番禺 “二沙岛” 别墅地块挂牌！2.2万/㎡楼面价撬动豪宅市场？

番禺的“二沙岛”别墅，要来了！

9月19日，广州公共交易中心挂出公告：番禺黄沙岛BC0613035地块，将在10月21日正式拍卖。

根据公告数据，宗地面积44523.73㎡，计容建面19155㎡，容积率1.1。起拍总价4.218亿元，楼面价22020元/㎡。体量不大，但这块地的关注度，从年初蓝皮书亮相开始，就已经拉满。

今年3月，在番禺土地招商服务推介会上，黄沙岛地块就被列入了“传世系列”。在21宗宅地里，这是唯一的“传世”，足见定位之高。

9月初，《番禺黄沙岛地块（BC0613规划管理单元）控制性详细规划》获批。根据规划，未来这里会打造成一个依水而建的高品质社区。

黄沙岛地块位于市桥水道北岸，紧挨着黄沙岛花园小区西侧和南侧，地块总面积约5.08公顷。

项目区位图

目前，地块现状为空地和一个活动广场，整体维护情况一般。

南面正对着江边，有一个公共广场；西面是现有的出入口道路；中部和东部大部分还是空地。

换句话说，就是“城央氪金地段+滨水空地”，具备二次开发的潜力。

这次的规划关键词是：“绿美+滨水”。

依托市桥水道的景观资源，未来不仅会补充住宅，还会重点提升公共空间。

具体包括新增1.92万㎡居住面积，预计可容纳约553人；

规划一个社区嵌入式服务综合体和市政公用设施，满足生活配套；

增加约3.88万㎡公共绿地，连通滨水碧道、亲水平台；

打造“前低后高”的建筑布局，建筑限高10.5—16米，与周边番禺图书馆等建筑衔接。

项目区位图

从规划图看，南向会形成连续的滨水景观廊道，公园绿地、足球场、碧道等一个不少，定位就是“生态宜居+休闲配套”。

教育方面，考虑到地块人口体量不算大，规划提出学位需求可由周边学校统筹解决，因此没有单独新建幼儿园和中小学。

交通方面，规划新增了两条支路。南侧新增规划支路三，东侧新增规划支路一南段。

这两条路未来将与长堤东路等道路衔接，由项目单位先行出资建设，建好后交由政府管理，提升片区可达性。

从整体来看，这块地虽然体量不大，但位置极佳。

地块位于市桥水道北岸，距离番禺广场直线不足1公里。

往北是区府和核心商圈，往南直面江景，周边还有番禺图书馆、文化中心等公共配套。

值得注意的是，它和番禺本地老牌别墅区黄沙岛花园紧邻。

虽然后者楼龄已有20多年，但二手挂牌总价依旧在2000万+，且放盘稀少。

据贝壳显示，当前仅挂牌一套建面约508.3㎡的别墅，总价2360万。

此外，今年5月黄沙岛有二手别墅成交个案出现，是一套建筑面积385.7㎡别墅，成交价2018万，折合单价约5.23万/㎡。

来源：贝壳

这说明本地对墅类产品的需求一直存在，但供应严重短缺。

目前番禺广场板块在售项目，以刚改高层为主，如绿城玉海棠、路劲美的隽樾均价大约在3.2—4.6万/㎡。（价格仅供参考，具体以实际为准），但所剩下房源不多。

周边还有一个待售新盘番禺置业融媒体北侧项目，体量极小，只有1栋楼，且产品定位与黄沙岛并不重叠。

对于番禺老钱和本地改善客来说，高层可选，但墅类产品几乎断供。

而黄沙岛地块正好补上了这个空缺：小体量+低密度，未来大概率是别墅+洋房。

从指标看，这块地总建面不足2万㎡，相当于一个小社区。

开发压力不大，但如何做出差异化产品，才是关键：

如果只是常规叠墅，很可能浪费了地段和景观；

如果能把滨江景观、公共绿地、低密社区结合起来，市场想象空间会更大。

从价格带看，楼面价约2.2万/㎡，未来入市售价大概率比刚改盘更高，但比二沙岛别墅更可及。

对番禺改善客来说，是一个“够得上”的高端选择。

你觉得，哪家房企会出手？它会不会真的成为番禺的“二沙岛”？