开业三周年复盘，看满京华·满纷天地“奥莱+体验”之路如何持续进阶

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观察项目 | 满京华·满纷天地

9月12日-9月21日，满京华·满纷天地正式迎来了自己的三周年庆，周年庆首周即收获客流同比增长32%，车流同比增长24%，销售同比增长43%的好成绩，更以深圳购物中心无人机孔明灯首秀、高空武侠表演、人气达人杰瑞龙互动等爆点十足的活动刷屏社交网络。

从爆棚的人气，到精彩的活动，再到持续给人惊喜的品牌矩阵，我们欣喜地发现，开业三年的满纷天地正通过“奥莱+体验”的独特定位，以及持续焕新注入的澎湃动能，走出了一条专属于自己的向上之路。

而这样的出色表现，在当前的大环境下更显得极为珍贵。

站在项目开业三周年的节点之上，我们试图通过复盘满纷天地的运营打法，总结项目的进阶方法论。

01

“奥莱+体验”双翼齐飞

构建稀缺性增长引擎

稀缺性如何构建？答案在于立足消费端，挖掘消费者内心深处的需求。

在信息爆炸、需求饱和的当下，通过深耕消费者心智，跳出内卷的漩涡，实现差异化的定位和运营，是赢得消费者注意力与认同感，构筑购物中心竞争力“护城河”的关键。

项目规划之初，满纷天地以极具前瞻性的差异化竞争思维，一举引入了发展势头强劲的奥莱业态，凭借独特的“奥莱+体验”定位撕开突破口，在深圳乃至粤港澳大湾区市场迅速站稳了脚跟。

自2022年9月开业以来，项目精耕这一定位，在长期主义的牵引下持续吸引优质品牌入驻，打造出吃喝玩乐购一站式满足的品牌组合。

稳健增长 杉杉奥莱凸显稀缺优势

如果说现在国内市场有什么仍然是风口，高性价比消费无疑是其中之一。相比于其他，顾客更讲究质价比了，消费决策重点往往在于评估“值不值”——东西要好，但也不能贵。

因此，奥特莱斯成为增长势头最迅猛的线下零售业态之一。据中国百货商业协会相关数据显示，截至2024年末全国现有在营业奥特莱斯项目达到251个，全年销售规模约为2390亿元，较2023年增长约4%左右。

而与之相伴的，是大湾区奥莱市场的空白。在这样的市场环境下，杉杉奥莱精准踩中风口，迎来了发展的黄金期。

叠加项目位于大湾区核心腹地的先天区位优势，以及多条主干道环绕的交通优势，杉杉奥莱已成功将辐射半径扩大至整个大湾区，有效填补了空白。

2025年上半年，满纷天地杉杉奥莱斩获销售同比增长27.8%的骄人业绩，此次周年庆期间，杉杉奥莱更多次刷新店庆期间单日销售记录。

逆势高速增长的背后，是消费者对于奥莱这一模式的高度认可，对杉杉奥莱品牌力的信任，更代表着杉杉奥莱的无限潜力。

位于满纷天地1-5楼的杉杉奥莱作为国内奥莱头号玩家——杉杉商业集团华南首店，也是杉杉商业集团的旗舰之作，集合了BALLY、BOSS、COACH、MICHAEL KORS、雅诗兰黛集团集合店、老佛爷百货、PLANET33( GUCCI 、SAINT LAURENT、CANADA GOOSE）、DUEK33(BURBERRY、FERRAGAMO 、VALENTINO）；

MONTTI (PRADA 、 MIU MIU 、THOM BROWNE）、POLO Ralph Lauren、Calvin Klein 、NIKE、adidas、MLB、FILA、UA、JORYA、DAYA+、Marisfrolg、balabala、波司登等国际国内200多家一线大牌，国际名品、运动旗舰品牌、潮流童装、大牌男女装一应俱全。

自开业以来，杉杉奥莱以纯正奥莱血统，以及齐全的“重奢+轻奢+潮牌+人气品牌”国际国内一线品牌矩阵，带来前所未有的极致的奥莱体验，热度指数持续攀升。

伴随着近三年的运营，杉杉奥莱更是凭借不断完善的奥莱生态，常年2折起的折扣，以及多档大促的超强折扣力度，吸引了一众忠实消费者，已发展为辐射粤港澳大湾区的标杆奥莱，成为项目天然的人气磁石。

超市升级 扎根在地客群心智

超市是消费者日常生活中最离不开的一大业态，为了进一步强化品牌矩阵，提升项目对在地居民的辐射能力，满纷天地积极引入了在广州市场表现优异的超市新生力量——新万悦超市深圳西部首店，为消费者打造品质生活空间。

作为超市新生力量，新万悦超市以新国货、网红单品、进口商品为经营特色，购物空间面积达13000㎡，购物环境舒适，商品品类齐全，选品优质，价格实惠，精准匹配家庭日常消费需求，带来更有品质、更健康的生活选择。

为了更好地适配消费者的需求，新万悦超市还提供海鲜现场代加工等专业化的服务，其不断进化的服务由此也可见一斑。

值得一提的是，新万悦超市凭借其基地直采、工厂直供的供应链优势，主打品质与性价比，收获了不错的市场口碑。而这一定位更是与项目“奥莱+体验”的定位高度重合。

事实上，在品牌矩阵的强化和升维之路上，满纷天地始终立足于项目自身定位，重点关注品牌的内核与自身定位的匹配度，不断深化与核心目标客群的共生关系，提升客户黏性，这也是满纷天地自我进化的“关键一招”。

目前，新万悦超市开业已有一个月，凭借诚意十足的爆品，优质的选品及过硬的品质，一开即火，人气持续走高，更收获了超多频繁复购的“忠实粉丝”。此次满纷天地三周年庆恰逢超市满月庆，超市更推出系列低价爆品，极具诚意的价格引爆了现场人气，超市也实现了影响力的再出圈。

通过与新万悦超市强强联手，满纷天地为消费者日常消费提供了新的高粘性场景和高性价比选择，也顺势近一步融入了消费者的生活方式之中，“奥莱+体验”定位得到了进一步的增强。

全面布局 做优做强体验生态

奥莱业态之外，如何更好地深耕在地客群，构筑客流“压舱石”，与奥莱形成螺旋上升的合力，是满纷天地开业以来一直钻研的课题。

凭借对消费者的精准洞察，以及对消费趋势的把握，满纷天地选择通过持续完善体验业态，全方位吸引消费者，进一步强化项目的不可替代性。

强大的体验业态阵容包括：

• 风之谷探索馆——1.6万㎡的室内儿童主题乐园，有太空探索乐园、恐龙探索馆、风之谷剧场、真人CS馆多个主题场馆；

• VK PARTY KTV——高端主题派对KTV，科技感装修为年轻客群打造特色社交空间；

• 中影星奕影城——设有10个标准影厅，配置先进的激光放映机和专业音响；

• 极客森超乐场——近750㎡室内电玩游乐园，汇集赛车/拳皇/投篮机等上百种游戏；

• MF party 小金宝运动超乐场——大型室内综合运动馆，多款运动娱乐设施，大人孩子都能尽情开心玩乐；

• 诺德健身——集运动健身、休闲娱乐于一体的高端健身场所，拥有完善的设施和宽敞舒适的环境；

• 魅KTV——立足年轻客群，科技驱动的轻奢互联网KTV连锁品牌；

• 网鱼电竞——国内头部网咖，以网络文化加咖啡、西点的都市休闲模式吸引了一大批都市年轻人；

• 龙珠台球——24小时营业，集台球、棋牌等休闲娱乐为一体的大型综合俱乐部；

• 一就攀岩——集亲子+健身+益智+趣味等多功能于一体，是室内版“丛林冒险”拓展乐园。

此外，追求身心平衡与宁静的疗愈品牌——美逸天成普拉提瑜伽馆&沄栖头疗、主打健康休闲的大型水疗中心——胤龙会休闲会所、芳香世家美容美体以及学而思也即将在今年开业，带来更丰富的体验。

配合小米、oppo、vivo、苹果、珍琦花园、鹤祥宫深圳首家黑金店、名艺世家、源氏木语、自然醒、丝域养发、 禾悦美甲美睫、科大讯飞、小天才、JOYMARK、嘻鸭涂、Kitty Palace凯蒂城堡儿童生活馆等多个优质生活配套品牌，满纷天地用多维度的玩乐体验形成精神层面上的抓手，吸引并留住消费者，成为一个满足全年龄客层消费需求的休闲体验中心。

更重要的是，这些品牌与消费者的生活方式往往能产生极强的关联和共鸣，满纷天地通过体验业态矩阵的完善，成功将自身深植于消费者的消费习惯及生活半径之中，为项目的发展增添了又一重保障。

吃透在地 构建全时段吃喝玩乐体验

餐饮业态是与消费者关联最密切的一大业态，要想真正融入消费者的生活节奏之中，强化餐饮品类的磁吸力也必不可少。

满纷天地所处片区坐拥大量成熟消费客群，想要进一步提升消费者的消费频次，必须在餐饮品类的组合上下功夫，用优质的品牌和齐全的品类拿捏住消费者的胃，与其他业态形成合力。

整体来看，满纷天地的餐饮矩阵体现出“全品类覆盖+全时段覆盖”的布局思路，从特色餐饮到流量品牌一应俱全。

开业之初，满纷天地已引入了星巴克、绿茶、太二、胖哥俩、蛙来哒、清晖小苑、山涧肴、江渔儿、老碗会、西岭宽窄老火锅、麦当劳、肯德基、乐凯撒等知名餐饮品牌，成为极受在地消费者欢迎的美食聚集地。

开业以来，满纷天地凭借敏锐的市场嗅觉，持续优化餐饮业态布局，积极引入网红品类品牌，包括汤太祖广府粤菜、探鱼、湛龙牛庄、酒拾烤肉、椰恋椰子鸡、鹅当当铁锅炖、汤鲜生、魔豆牛排自助、沙拉肯等特色餐饮，知名轻餐品牌GE BAKE、kimmo奇妙咖啡等轻餐；

以及manner、煲珠公、霸王茶姬、混果汁、喜茶、奈雪的茶、瑞幸咖啡、茉莉奶白、丘大叔、蜜雪冰城、爷爷不泡茶、無式咖啡等网红茶咖。很快，网红品牌——野人先生、茶百道，人气正餐品牌——许府牛、秦和居等品牌奖迎来开业，有效助力满纷天地实现矩阵升维。

与此同时，满纷天地更牵引光明11号粤菜、小柴湖精致湖南菜、恒记潮汕大排档等特色餐饮开出超1000㎡的大店，为商务宴请、亲友聚餐提供更多选择，也进一步丰富了客群的多元化构成。

在此基础上，满纷天地通过延长消费时段，增加消费场景，进一步扩大餐饮业态的吸引力。

利用开放街区的先天优势，满纷天地着重发力夜经济，营造“日消夜娱”的社交街区氛围，引进了幻猫精酿小酒馆、八条友烧烤、冯校长老火锅、恒记潮汕大排档、爱烤吧、桂二楼、老广脆皮鸡煲、润满南风椰子鸡、伙夫等具有强社交属性、适合夜宵的特色餐饮品牌，以及喜姐炸串、鸡柳大人、舒芙蕾等小吃品牌。

未来，当下热门的民谣酒馆——云汐民谣酒馆，以及二当家牛肉串串、湛龙超级烧、吴记深夜瓦罐烧鸡等夜宵品牌也即将迎来开业，相信将推动满纷天地夜生活氛围更上一层楼。

一众夜经济品牌的聚集使得夜间消费氛围极为浓郁，在开放街区自带的开阔视野和灵活营业时间的加持下，满纷天地已成为集松弛感和烟火气于一体的夜间消费目的地，吸引了众多“夜行动物”来此享受夜生活。

由此，“奥莱+体验”的强势矩阵助力下，满纷天地逐渐成为精致消费者购物、娱乐、消费、生活、工作的首选。

02

场景+活动协同吸客

构建独特客流抓手

当前阶段，消费者对于购物中心的需求不再局限于购物和吃饭，而是更在意精神层面的链接。

精准把握目标消费客群的精神追求和审美偏好，通过场景打造和营销活动，与品牌矩阵形成合力，持续为项目注入新鲜感，是维持与消费者强链接的重要方式。

场景出圈 自带网红基因

“颜值经济”、“打卡经济”盛行的当下，消费者“出片”动力越来越足，好看场景所能带来的流量也越来越大。

在场景的打造上，满纷天地自带网红基因，出自名家大师手笔的建筑设计风格独特，“高级感”满满。

盒子mall形似两个方块叠放，以清爽耐看的白色为主基调，搭配缤纷的色彩作为点缀，呈现出一个美术馆质感的购物中心。

开放街区则以超现实主义画家的画作为灵感，自带画作同款永恒宁静气质，动静皆宜，令人流连忘返。

还有形似打开礼盒的艺术中心、色彩斑斓的室内观光电梯、可爱的蜜小满IP艺术装置、白鸽广场、音乐喷泉……

超多打卡点散落于项目之中，让人目不暇接。配合室外茂密的绿植，造型多变的夜间灯光，为漫步其中增添了更多意趣。

气质独特的建筑和打卡点之外，满纷天地从消费者的情感需要出发，结合节日、季节、大型节点等进行场内打卡装置的周期性焕新，持续唤醒消费者的情感需求，引发心灵上的共鸣，从而近一步融入消费者的生活之中。

与此同时，常换常新的打卡装置也给消费者新鲜与新奇感，引发消费者自发打卡拍照，成为了满纷天地的“自来水”，助力项目出圈。

新意频出 化身趣味流量中心

在场景之外，满纷天地还与杉杉奥莱深度共创，从消费者兴趣爱好、市场热点中找寻灵感，结合节日节点，开展极具创意且主题丰富的营销活动，不断为消费者带来新的惊喜。

开业以来，满纷天地通过贴近项目定位的活动，不断为消费者带来新鲜感。

SUNDAY PARTY潮玩展、翻身乐队演唱会、非遗打铁花，到华南购物中心首个嫦娥奔月高空表演、非遗火壶火舞深圳首演、非遗英歌舞、高空芭蕾烟花、王者荣耀主题展、白蛇传情剧目表演、醒狮大赛、蛋仔派对IP展等亮点频出、让消费者印象深刻的大型活动；

叠加满纷艺术节、KPOP随舞、乐队演奏、趣味巡游等常态化活动，以及自办的开门红大促、名品节、年中庆等大型促销，满纷天地真正实现了“月月有爆点，周周有惊喜”，也让消费者形成了逢节假日必有活动的既定印象，助力项目人气不断攀升。

老少皆宜的创意活动成为流量的重要引擎，超多首创、首演的活动让观众直呼“大开眼界”，满纷天地更成为在地居民休闲娱乐生活目的地。

更重要的是，满纷天地的营销活动不是对市场热点的盲目跟风，而是结合目标客群的喜好，经过精心打磨而呈现的。这些极具新鲜感和冲击力的活动，帮助项目增强了与消费者的情感连接，也将“常逛常新”的标签耕植于消费者心中，为提升消费者的消费频次奠定了良好的基础。

这个周年庆，满纷天地更是再度突破性的举办了无人机孔明灯深圳购物中心首秀，以及高空武侠秀、人气博主杰瑞龙互动、蛋糕分享会等极具互动性、创意性和新奇感的活动，凭借精心的编排、新奇的体验、绝佳的视觉效果和老少皆宜的内核，为消费者带来满满的情绪价值，助推项目实现了客流的又一次突破。

03

辨识、适应市场变化

把创新刻入发展基因

自然界能够最终生存下来的，往往是最能适应变化的物种。“适者生存”，达尔文的箴言在商业世界不断应验。

在这个消费者越来越理性，品牌与新品层出不穷的时代，无论规模庞大的头部品牌，还是精耕细作的中小玩家，重要的生存之道就是适应变化。不断辨识市场脉动，开辟新的增量战场，才能在激流中稳住阵脚。

放眼未来，商业的生存逻辑正不断被重构。依托持续演进的“奥莱+体验”定位，满纷天地正行驶在一条飞速发展的康庄大道上。而其独特的生存之道，也为购物中心行业提供着鲜活样本。

我们期待这个开业三年的项目能推动更多新品牌的入驻、新活动的落地，呈现更多新的有益尝试，为城市消费升级敬献更多能量，为行业带来更多惊喜。