“高龄”老楼如何重生？哈尔滨正在探索破局之路

建成于1979年的大成街235号楼。王迎超/摄

中房报记者 王迎超 高中华 哈尔滨报道

6月4日，记者报道了哈尔滨市鸡场小区5栋“60多岁”的老楼因年久失修，多年没有动迁计划，也没有纳入旧改计划，居民们亟盼改善居住条件一事。

无独有偶，近日市民范先生也向记者反映，哈尔滨文中街、文敏街的数栋居民楼房龄多在70年左右，楼房都是预制板结构，几乎没有防震能力。老旧小区改造仅把楼体破旧外观遮挡，文敏街11号楼6单元和7单元楼道内多处棚顶水泥相继大面积掉落，“显然仅靠旧改无法消除安全隐患，这些老楼应该进行拆迁重建。应该给市民积极创造美好的生活居住环境”。

2025年8月28日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》正式发布，明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。此前，北京、上海、杭州、广州等城市相继开展了相应探索，也出现了一批成功案例。记者近日从哈尔滨市相关部门获悉，目前该市也针对此事开展了积极探索，目前有2个老楼正在开展试点工作。

老楼居民盼重建

“文中街、文敏街的数栋居民楼建于1955年、1956年，房龄在70年左右。”范先生告诉记者，因为当时水泥等建筑材料稀缺，这些楼房楼体主墙砌墙用的水泥比例较小，楼房都是预制板结构，预制板中多为铁丝，楼房几乎没有防震能力。一旦发生地震，会发生坍塌，后果不堪设想。楼内主电路为铝线，导电性能、机械强度及耐腐蚀性都不如铜线，在长期过载或潮湿环境下，铝线易发生氧化导致接触电阻增大，引发局部过热甚至火灾风险。

“此前这些楼房进行过旧改，但仅仅是把楼体破旧的外观进行了遮挡，外面看起来新了，可内部的问题还是无法解决，楼道内棚顶和墙面水泥可能因为时间过长而失性，存在安全隐患。文敏街11号楼6单元和7单元楼道内就有多处棚顶水泥相继大面积掉落。”范先生表示，居民们希望这些六七十岁的老楼能够进行拆迁重建。

探索原拆原建之路

高谊街47号楼成为试点项目之一。王迎超/摄

近年来，随着城市空间需求渐近饱和，过去拆迁安置的房地产开发模式，对绝大多数老旧小区而言已不再适用。而老旧住房规模持续扩大。更有不少住房正在加速向危房退化，改造紧迫性很大。

如何进行破局？

高龄老楼原拆原建成为近年来城市更新领域的重要探索，这种方式更强调居民的主体作用，通过共商、共建、共享来实现小区的焕新。

此前，北京、上海、杭州、广州等城市相继开展了相应探索，也出现了北京的桦皮厂胡同8号、朝阳区光华里（5、6号楼）、丰台区马家堡68号院；上海的东安二村、彭浦新村等；浙江的浙工新村、余杭区桃园小区；广州的花都区集群街2号楼、新华坊等一批成功案例。

记者近日从哈尔滨市相关部门了解到，哈尔滨市针对此事也进行了积极探索。目前，已有大成街235号楼和高谊街47号楼成为试点项目，正在开展前期工作。

“现在凸显出来的主要问题是出资比例上。”一位接近政府部门的知情人士透露，目前来看，大部分居民是支持此事的，但也有部分居民不愿出资，但这件事需要全体房屋产权人同意，还需要继续做好沟通工作，“毕竟这件事要业主为主导，政府部门扮演的是引导者和助推者的角色。”

大成街235号楼单元楼道破败不堪。王迎超/摄

大成街235号居民李女士告诉记者，她们所在的居民楼是上世纪70年代末建的轻工业局家属楼，经过多年的风雨侵蚀，如今楼体已经破败不堪，有些居民家墙体都出现裂缝，存在安全隐患。

此前政府部门召集过居民开过几次会，探讨原拆原建的事，大家都想住新房，可住在老楼里的居民大部分收入不高，如果按照建安成本掏钱的话，十多万元的费用很难承担，也要考虑到老百姓的承受能力。

“如何原拆原建，全国也没有一个统一标准，哈尔滨也参照了其他城市的成功案例，相关方案正在研究之中。”该知情人士表示，希望将这两个项目打造成样板，给其他项目提供借鉴模式。