住建部原副部长仇保兴：从中央城市工作会议展望城市发展新逻辑

来源：睿见Economy

　　9月11日，由世界贸易网点联盟、中国产业发展促进会主办，中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会、集群智库承办、新浪财经、服贸会官网全程直播的2025全球总部经济大会暨中国楼宇经济北京论坛在京举办。大会邀请知名总部企业和资管机构，聚焦全球视野下总部经济和楼宇经济发展的机遇和挑战，探讨“破局与进化”的路径和模式，构建“城市—总部—楼宇”产业共同体，搭建总部经济和楼宇经济高端对话合作平台。住建部原副部长仇保兴应邀出席论坛并作主题演讲。

　　演讲实录如下：

　　今天大家一起讨论老旧小区自主更新和绿色低碳的激励政策，城市已经到了转折的时代，过去是大开发，现在是大转型，所以这次城市工作会议提出城市有六大高质量指标，创新和智慧、宜居和文明、美丽和韧性，这六大指标是我们破局和转型的方向。总书记在城市工作会议上指出，我们的城镇化正在快速增长转向稳定发展，城市也从大规模的增量扩张转向存量的提质增效为主的阶段。这样一来，8月15日，中共中央国务院的文件提出稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新原拆原建，这八个字是第一次提出。

　　我们看这几个小标题，首先政府包办三个模式，直接财政包干，每个平方8000块钱到10000块钱，政府邀请企业参与提供额外的容积率补偿，武汉这个小房子改造成这么高的房子，容积率增加好几倍，房子套数的增加，可以增加一倍以上。第三种政府邀请企业参与提供额外的其他地块的补偿，除了第一种以外，其他几种套数增加，现在不合时宜了。政府包办的旧改四个弊端，财政资金需求非常大，浪费非常严重；额外地块和容积率补偿都为增加套数造成新的过剩，这个毛病解决不了；第三，市民参与程度很低，质量也没有业主保证，政府交钥匙工程，所谓交钥匙是业主靠边站，而且容易滋生工程领域的腐败。

　　所以大家可以看到这种改造的模式在房地产上涨过程中间行得通，现在行不通了，怎么办？自主更新，自主更新套数不变，比如浙工新村上个世纪80年代13多幢建筑，4.3万方，500多户人家，这些房子都是C类甚至有几幢是D类危房，老百姓自己改造，政府批准就行了，这样就申请了五年时间，三年前就开始改造了，548户达成共识，自筹资金4.5个亿，增加容积率，容积率是什么？每套增加20平方米，不增加套数，增加一点点容积率。这样就把套型改善了，变成小高层，这样他的地下车库是2.4万方，由平台公司来参加建设，这样的一种改造设计方案做出来了，改造完毕了，改造的动力是什么？老百姓为什么有改造的动力？因为老房子跟边上的新房子比差价1.5万，建成本投入每个平方3000多，加上政府补贴个人只要掏1500，拿到的是一万五的回报，所以自己投资自己的房产成本可控，收益是可观的，就这么一个动力，老百姓自主更新就上去了。上去取得成功以后，浙江省三个机构发表了自主更新的指导意见，这是全国第一家，这个意见发表以后，增容不增套，这种改造模式对房地产没有冲击。

　　怎么让要改造的项目自己冒出来的，杭州就搞了最美的最差的小区评选，评选以后政府组织最差小区的老百姓去参观，参观了以后，改了以后变成新房，经济效益每个平方增加多少，投入多少，政府补贴多少测算，一测算积极性就上来了。同时，市民参加全过程监管，质量也有保证，不像保障房。自主更新有三种模式，第一种模式完全原拆原建，什么样的房子几层就几层，坐落方向是哪里就是哪里，也不增加面积，这样的模式最方便，审批起来最方便，对周边的楼层影响最小，每一幢只要居民同意都可以开始这样的建设。这样的建设也可以在一个小区中间成立，哪几幢同意了，哪几幢就开始建。第二种原拆原建的基础上优化提升，一般五六层的楼变成小高层，这样也是成本可控的，但是协调的程序相对比较繁琐，目前大部分采取这种模式。

　　第三种模式，小区整体重新设计，就像刚才浙工新村设计难度进一步加大，但是这样才可以原有的小区更加合理，一步到位，变成绿色完整，15分钟解决所有的生活问题，这样的小区协调成本比较高，周期比较长一点。这里一个核心的增加的面积每户人家增加20平方米，这个增加20平方米不是建设成本，按照周边新房房价的80%，用这个收入补整个小区额外的开支，原来政府补的，现在通过这一块来补，政府把20平方米的出让金让度给这个小区，就这点奥妙。这个也有问题，老百姓自己更新自己的房子，低碳绿色发展是不会考虑的，就考虑怎么住的舒服，面积足够大，套型比较合理，他就考虑这些。这就需要我们国家和城市政府出台绿色激励政策，这种绿色激励政策比较简单，第一一星级绿色建筑为基准，每升一级每平方增加100-200块钱的补贴，各地都会出台这样的政策，第二太阳能屋顶，许多城市像北京发每一度电给你补贴3毛钱，这是绿色发展的要素，装上太阳能不需要政府出钱，太阳能机构来，太阳能的生产企业愿意给你做，你跟他签个合同，居民还可以获得额外的收入。

　　中水回用，在盥洗室里面装上一台东西，把洗脸、洗澡、洗衣服的水沉淀一下冲马桶，节水1/3，水价就可以保障，现在北京水价那么高。立体园林建筑，每一层都可以有一个阳台，可以种花种菜，每一平方米补贴200块钱，政府出台这个政策，而且阳台不算容积率，过去算一半，现在不算，这就是一个奖励。同时厨余垃圾就地循环利用，每吨300块钱直接补贴小区，这样政府就少掉了厨余垃圾的处理，而且厨余垃圾在这个机器里面一处理8小时以后就变成肥料了，就地就变成可以回收利用。

　　北方地区供热剂量，其他地区推行热泵，这个节能幅度很大，一下就把供暖的能耗减少了1/3。屋顶太阳能、风能加上电动车的储电，一辆电动车储70度电，电网需要峰谷调节的时候把电卖给他，这样就可以参加对太阳能增加以后的峰谷电的调剂，这样每度电可以是1.5元，甚至一块钱到两块钱之间，那个收益非常可观，平急两用，在有些小区里面改造了以后平常做商店用，应急的时候放在卫生站，传染病医院都可以用，这个非常简单。做个小结，自主更新优势非常明显，财政支出可以节省80%，加上绿色低碳激励性规制以后，老百姓积极性就调动起来了，既考虑老百姓舒服，又考虑国家双碳战略的实施，每个城市都可以通过最美最差小区的评选，选择最容易启动的小区，赶快启动起来。

　　第四，一城一策，制定原拆原建自主更新的总体方案，统筹各种改造模式，让老百姓自主选择，有的愿意把房子换掉，这个房子就按照市场价由平台公司持有，都可以。所以这样我们建议以省和市单位建立专项的奖励政策，放宽拆迁标准，不要想着D级才采取，实际C级以上就可以采取，而且《民法典》明确告诉业主有自主处理自己房子的权利，《民法典》就告诉你了。所以这个启动，中央为什么出台了这个政策，我们估计全国的城市有100亿平方米的房子需要拆除改造，每年10亿平方米可以连续十年，这一块投入就把原来的房地产萎缩所带来的投资的下降就可以完全得到弥补，谢谢大家！