【澳洲·新闻】澳洲首府城市公寓市场深度解析｜墨尔本及悉尼篇

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Charter Keck Cramer

2025年上半年度市场现状报告

澳大利亚首府城市的公寓市场正处于差异显著的周期阶段，各州政府出台了一系列积极政策或预算公告，旨在刺激新住房供应。

过去一年半以来，一系列政治经济因素持续影响房地产市场：现任政府获得连任，各州相继推出住房激励措施，央行也开始降息周期，这些因素都稳定了市场现况。

*图片来源：unsplash

数据显示，全澳的公寓市场正显现复苏迹象。虽然2025财年新项目动工数量有所回升，但澳大利亚公寓供应短缺问题依然存在，这种供不应求的局面预计将持续到2030年。

尽管各级政府都已意识到住房危机并采取应对措施，但报告指出这些努力可能仍不足以彻底解决问题。数据显示，即便政府推出多项创新政策，国家住房协议设定的目标仍难以实现。

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墨尔本公寓供应市场深度解析

2025财年，墨尔本“为售而建”（BTS）公寓市场展现出显著的复苏韧性和增长潜力，行业在挑战中的卓越表现值得高度认可。公寓供应量较12个月前实现稳健增长，虽然尚未完全满足住房目标需求，但已步入良好复苏轨道。

1）“为售而建”公寓推出量与开工量（墨尔本）

2025年推出量：6,330套（相较于2024年增长127%）

2025年开工量：5,540套（相较于2024年增长76%）

两项数据为10年平均水平的65%和49%，仍处于低位，但在过去12个月内已显著加速。

为容纳墨尔本不断增长的人口，Charter Keck Cramer 保守估计，墨尔本对新增公寓的潜在年需求量至少为15,000套。

未来几年，公寓需求将继续超过供应。这种供需失衡，加上利率进一步下降，预计将持续推动墨尔本公寓市场价格正向增长。

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悉尼公寓供应市场深度解析

2025财年，悉尼公寓项目的开发环境依然充满挑战，然而在2024年下半年至2025年上半年期间，市场已出现显著转变。作为澳大利亚最成熟的公寓市场，悉尼开发商展现出强大的韧性。

持续下降的现金利率逐步激活了多个买家群体，借贷能力开始回升，积极经营的开发商报告多个项目的销售量实现增长。

1）“为售而建”公寓推出量与开工量（悉尼）

2025年推出量：7,560套 （相较于2024财年增长23%）

2025年开工量：8,810套 （相较于2024财年增长15%）

2025年的推出量和开工量实现了自2022年以来的首次增长，但其水平仍大幅低于长期平均值。

2）“为售而建”公寓供应量（悉尼）

2025年完工量:9,680套 （相较于2024财年增长13%）

2026-2029年预测年均供应量:每年 6,780 套公寓

建筑劳动力和材料的持续短缺，以及政府税费和征收款的增加，继续影响着公寓的完工量。预计2026财年BTS公寓完工量将有所提高，但仍将低于其历史平均水平。

总体而言，尽管面临挑战，但墨尔本和悉尼的公寓市场均已显现出明确的复苏势头。持续的供应短缺与日益增长的需求之间的矛盾，将是未来几年公寓市场的主要特征，并将成为推动价格稳步上行的关键动力。