[律师解读]业主委员会投票过程中 “投票送鸡蛋”涉嫌贿选

随着物业管理条例的普及与广泛宣传，业主法律意识不断增强，成立业主委员会来行使如聘请物业公司、收回小区公共收益、合法使用公共维修基金等权利，越来越成为业主们的心声。

但是，如何合法依规地成立业主委员会，进而行使相关权利，是一件十分重要的事情。近日，乐居买房陆续收到关于槐荫区某小区在业委会选举过程中出现种种令人生疑的行为，网友直言在业委会投票过程中有人公开表示“投票送鸡蛋”。针对收到的这些问题，乐居买房与山东锦瑟律师事务所周长鹏律师做了深度沟通。

山东锦瑟律师事务所周长鹏

乐居买房：业主委员会在筹备组建的过程中，应当遵循什么样的法律法规？尤其是在投票选举的流程中的一些必要条件和重要环节必须遵守的法规有哪些？

山东锦瑟律师事务所周长鹏：业主委员会的筹备组建主要受《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《中华人民共和国民法典》以及各地地方法规（如山东省物业管理条例、济南市物业管理条例）等的调整和规范。

在投票选举流程中，以下几个关键环节必须严格遵守法律规定：

1、筹备组组建：街道办事处或乡镇政府在接到建设单位书面报告或业主书面要求后，依据《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》及地方性法规的规定，及时组建业主大会筹备组。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

2、业委会候选人产生与公示：业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。候选人基本信息需在小区公示栏及业主群按照当地指导文件要求的天数进行公示，一般不少于7日，确保业主的知情权和选择权。

3、投票权数确认：业主大会确定业主投票权数，生成《小区业主投票权数统计明细清单》并经确认，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，应经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

4、投票过程：应采用秘密投票、公开计票的原则，确保投票过程公正、透明。

5、公示与备案：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续，业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

乐居买房：从法律的层面来看，如果在业委会投票选取过程中，存在未全部核验投票人的业主身份、投票箱随意开关、投票地点缺乏监票人、以及候选人投票现场表示“投票送鸡蛋”等现象，根据相关法律法规，应该如何认定这些行为的性质？相关责任人是否会被追究刑事责任，同时这样选举出来的业委会是否具备效力？

山东锦瑟律师事务所周长鹏：（一）法律性质认定

1、未核验业主身份、投票箱随意开关、缺乏监票人：这些行为违反了业主大会投票的公开、公平、公正原则和基本的程序规范。导致无法确认投票是否代表业主真实意愿，严重影响了选举结果的公正性。

2、“投票送鸡蛋”：此类行为可能涉嫌贿选，违反了《物业管理条例》和业主大会议事规则中关于投票应自愿、真实的原则。如果情节严重，可能构成破坏选举罪或其他相关罪名。

（二）法律后果与选举效力

1、行政责任：违规主体可能受到通报批评、责令改正等行政处罚。

2、民事责任：受侵害的业主可请求法院撤销由此产生的业委会决定，甚至要求赔偿损失。

3、刑事责任：如果伪造投票数量大、情节严重，例如通过伪造大量签名来非法选举业委会成员或通过损害业主重大利益的决议，可能涉嫌刑事犯罪，依据《刑法》中关于伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪或诈骗罪等相关规定追究刑事责任。威胁业主投票、侵犯公民个人信息也可能违反《治安管理处罚法》甚至《刑法》。

4、选举效力：存在严重程序违法或实体违法的选举，其产生的业委会的合法性存在重大瑕疵。业主可在知道或应当知道该决定之日起一年内请求人民法院予以撤销。

乐居买房：作为业主，如何更好的维护自己的权益不被侵害，对于通过非法手段成立的业主委员会应该如何应对？

山东锦瑟律师事务所周长鹏：作为业主，当认为业委会组建程序不合法或自身权益受到侵害时，可以通过以下途径维护权益：

1、收集并固定证据：这是维权的基础。务必保留所有与投票相关的原始材料，如投票通知、选票、唱票记录、公示文件等。同时，注意收集能证明违规行为的证据，如现场照片、视频、录音、聊天记录、证人证言等。

2、向政府部门投诉举报：向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或县（区）住房和城乡建设（房管）部门投诉举报是最直接有效的途径之一。他们负有指导和监督的职责。

3、提请召开业主大会临时会议：联合占业主总人数20%以上的业主，可依法书面提议召开业主大会临时会议，审议并表决是否罢免违规的业委会成员或重新选举。

4、提起民事诉讼：如果业委会的选举决定或行为侵害了业主合法权益，受侵害的业主可以在知道或应当知道权利被侵害之日起一年内，向人民法院提起诉讼，请求撤销该决定。

5、向公安机关报案：如果业委会成员的行为涉嫌刑事犯罪（如职务侵占、伪造公文、寻衅滋事等），应立即收集相关证据向公安机关报案。

乐居买房：在业委会成立的过程中我们国家政府部门是否有监管，如何实现监管和措施是怎样的？

山东锦瑟律师事务所周长鹏：我国政府部门对业委会的成立和运行实行分级指导与监督的监管模式：

1、监管主体：

街道办事处、乡镇人民政府：负首要责任。负责组织、协调、指导和监督本辖区内物业管理工作，包括组建筹备组、指导选举程序、备案管理、处理投诉等。

住房和城乡建设（房管）部门：行业主管部门。负责制定政策法规、业务培训、指导维修资金使用、建立物业服务信用评价体系等。

其他部门：城市管理、公安、市场监管等部门根据职责分工，对物业管理区域内的市容环卫、治安、价格等问题进行监督管理。

2、监管措施与方式：

培训赋能：定期组织对街道、社区、业委会成员的政策法规和业务培训，提升其履职能力。

3、制度建设：

应急物业服务机制：当小区陷入管理瘫痪时，住建部门可从应急储备库中指定物业提供临时服务。

4、信用评价体系：建立物业服务企业和从业人员的信用档案，评价结果与招投标、收费标准等挂钩。

5、智慧监管：推动建设统一的物业管理信息平台，支持电子投票、政策发布、信息公示等，提高透明度和效率。

6、执法处罚：对业委会、物业企业的违法行为，政府相关部门可依法进行调查处理，并作出责令改正、罚款、纳入失信名单等处罚。

综上，业委会的组建和运行必须在法律框架内进行，遵循公正、公开、公平的原则。业主应积极学习相关法律法规，主动参与小区公共事务监督。当权益受到侵害时，要勇于并善于运用法律武器维护自身和全体业主的合法权益。政府部门也应切实履行指导和监管职责，共同促进社区和谐稳定。

文章来源:乐居买房