救楼市的关键钥匙，可能在美联储手里？

救楼市的关键钥匙，可能在美联储手里？

拯救国内楼市的关键举措，或许并非源于我们自身的政策，而是大洋彼岸美联储的降息。不知你是否发现，近期除北上深等一线城市放松购房资格门槛外，似乎再无“立挽狂澜”的救市动作，更值得关注的是，决策层对此似乎也没那么急切了。

这背后的逻辑，若结合北上深政策出台的时机与美联储降息预期来看，便耐人寻味。目前市场对美联储9月开启降息周期的预期极强，且已形成共识：9月、10月、12月可能连续降息，累计幅度或超75个基点，美国联邦基准利率将快速降至3.5%~3.75%。这一预期直接推动美元走弱、人民币走强——汇率从4月的7.34多次突破7.1，人民币升值已成大势所趋。

美联储降息与国内楼市究竟如何关联？这需要先看清当下中国楼市的核心矛盾。

一、当前楼市的核心矛盾：改善群体的预期未扭转

首先要明确：当下房价下跌主要集中在二手房市场。核心逻辑是部分房东因担忧房价持续下跌，选择恐慌性抛售，导致二手房供应激增。这类群体的特点是：若房价预期仍下行，会卖房止损；若预期房价上涨，则会观望甚至重新入市。

当前购房主力分为两类：刚需群体与改善置换群体。刚需群体虽有需求，但数量有限，难以支撑市场大盘，因此关键在于改善群体——他们才是楼市最大的潜在需求。这群人多是1999年至2015年期间买房的群体：不仅购房成本低，即便近三年楼市下跌30%也未亏本，且规模庞大（1999-2015年商品房销售达1.06亿套，房龄最短10年、最长26年）。作为“吃尽房价红利”的群体，他们最大的期望是像前两次楼市周期那样，抄底市场、以最低成本完成置换升级。

因此，楼市要真正回暖，扭转这些“楼市老炮儿”的预期是关键——若他们持续按兵不动，市场很难有实质性起色。

二、美联储降息：打开改善群体预期的钥匙

如何让改善群体愿意“动手”？美联储降息或许就是那把关键钥匙，其影响将通过以下链条传导：

1. 中美利差收窄，推动美元资金回流

美联储降息会大幅缩小中美利差，此前“存美元吃高息”的吸引力下降。更重要的是，伴随人民币快速升值，手中未结算的美元或存于海外银行的美元，不仅利息缩水，兑换成人民币后的本金也会持续贬值。据国内机构预估，这类待回流的美元资金规模高达数万亿美元。

2. 回流资金需寻找高收益资产，一线城市楼市成选项

大量回流资金不会选择存银行——习惯了海外3%左右的利差，国内银行1%的利率难以满足其收益需求，资本逐利的本性会驱使它们寻找保值增值的资产。若全部流入资本市场，可能重现2015年的剧烈波动，而此时北上深一线城市核心区松绑限购，恰好提供了优质标的。

对机构或个人而言，一线城市高端住宅流动性好、抗风险能力强，政策松绑后更具吸引力。一旦资金持续流入，一线城市高端住宅市场大概率会率先实现“量价齐稳”甚至小幅上涨。

3. 一线楼市回暖，扭转改善群体预期

回顾历史，2009年、2016年楼市拐点均率先从一线城市出现。中国人“买涨不买跌”的心理是市场铁律——当预期房价上涨时，会果断出手。若改善群体看到心仪的一线城市品质住宅价格趋稳、甚至微涨，意识到“换房成本正在增加”，他们攥在手中的资金与购房资格，会瞬间转化为实际购买力。

近三年，楼市虽低迷，但结婚购房、学区需求、“老破小换电梯房”等真实需求从未消失，它们像被堵住的堰塞湖，一直在积蓄力量。一旦改善群体信心恢复并开始行动，会引发“多米诺骨牌效应”：从一线核心区扩散至城市其他区域，逐步带动整体市场情绪。信心一旦反转，积累的需求会像洪水般冲破阻碍，房价在预期与市场力量的推动下，完成“微型反转”的速度可能远超想象。

三、关键节点：9月18日美联储议息会议

综上，救楼市的“钥匙”或许正攥在美联储手中——信心才是楼市最大的“刚需”。而“美联储降息→人民币升值→美元资金回流→一线城市核心资产重定价→点燃改善群体信心→激活二手房市场→释放积压需求”的链条，就是点燃楼市信心的关键。

9月18日美联储议息会议将见分晓，这把“火”能否烧起来，让我们拭目以待。