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三产用地是农村集体经济发展的重要资源，其所有权归属于农村集体经济组织，使用也须符合法律法规。然而，随着城乡融合不断推进，一些人动起了私自转让三产用地使用权的歪念头，最终不仅美梦落空，更陷入“钱地两空”的困境。近日，平果市人民法院审结一起确认合同无效案件，再次为农村土地交易敲响警钟。
基本案情
2022年2月，怀着对安居乐业的向往，谭某与李某夫妇与方某、黄某夫妇签订了一份《三产建设用地使用权转让协议书》。协议约定，方某夫妇将位于平果市马头镇某社区某屯的一块51.6平方米的三产建设用地使用权，以45万元的价格转让给谭某夫妇。谭某夫妇还另行支付了1万元“地基钱”。
签订协议当日，谭某夫妇支付了首笔款项15万元，并约定余款于同年5月31日前付清。但因延迟至6月6日才付清尾款，谭某夫妇又额外支付了1500元违约金。
一纸协议，四十六万余元支出，看似是一宗双方自愿的交易，却不知早已埋下纠纷的种子。
一晃三年过去，2025年2月12日，谭某夫妇终于开始动工建设梦想中的家。然而，就在他们雇来的挖掘机驶入所购地块、准备进行清理时，却遭到方某父亲及姐妹的阻拦。方某家人坚称该地块并不属于方某夫妇所有，并报警处理。满怀期待的建房计划不得不中断。
此后，谭某夫妇要求方某夫妇返还购地款。因协商未果，他们最终诉至平果市人民法院，请求确认双方协议无效，判令方某夫妇返还购地款及违约金等共计461500元，并承担律师费、保函费等损失。
法院审理
平果法院经审理认为，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。本案中，谭某夫妇与方某夫妇签订的《三产建设用地使用权转让协议书》，明显违反我国土地管理法的强制性规定，属于无效协议。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还。故法院对谭某夫妇主张返还461500元的请求予以支持。
但从合同名称和内容上看出，双方均明知案涉土地是农村集体土地中的“三产用地”，仍进行转让，均存在过错。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告主张由被告赔偿律师费、保函费等经济损失，法院不予支持。
最终，法院判决确认双方签订的协议无效，被告返还购地款等款项461500元。
法官说法
三产用地是指农村集体经济组织保留所有权、用于发展第三产业的建设用地，其使用权流转须严格依法进行，不得私自转让。
法官提醒：近年来，一些人试图以“以租代售”“合作开发”等名义变相转让三产用地使用权，这些行为存在重大法律风险。一旦发生纠纷，交易双方权益都难以得到法律保护，更可能陷入“钱地两空”的困境。进行农村集体土地交易前，务必了解土地性质，咨询专业律师，评估交易风险，切勿因一时冲动造成不必要的经济损失。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
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