受恒大“爆雷”拖累，多次传出易主消息，恒大物业能否逃出生天

1996年，在深圳中达集团就职的许家印，因嫌弃3000元的月薪过低，愤而辞职并在广州创立恒大实业集团公司（后更名为恒大地产集团）。一年之后的1997年，恒大推出首个地产项目广州市金碧花园楼盘，首期323套住宅当日售罄，回款8000万元，成为许家印“恒大帝国”快速扩张膨胀的基石。

作为金碧花园楼盘配套服务的一部分，恒大成立一个子公司：广州市金碧物业管理有限公司（即恒大物业前身，简称“金碧物业”），为金碧花园楼盘提供物业管理服务。随后，金碧花园楼盘又接连推出三期，作为许家印发家的福地，它不仅让恒大从无名小卒成长为行业标杆，更是托举出中国恒大这一中国房地产历史上极具争议的巨无霸。同时，它也直接孕育出市值最高超2000亿港元的恒大物业这一港股上市公司。

01 地产巨头的衍生品

接管金碧花园项目，为金碧物业积累了宝贵的经验。它主打“贴心服务，真诚相伴”，提供24小时管家式服务，其服务效率与态度在早期获得业主广泛认可，并成为以后整个恒大物业的服务标杆。

在金碧花园打响服务声誉之后，2003年，金碧物业接管广州金碧华府项目，正式进军高端物业服务领域；2007年，金碧物业开始向全国扩张，并入驻湖北、四川、重庆等省市，将金碧花园的服务模式复制至全国恒大的项目。到2018年，金碧物业的在管项目突破1000个，覆盖全国31个省级行政区域。

但是金碧物业更多的还是恒大集团的衍生品，它的发展完全依赖于母公司的项目。换句话说，恒大的房子盖到哪里，金碧物业的服务就延展到哪里。一直以来，恒大开发的项目在其在管面积中的占比高达98%以上，这其中就包括恒大开发的高端住宅、商用项目、主题乐园、产业园、康养项目、特色小镇及学校。

这种依赖关系，为金碧物业提供了稳定的业务来源，但也为以后的困境埋下了隐患。

02 分拆、筹备上市

2019年，“社区运营”概念火爆，资本市场开始对物业公司表现出了极大的热情，碧桂园服务、万科物业（后更名“万物云”）、绿城服务等物流公司股价大涨，市值不断飙升。此时，许家印也开始琢磨将恒大旗下的金碧物业剥离独立上市的可能，并开始着手增资扩股，将四川忠信、贵阳中渝、成都乐居等17家恒大子公司并入金碧物业。

2020年3月13日，金碧物业正式更名为恒大物业，正式承担起恒大集团物业管理业务的核心角色。4个月之后，中国恒大正式宣布分拆恒大物业并寻求独立上市。可以说许家印将“一种资产、两次使用”的资本游戏玩到了极致，打出“恒大物业”这手牌，既赶上了物业板块火热之下的套利窗口，又扩宽了房地产板块的融资渠道。

与恒大物业同时分拆的还有恒大汽车，当时的分析师曾乐观预测，如果恒大物业和恒大汽车分拆上市的过程顺利的话，将帮助恒大集团降低至少50个百分点的负债率。

03 资本的“饕餮盛宴”

恒大物业的分拆上市计划，获得了资本市场的热捧。在恒大集团宣布分拆恒大物业一个月之后，即2020年8月，恒大物业便发起了Pre-IPO轮融资，并获得云锋基金、腾讯、农银国际、中信、光大控股、红杉中国等14家战略投资者合计投资235亿港元，这轮融资后恒大物业的估值已超750亿港元。

2020年9月29日，恒大物业正式向港交所提交招股书；11月15日，恒大物业通过港交所聆讯，从递交招股书到正式上市，总共用了66天，恒大物业成为当时“最快上市物业股”。

值得一提的是，在正式IPO阶段，这场资本的“饕餮盛宴”达到高潮，恒大物业的基石投资者的阵容豪华程度惊人，恒大各路供应商、合作伙伴、甚至地产同行均来助阵，京基集团、中洲置地等23位基石投资者认购8.19亿股股份，共计拿走约50.49%的发行份额。

04 恒大物业的“坠落”

2021年对恒大物业来说可谓是“冰火两重天”。2月份，它在港股市场表现强劲，股价一度冲高至19.74港元每股，市值突破2000亿港元，一时风头无两。甚至于恒大还开始动了推动恒大物业回归A股二次上市的念头，可惜这一计划还未付诸实施，自己的债务危机便已爆发。

2021年5月，恒大“爆雷”，陷入债务危机。作为强关联的恒大物业自然不可能幸免，被连累着一起坠落。 更严重的是，2022年3月，恒大物业被“吸血”134亿元事件曝光，让市场对恒大物业的财务信任度产生严重的质疑，投资者对恒大物业卷入恒大集团债务泥潭的担心与日俱增。这也让本应是最优质资产的恒大物业，在这场“恒大债务危机”中沦为“烫手山芋”，股价持续走低。

截至2025年9月，恒大物业市值仅120亿港元左右，和历史峰值相比，整整跌去了1880亿港元。

05 “易主”传闻背后的困境

尽管恒大物业一直强调“独立运营”，但其对母公司恒大的过度依赖，依然逃不过资本市场的“用脚投票”。和恒大物业同病相怜的还有碧桂园服务，随着母公司碧桂园爆雷，它也从最高点3000亿港元的市值跌去了近九成。这也再次说明，母公司健康与否，决定了物业公司的命运走向。

自恒大爆雷之后，恒大物业持续暴跌，倒是跌出了“黄金坑”。这也导致其多次传出被收购易主的消息，传闻中接盘的对象既有合生创展这样的实力港企，也有像华润这样的国资企业，但由于恒大母公司与恒大物业之间资金往来复杂，历史账务尚未彻底厘清，成为很多买家最大的顾忌。

在业内人士看来，恒大物业确实有价值，但任何接盘方都不想被拉入恒大的债务泥潭，这也使恒大物业的股权转让，始终停留在传闻层面。

好消息是，2025年9月10日，恒大物业收到中国恒大集团及CEG Holdings的清盘人发出的接洽函，清盘人正打算择机出售他们持有的合计51.016%股权。如果这场交易能够顺利完成，恒大物业将彻底“逃出生天”。

坏消息是，完成清盘后，买家不仅要面临恒大物业高达51.7%的应收账款减值率和核数师拒绝发表意见的财务报告，还有来自中国恒大约1.5亿平方米已签约合约项目转化停滞的难题。

不管如何，清盘只是时间问题，只是主动权不在恒大物业，而它也不知道这一天到底会何时到来。