国家发改委再发文：加速保租房、市场化租赁住房等REITs项目落地！

国家发展改革委办公厅于2025年8月29日发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（发改办投资〔2025〕782号），明确提出加快推动基础设施REITs市场“扩围扩容”，并特别强调支持保障性租赁住房和探索市场化租赁住房等资产类型的REITs发行。

这一政策动向，为我国租赁住房市场及REITs产品创新发展注入了强劲动力。

租赁住房REITs：从保障性到市场化的双轨推进

从2020年首批基础设施REITs试点至今，保障性租赁住房已成为重要的成熟资产类型，8只REIT产品落地并平稳运行。

但市场化租赁住房REITs至今仍未破冰。

2024年7月26日，国家发改委《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，首次将市场化租赁住房纳入可发行REITs的资产范围。

但这则通知发布 1 年，市场化租赁住房REITs并未破冰，以保障性租赁住房为底层资产发行的则已经增加到 8 单。

如今，发改委通知明确指出，应“加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报”，同时“积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径”。

这也就意味着，市场化租赁住房作为“新资产类型”再次被明确提出，表明监管层正积极考虑将更多由市场定价、商业化运营的租赁住房项目纳入REITs发行范围，进一步拓宽资产来源，提升市场活力。

同时也标志着中国REITs市场正从传统基础设施逐步扩展至住房租赁领域，并形成“保障性”与“市场化”双轨并进的发展路径。

而保障性租赁住房作为相对成熟的REITs资产类型，已具备较明确的发行和申报路径。该类项目凭借其稳定的出租率、政策支持及长期收益能力，成为盘活存量资产、扩大有效投资的重要工具。

哪家市场化住房租赁企业可以成功拔得头筹，拭目以待。

扩募机制：助力租赁住房规模化和跨区域整合

通知中另一项重要内容，是鼓励已上市REITs通过扩募方式购入新项目，并明确“支持跨区域通过扩募等方式整合存量资产，做大做强基础设施REITs产品”。这一机制对租赁住房REITs尤为重要。

住房租赁项目往往具有单项目规模偏小、分布分散的特点，而通过REITs扩募，原始权益人可持续将新建或收购的租赁住房项目注入已有REITs平台，实现规模化、品牌化运营。

跨区域整合的政策支持，也有助于解决住房租赁市场地域发展不均衡的问题，推动形成全国性的租赁住房资产管理与资本运作平台。

此外，通知特别强调“积极支持民间投资项目发行上市”，要求各地建立专项协调服务机制，实行“靠前服务、主动协调、申报单列”。这对鼓励民营住房租赁企业参与REITs发行具有重要意义。

近年来，不少民营房企和租赁运营企业投资建设了大量租赁住房项目，但普遍面临资金回收周期长、融资渠道窄的困境。REITs为民间资本提供了一条有效的退出渠道，有助于调动其参与租赁住房建设的积极性，进一步扩大保障性及市场化租赁房源的供给。

租赁住房或将成REITs市场重要增长极

为确保项目质量，通知重申应确保投资管理手续齐备，并上线基础设施REITs项目信息系统（http://reitsgl.tzxm.gov.cn），实现全流程标准化、信息化管理。这些举措有助于提升租赁住房REITs项目的透明度和合规性，增强市场信心。

通知鼓励提高净回收资金比例，并优先支持回收资金占比较高的项目，这将推动发行主体更注重资产运营效率和收益能力，促进租赁住房REITs的长期健康发展。

随着中国城市化进程推进和住房租赁需求的持续增长，租赁住房REITs市场具备广阔的发展空间。保障性租赁住房REITs的常态化推进，与市场化租赁住房REITs的路径探索，将共同推动住房租赁行业向“投、融、管、退”良性循环发展。

可以预期，在政策支持、资产供给和市场需求的多重推动下，租赁住房REITs将成为中国REITs市场扩围扩容的重要力量，不仅为投资者提供稳健回报的产品选择，更将为构建“租购并举”的住房制度提供坚实的金融支持。

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