓湖板块这个大IP，价值buff叠满了。

第二，区域市场近一年的表现都很不错。

克而瑞数据显示，8月麓湖板块的新房成交价达到39147元/㎡、套均总价864万元/套，双双位列全成都TOP3。

▍来源：克而瑞

中指研究院数据则显示，天府新区上半年新房成交面积为83万㎡，7、8月的新房成交面积也均超过了10万㎡，月度成交量大多数时间居全城之首，少部分时间屈居第二。

可见，天府新区始终是成都供需市场的大热门——UP君在小红书上刷到一个关于“买天府新区的人是不是后悔惨了”的帖子，下面留言评论全是对天府新区自来水式的安利：马路宽敞、公园多、住起很舒服……总之，作为公园城市首提地的天府新区，确实已经可以靠优美的生活环境吸引自己的“爱家”。

第三，这两宗地上的项目，将是麓湖公园区的首个新规项目，未来入市不仅将解渴区域市场，还将带来更多惊喜——简言之，应该不愁卖。

今天，中心城区还成交了一宗成华北湖板块的21.88亩商业用地，容积率1.6，由华美（成都）商业以 3183元/㎡的楼面价底价竞得，成交总价7430万元。

整体来看，这宗商业地属于是物超所值——湖岸线头排商业，限高18m，按6m商业标高算，只能修3层，妥妥的低密商业地标，周边社区、学校众多，未来也将为前往北湖生态公园游玩的市民提供更多消费场景～

今年以来，二圈层的多数板块，土地市场都在降温，但靠近传统主城以及地铁旁的土地依然能够得到更多房企关注。

或许也是基于此，近期新都、双流等区域纷纷着手调整地铁站附近的土地规划，以释放更多地铁旁的住宅用地，这些地块能否改变二圈层土拍走势？我们将持续关注！

对于今天的土地，你有何看法？欢迎留言讨论～

也欢迎进群讨论↓

今年土拍合集↓

>9月16日：

>8月22日：

>7月25日：

>6月26日：

>6月19日：

>5月23日：

>4月22日：

>3月28日：

>3月27日：

>3月11日：

>2月25日：

>1月27日：

- END -

防止失联〖请设星标☆〗

编辑：Zoe Ⅰ 美编：Amy Ⅰ 主编：Comet

图文来源：成都向上/网络

为全面获取成都向上新闻资讯，欢迎关注UPchengdu成都向上（新闻原创）。