谢逸枫：70城房价已连续下跌四年，何时见底反弹？

文/谢逸枫

9月15日，统计部门数据显示，8月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.3%，1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%、8月下跌0.3%，跌幅与上月持平，延续止跌筑底态势，现底部信号。

8月70城新房房价环比跌幅持平，房价基本调整到位，止跌趋势越来越明朗，表明房价处于止跌筑底阶段，总体来看，房价止跌企稳基础不牢固，主要是供需修复放缓的状况未明显改变。预计70城房价完成筑底后，房价将在底部运行6个月-12个月的周期。

8月一线城市二手住宅房价下跌最猛（下跌1%与上月持平），创2021年以来最大跌幅，意味着房价处于筑底、探底、寻底的下降调整阶段。房价触底反弹最大的阻力是销售端无法传导至房价、政策效力持续性弱、货币供应受限、供大于求、库存高、预期和信心弱。

笔者认为，现在房价见底企稳、反弹上涨拐点的结论为时过早，房价筑底过程拉长，背后的真正的原因在于市场信心（GDP、实体经济、就业、收入、交房）和预期（债务逾期、供大过剩、高库存、全国房价下降）修复放缓、销售端无法传导至房价。

其次是政策执行不到位、落地缓慢，无法扩大政策效应，导致政策效应断断续续、持续力不强。最后是产品供应和成交结构性、限价限签取消导致市场以价换量，带来结构性的止跌效应减弱、二手房价的冲击，不排除网签滞后性的影响。

笔者认为，短期内要完成房价见底企稳、反弹上涨的条件不具备，传统房价周期路径为政策见底-成交量止跌上升-房价止跌见底-反弹上涨，现阶段政策处于落实期，成交、房价止跌筑底阶段。目前热点城市房价结构性上涨，大多数城市正在筑底阶段。

按照传统楼市与政策周期、经验来看，政策效应、成交量和房价上涨的持续性能否保持6个月以上-9个月以上，是完成止跌筑底的关键。最关键是大招的政策能否全面落地、还有新的政策加码能否及时出台、政策效应持续力能否保持、预期和信心逆转。

这一轮70城房价自2021年9月（环比下跌0.1%）下行周期开启，截至2025年8月，已经连续下跌4年，未来房价，到底何时能迎来拐点，何时见底反弹？成为市场最关心的问题，因为房价下跌达到4年，是房价下跌周期中最长的。

笔者认为，按照现在的经济、房地产市场状况、政策效果和持续力及政策落实情况看，预计房地产供需关系修复、库存去化需2年-3年时间，这一轮房地产拐点（房价拐点）有望2年-3年后到来，就是2026年到2028年会实现房价见底向上。

目前经济、房地产市场状况未达到市场预期，房地产政策效果、持续力、以及出台落实情况不如预期，预计9月份或年底前，新一轮房地产更大力度刺激政策依然是地方、旧政策为主，不排除房价拐点到来时间拉长，筑底完成周期拉长。

靠降准、降息、解除限制政策、房贷降首付和利率及存量利率、税收降低的政策，以地方为主的三大工程和城市更新专项借款、货币化安置及收储商品房、收回闲置土地，是无法完成止跌筑底，解决不了钱、堵点、限制的问题。

地方为主政策（农民、人才、多孩家庭购房补贴、房票安置和以旧换新、购房落户和公积金）是无法让市场止跌回稳。只有国家出手，解除限制、打通政策堵点、出钱落实城市更新专项借款和货币化、收储商品房、收回闲置土地政策。

按照统计部门2025年1月-8月70城房价、供求关系、商品房库存去化周期，产品供应和成交结构变化、政策调整、二手房市场分析，目前市场正在释放出房价新的变化、信号，呈现房价止跌筑底、政策效果减弱、底部信号的趋势。

一是房价止跌筑底基础不牢固，底部企稳条件不符合，暂时反弹上涨有困难。

二是房价要实现真正全面反弹上涨的条件不具备，区域结构性上涨占主导。

三是未来1年-2年房价弱平稳，不存在大涨大跌，房价上涨比下跌预期概率大。

四是房价存在区域、城市内部、产品、一二手房两极分化，结构性成主流。

五是房价上涨的城市增加，呈现点状上涨趋势，片状上涨不稳定状态。

六是市场结构性因素决定一二线核心区域量，对价的传导效应减弱。

七是买房窗口来临，现在一线、二线城市核心区买好房子，就是抄底。

八是新房、二手房以价换量成主流，二手房挂牌量和降价冲击新房价。

8月70城一手商品住宅房价环比下跌0.3%，跌幅与上月持平

8月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.3%（1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%），跌幅与上月持平。说明房价处于止跌筑底阶段。

目前房价企稳的基础不牢固、条件不具备，8月房价环比跌幅持平主要原因，一是市场结构性的因素，大户型、高价楼盘供应和成交持平。二是限价、限签政策取消，带来价格下降效应被拉平。三是政策边际效应带来的短期效果减弱。

四是不排除网签数据的滞后性。五是需求呈现放缓，库存过剩，供大于求，市场以价换量。五是二手房对新房价的不稳定因素，二手房挂牌量一直居高不下，形成市场供应量处于加大的局面。六是好房子成销售热点，其他房子降价。

2024年8月环比下跌0.73%，是2014年12月以来单月第一大环比降幅，到12月下跌0.1%，2025年1月环比下跌0.1%，2月环比下跌0.1%、3月环比下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%、8月下跌0.3%。

自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%（下跌0.08%），上涨76个月后首次下降，到2023年12月连续下跌28个月，一直到2025年8月连续下跌48个月，已经连续下跌4年，超过上轮房价下跌周期，说明房价下降周期拉长，但基本上已经调整到位。

基于市场和政策的实际情况看，70城房价短期内能否出现全面反弹上涨待观察，因为一系列的大招政策和新的大招有待落地，政策传导、效应持续性不佳，以价换量是市场主流，供大于求、收入和预期未全面逆转、信用违约与交房及信心影响房价。

8月9个城市房价上涨，上海、杭州、宜昌0.4%领涨全国

70城新房的房价环比上涨数量来看，2025年8月上涨城市9个，比上月增加3个城市（7月6个、6月14个、5月13个、4月22个、3月24个、2月18个、1月24个）。其中1月、3月城市房价上涨的数量，创下了自2023年7月（18个月）以来新高。

8月70城房价环比上涨城市数量来看，上涨的城市为9个，比上月增加3个城市。下跌的城市57个，比上月减少3个城市。持平的城市4个，与上月持平。其中上海、杭州、宜昌以0.4%的上涨，涨幅并列第一，领涨全国。

上海、杭州、宜昌房价环比上涨0.4%，领涨全国。首先是上海、杭州、宜昌房价上涨0.4%，涨幅并列第一名，南宁上涨0.3%，合肥、沈阳、吉林上涨0.2%，西宁、乌鲁木齐上涨0.1%，上涨梯队覆盖一二三线城市，市场暖意有所扩散。

能否保持6个月以上-9个月以上的上涨，是检验房价是否止跌企稳、反弹上涨的标准，前提条件是成交量、政策效应保持6个月-9个月以上的扩大，并且稳定增长。基于政策效应，市场回温表现，预计2025年9月房价上涨的城市数量有变化。

8月70城市新房价中，上海环比上涨0.4%，涨幅比上月上涨0.1%，涨幅排在首位。自2022年6月份以来，上海新房价格已连续上涨39个月。8月上海的新房价格均值领涨全国，同比上涨5.9%，涨幅比上月回落0.2%，堪称稳涨。

上海最抗跌，呈现房价上涨一枝独秀的行情，新房价格连续39个月上涨，堪称全国房价风向标。主要原因是高端新房豪宅、大户型、高单价楼盘供应、成交。其次是需求旺盛、购买力强劲。再次是购房者偏爱新房，“打新热”持续。

最后是限价等政策取消，住房限购等政策调整。上海作为国际金融中心城市，每年新企业的增长数量众多，就业的岗位相比其他城市更多，而且上海的经济一直比较稳定地增长，足以吸引外来的人口到上海工作生活，市场供求相对平衡。

上海的新房价格领涨全国，环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1%。二手房房价环比下跌0.1%，跌幅比上月回落0.8%，同比下跌2.1%。8月上海楼市的成交量上升。量价齐升的背景下，预计楼市再现金九银十行情，可谓是市场一枝独秀。

8月一二线城市房价跌幅收窄，三线城市房价跌幅扩大

8月70城新建商品住宅房价环比的城市能级来看，一二线城市房价环比连续4个月下跌，但是一二线城市房价跌幅均收窄，三线城市房价跌幅扩大，形成一线城市、二线城市房价跌幅收窄，三线城市房价跌幅扩大的市场格局。

8月一线城市新建商品住宅销售价格环比下跌0.1%（1月上涨0.1%、2月上涨0.1%、3月上涨0.1%、4月0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.2），比上月收窄0.1%。其中上海上涨0.4%，北广深分别下降0.4%、0.2%和0.4%。

8月二线城市新建商品住宅销售价格环比下跌0.3%（1月上涨0.1%，2月-4月分别0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.2%、7月下跌0.4%），跌幅比上月收窄0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下跌0.4%，跌幅比上月扩大0.1%。

8月一手商品住宅房价同比下跌3.0%，跌幅比上月收窄0.4%

8月70城新建商品住宅房价同比下跌3.0%，1月下跌5.4%、2月下跌5.2%、3月下跌5.0%、4月下跌4.5%、5月下跌3.7%、6月下跌3.4%、7月下跌3.4%，跌幅比上月收窄0.4%，连续9个月收窄，与结构性、去年同比跌幅基数小有关，未止跌见底。

过去3年房价同比下跌基数大，短期的下行筑底未完成，未来需要政策加大力度、规模。房地产出清（库存、债务、交房）周期还没有结束，供求和收入、预期及信心修复未结束，所以短期内，70城房价总体见底、反弹有待观察。

8月70城新房房价同比跌幅收窄，主要是环比累计的跌幅未扩大，大幅度收窄，与城市大户型、高价楼盘集中上市供应和成交，带来的少部分城市结构性房价上涨，及限价限签的政策期限带来的政策效应，不排除是网签滞后性的原因。

8月70城新房房价同比下跌3.0%，一是新政效应衰减、持续性弱有关。二是新房需求不稳定，二手房持续火热。三是以价换量已经形成主流。四是与居民收入下降、信心未恢复有关。五是二手房价降价幅度加大，影响新房房价的上涨预期。

8月70城新建商品住房价同比下跌3.0%，比上月跌幅收窄0.4%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，创2024年房价最大跌幅。到2025年8月，房价同比已经连续下跌41个月，基本调整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2025年8月70城新建商品住宅房价同比连续下跌41个月，房价下跌周期超过上轮。

8月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市5个，与上月持平。持平0座。下降城市65座，与上月持平。上涨城市分别为上海、杭州、宜昌房价上涨0.4%、南宁上涨0.3%，合肥、沈阳、吉林上涨0.2%，西宁、乌鲁木齐上涨0.1%。

8月70城一手商品住宅一二三线城市房价同比跌幅连续8个月收窄

8月70城新建商品住宅房价同比的城市能级来看，区域城市分化严重。其中一线城市房价下跌，跌幅收窄0.2%，二线城市跌幅收窄0.4%、三线城市房价跌幅收窄0.5%，形成连续8个月一二三线城市跌幅收窄的市场格局。

8月一线城市新建商品住宅销售价格指数同比下跌0.9%、7月下跌1.1%、6月下跌1.4%、5月下跌1.7%、4月下跌2.1%，3月下跌2.8%，2月下跌3.0%，1月下跌3.4%，比上月收窄0.2%。其中上海上涨5.9%，北广和深分别下降3.5%、4.3%和1.7%。

8月一二三线城市新建商品住宅房价同比数据显示，一线城市同比下跌0.9%，跌幅比上月收窄0.2%。二线城市同比下降2.4%，降幅比上月收窄0.4%。三线城市同比下降3.5%，降幅比上月收窄0.7%。表明一二三线城市房价正在持续改善。

8月70城二手住宅房价环比下跌0.6%，跌幅比上月扩大0.1%

8月70城二手住宅房价指数环比下跌0.5%，跌幅比上月扩大0.1%（2024年11月下跌0.3%、12月下跌0.3%、2025年1月下跌0.3%、2月下跌0.3%、3月下跌0.2%、4月下跌0.4%、5月下跌0.6%、6月下跌0.5%、7月下跌0.5%），完成止跌筑底需要时间。

相比2024年9月70城二手住宅房价指数环比下跌1.2%的跌幅，2025年8月70城二手住宅房价指数环比下跌0.6%，跌幅已大大收窄。说明目前二手房价已经基本调整到位，呈现房价止跌筑底阶段特征。

二手房价企稳的基础不牢固，未来上涨的可能性比下跌的概率大。2024年9月70城二手住宅房价环比下跌1.2%，创下自2014年10月以来单月房价环比最大降幅。二手住宅房价跌幅扩大，重要原因就是二手房挂牌量上升。

自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首地次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，一直到2025年9月连续下跌49个月。政策端传导到市场端、价格端的效果减弱。

8月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看，上涨城市1个，与上月持平。其中，长春上涨0.1%，领涨全国。0城持平，下跌城市69个，比上月减少1个城市。说明房价上涨的城市数量减少，房价下跌的城市数量增多。

释放出二手住宅房价止跌筑底基础不牢固，房价上涨预期减弱，总体见底企稳上涨的基础不牢固，条件不具备。二手房市场的库存巨大，去化周期长，短期完成止跌筑底困难大，要实现见底企稳、反弹上涨，需要市场观察。

8月70城二手住宅一三线房价跌幅持平、二线城市房价跌幅扩大

8月70城二手住宅房价环比的城市能级来看，一线城市房价环比连续5月下跌，二线城市跌幅扩大0.1%，三线城市跌幅持平。形成一三线城市跌幅持平，二线城市房价跌幅扩大的市场格局。

8月一线城市二手住宅销售价格环比下跌1.0%（1月上涨0.1%、2月下跌0.1%、3月上涨0.2%、4月下跌0.2%、5月下跌0.7%、6月下跌0.7%、7月下跌1.0%），连续5个月下跌趋势。其中北上广深分别下降1.2%、1.0%、0.9%和0.8%。

8月一线城市二手住宅销售价格连续5个月下跌，跌幅扩大，主要是高品质的二手楼盘大户型、高价房成交大大减少，以价换量的市场主流，存在结构性房价下降，及限价、限签的政策取消未来带来单价上涨，政策效应的集中效果减弱。

8月一二三线城市二手住宅房价环比数据显示，一线城市二手住宅销售价格环比下跌1.0%，跌幅比上月扩大0.3%。二线城市二手住宅环比下跌0.5%，跌幅比上月收窄0.1%。三线城市二手住宅环比下跌0.6%，降幅比上月收窄0.1%。

8月70城二手住宅房价同比下跌5.5%，跌幅比上月收窄0.4%

2025年8月70城二手住宅房价指数同比下跌5.5%（1月下跌7.8%、2月下跌7.5%、3月下跌7.3%、4月下跌6.8%、5月下跌6.3%、6月下跌6.1%、7月下跌5.9%），跌幅较上月收窄0.4%，连续10个月收窄，处于止跌筑底阶段，表明房价逐渐改善的趋势。

8月70城二手住宅房价同比下跌5.5%，比上月跌幅收窄0.4%，连续10个月收窄，说明房价止跌筑底加快。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌，到2025年8月房价下跌5.5%，已经连续下跌43个月。

2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2025年8月二手商品住宅房价同比连续下跌43个月，房价下跌周期超上轮。

8月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，全面下跌，连续19个月70城房价全部下跌后。释放出房价下跌压力放缓，处于止跌筑底调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

8月70城二手住宅二三线城市房价同比跌幅连续8个月收窄

8月70城二手住宅房价同比的城市能级来看，二、三线城市房价同比连续8个月跌幅收窄，其中一线城市房价跌幅扩大0.1%，二线城市房价跌幅收窄0.4%、三线城市房价跌幅收窄0.4%，说明二三线城市二手房价指标改善好转的格局。

8月一线城市二手住宅销售价格同比下跌3.5%，跌幅比上月扩大0.1%，1月下跌5.6%、2月下跌4.9%、3月下跌4.1%、4月下跌3.2%、5月下跌2.7%、6月下跌3.0%、7月下跌3.4%。其中北上广和深分别下降3.1%、2.6%、6.2%和1.9%。

8月一二三线城市二手住宅销售价格同比数据显示，一线二手住宅销售价格同比下降3.5%，降幅扩大0.1%。二线同比下降5.2%，降幅收窄0.4%。三线同比下降6.0%，降幅收窄0.4%，意味着二三线城市房价处于止跌筑底过程。