买方违约后房价下跌，损失谁来担？

价值千万的房产

首次买卖遭买方违约而落空

一年后再卖出时少卖了93万元

这笔损失该由谁来承担？

（图源网络 侵删）

案情简介

2022年5月，李某、方某与某房产中介公司共同签订《深圳市二手房预约买卖及中介服务合同》《交易节点确认书》《补充协议》等合同，约定李某以1354万元的价格将其名下一套房产转让给方某，交易定金为80万元，方某需在合同签订后7日内支付全部定金，剩余购房款1274万元需在5月20日前一次性支付；如违约除承担违约责任外，还需承担李某因维权所支出的律师费、诉讼费等。协议还约定，若双方任意一方放弃交易此套房产，违约方需赔付守约方80万元违约金。双方签约后，方某先支付了2万元定金给某房产中介公司。

其后，某房产中介公司迟迟未收到剩余定金款及购房款，于是两次向方某发函要求其补足款项，方某称因资金不足无法继续履行合同，便再未支付任何钱款。李某遂于2022年6月向方某发出《解除合同通知》，某房产中介公司将2万元定金支付给李某。

2023年6月，李某重新寻找买家，并以1261万元的价格另行出售该套房屋，此时出售价比李某与方某签订合同时的约定价低93万元。李某遂诉至法院，要求方某赔偿李某违约金80万元及损失13万元，并承担律师费、诉讼费等费用。方某辩称与李某签订的是预约合同，李某已没收2万元定金，故方某无需再向李某支付违约金及律师费。

法院审理

本案系房屋买卖合同纠纷。李某、方某与第三人签订的《深圳市二手房预约买卖及中介服务合同》《交易节点确认书》《补充协议》等合同系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，各方当事人应遵守合同约定并履行各自的权利义务。

至于方某辩称该合同为预约合同而非本约合同，法院认为，因该合同已就涉案房产的地址、面积、价格、付款及交易节点、价格、违约责任等均进行了全面且详细的约定，该合同属于可以切实履行的房地产买卖合同，而非简单且需要再进一步明确具体条款的预约合同，对方某的该项辩解，法院不予采信。

关于李某主张方某需承担违约责任的问题，根据双方共同签署的《补充协议》约定，若买方或者卖方放弃交易涉案房屋，违约方需赔付守约方80万元违约金。现因方某未及时支付涉案房款导致合同无法继续履行，且在中介公司数次催告后方某依然拒绝付款，方某的行为已构成根本违约，故方某应承担相应的违约责任。在方某违约后，涉案房产以低于原合同价93万元的价格售出，这说明李某确实遭受房屋价格下跌损失；而方某并未举证双方约定的违约金过分高于造成的损失，故方某应支付违约金80万元。

至于李某主张80万元违约金不足以弥补其损失，并主张方某需支付其13万元损失，法院则认为，虽然本案系因方某的违约导致合同无法继续履行，方某需承担违约责任，但是李某在知晓合同无法履行，于2022年6月向方某提出解除合同后，应及时出售涉案房屋，以防损失进一步扩大。其主张以2023年6月即一年后出售的房屋价格为标准主张损失，依据不足，法院不予支持。李某主张方某承担律师费支出符合合同约定，法院予以支持。

综上，法院综合考虑方某违约程度、双方约定的违约金数额及房价变化等因素，判令方某向李某支付违约金80万元，扣减方某已经给付的2万元定金后，方某还应向李某支付78万元违约金，并赔偿李某律师费支出3万元，驳回李某的其他诉讼请求。该判决已生效。

法官说法

房价波动是房地产市场交易中的常见现象，违约金作为约定条款写入房屋买卖合同，其主要功能就是为弥补因违约给守约方带来的的包括房价波动、合理维权等造成的损失。在违约金条款不违反相关法律法规的情况下，如一方当事人不履行合同或履行合同义务不符合约定时，则需依约承担相应违约责任。如违约金不足以弥补造成的损失，当事人有权请求增加违约金以填补损失；但是在违约发生后，守约当事人也有义务采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失请求赔偿。

诚实守信是市场活动的基本准则，对维护市场秩序、保障交易公平意义重大。民事主体在市场交易活动中均应遵守诚信原则，在签订房屋买卖合同等重要合同文件前，需充分考量自身履约能力、抗风险能力等实际情况，审慎签订合同。合同签订后，当事双方均应严格依照合同约定履行义务、行使权利，以公平、守信的态度参与市场活动，共同营造健康有序的市场交易环境。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

来源： 山东高法

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