上海知名商场改造大调整：投资翻倍式增加，在徐家汇重建地上三十层

位于徐家汇的上海六百城市更新项目，拆除重建已进入第二年，目前迎来重大调整。

9月18日，澎湃新闻记者注意到上海徐家汇商城股份有限公司发布关于调整公司重大投资项目的公告。根据最新公告，上海六百城市更新项目的总投资，已从此前约7.08亿元翻倍式增加至约16.98亿元。

这个被命名为“新六百HUB”的项目，调整后总建筑面积达到约4.25万平方米，其中地上三十层、地下二层，远高于此前规划的地上局部十层规模。“新六百HUB”还将改变之前的纯百货零售模式，将打造集“公寓式酒店+品牌旗舰店”于一体的综合性商业体。

上海六百成立于1952年，前身为中国百货上海市分公司第六门市部，于上世纪90年代经历过整体改造，是上海最早的“号码”百货店之一，也是徐家汇商圈的元老级商场之一。2024年2月，上海六百结束营业后正式闭店，并于同年内被拆除。

新六百HUB项目概念图 上海徐汇 图

调整：投资翻倍至16.98亿，地上建三十层

据澎湃新闻此前报道，2024年2月19日起，原上海六百百货停止营业，启动建筑整体拆除及重建工程。根据规划，上海六百项目重建完成后，将进一步补充现有商圈业态，为城市提供宜人的共享公共空间，打造符合新时代消费者需求的综合性精品购物中心。

2025年2月13日，上海徐家汇商圈，太平洋-六百城市更新项目，上海六百原建筑已被拆除。 澎湃新闻记者 李佳蔚 图

2024年5月报道，澎湃新闻记者在徐家汇看到，停止营业三个月后上海六百已完成原建筑主体拆除，曾伫立在太平洋百货和汇金百货中间的上海六百彻底从视野中消失，成为空空荡荡的地块，覆盖着绿色安全网。

根据2024年徐家汇商城的改造规划，上海六百改造项目总投资约7.08亿元，新建筑商业面积预计较原有面积增加12%至24%，总建筑面积约1.92万平方米，其中地上局部十层、地下一层，项目预计需要18个月。

而目前，原方案已被完全打破，上海六百城市更新项目迎来了重大调整。

根据2025年9月18日徐家汇商城最新公告，上海六百项目总投资发生变化，调整前为约7.08亿元，调整后为约16.98亿元。如此大的投入之下，项目资金来源也发生变化，此前项目资金来源以徐家汇商城自有资金为主，调整后为该公司自有资金及外部融资相结合。

建设内容和规模有了很大变化：此前，上海六百项目计划总建筑面积约1.92万平方米，其中地上局部十层，地下一层，建筑容积率不大于7.8，总建筑高度控制不大于50米；现在，项目总建筑面积调整为约4.25万平方米，其中地上三十层，地下两层，建筑容积率不大于12.5，总建筑高度控制不大于130米。项目建设期也从原计划的18个月，调整为30～36个月。

原因：应对商业变迁和新消费挑战

要理解徐家汇商城此次的动作，绕不开徐汇区的“大徐家汇功能区”发展战略，根据这一发展战略，徐家汇将着力打造闻名遐迩的消费商圈。

1990年代的徐家汇商圈。 徐汇区 图

徐家汇商圈是上海首个圈状商业商务集聚区，也是最早的市级商业中心之一。1990年代，伴随着上海地铁一号线的建设机遇，徐家汇商圈以上海六百为起点，先后崛起了太平洋、东方商厦、港汇、美罗城等一系列商业地标，成为上海最具活力的商圈之一。

近年来，面对新的商业环境和消费趋势，徐家汇商圈积极调整，尤以太平洋百货和上海六百的更新升级最具代表性。2023年8月底，原太平洋百货在开业30年后终止营业，2024年2月，上海六百正式闭店。徐家汇两大商场的落幕和改造，令许多上海市民唏嘘不已。

2024年2月18日，上海六百，最后一天营业。澎湃新闻记者 李佳蔚 图

与此同时，随着徐家汇中心ITC项目的推进，徐家汇商圈的竞争更趋激烈。徐家汇中心ITC项目位于徐家汇商圈核心地带，是目前上海城区最大的在建项目之一。该项目由2栋超高层主楼A座办公楼（220米）和B座办公楼（370米）等构成，项目体量相当于“再造一个徐家汇”，其中B座办公楼是目前上海浦西的天际线高点。

在最新公告中，徐家汇商城对项目调整原因也有解释：2025年5月17日，根据“大徐家汇”发展战略部署，为进一步落实城市更新要求，促进徐家汇商圈业态升级、功能复合，优化提升公共空间系统，上海市徐汇区规资部门对《上海市徐汇区徐家汇社区C030202单元控制性详细规划58街坊局部调整公众参与草案》进行了公示，调规方案中的建筑指标与本项目原方案的建筑指标有显著变化。

徐家汇商城表示，一方面，近年来受复杂多变外部环境影响，实体零售行业面临有效需求不足、社会预期偏弱、电商分流加剧、品牌商拓店意愿下降等严峻挑战，行业总体动能偏弱。

另一方面，上海六百所在的徐家汇商圈内商业体众多，且大体量新商业体仍在持续入市，商圈竞争日趋激烈。上海六百项目单体体量较小，若维持单一零售业态，难以在未来应对多方面因素的冲击。

作为上海六百的操盘方，徐家汇商城认为，上海六百项目调整后，公寓式酒店加品牌旗舰店的组合，有利于为商业导入优质客群，满足高端人群高频次生活服务需求及区域客群消费需求，形成“居住与消费”的内循环，达到稳定租金来源和经营业绩的效应。

徐家汇商城表示，从短期来看，此次项目调整将导致项目建设期和投资回报期延长，且筹备协调及建设的难度增大，会对公司业绩造成影响。但从长期来看，这是该公司在当前形势下实现自我提升和突破的有效方式，更好地满足新时代消费需求。

徐家汇商城表示，本次项目调整也将进一步丰富徐家汇商圈现有业态，提升商圈的整体能级与品质，实现城市有机更新。