博鳌特写 | 星河产业王英杰：产业园区的分化和机会

观点网 近年来供需挑战下，产业园区普遍仍面临较大压力，部分园区为吸引租户采用“以价换量”的策略，引发区域竞争加剧。

这次见到王英杰，是在8月举办的2025博鳌房地产论坛。在博鳌直播间，我们再一次和他有了交流，他目前担任星河产业集团产城研究院院长，我们希望透过这次交流，了解他视角中“产业”发展情况。

对目前工业园区的发展，他坦承，从量和价上看，确实进入到下行区间，这是过去几年较大供给量所致。

但在具体数据上则呈现出分化。他看到，在一些核心城市和一些核心区域，今年上半年出现一些转好趋势，“比如土地成交，目前也有一定复苏，包括珠三角跟华东地区。”他称，这是因为在目前这个阶段，资产价值相对来讲已经非常低，非常多的企业也在做一些资产调整。

王英杰秉持谨慎乐观的态度，称未来产业园区会是低速增长状态，不会像前两年有大规模快速的提升。

而工业园区作为基本的生产资料，刚需一直存在，不是没有好产品而是没有好价格。具体到房地产载体的供应领域，需要精准把握区域产业的发展趋势，优化品质、控制成本。

星河产业在城市选择上有自己的考量，会聚焦在自身力所能及的管理半径覆盖的区域，比如大湾区、华东和成渝。

王英杰认为前两个区域产业生态非常好，有完整产业链，星河产业凭借产业运营服务领域的多年深耕，能够结合政府规划导向，为跨境电商、低空经济、机器人等新兴产业提供更多的场景和便利。成渝地区作为战略大后方优势，凭借科技人才创新优势。“在产业均衡布置，优势产业培育上，我觉得潜力非常大。”

他表示，星河产业会紧跟国家政策、导向，结合自身条件，就具体项目进行推进。

我们了解到，近期全球首家机器人6S店在龙岗区坂田街道星河WORLD园区正式开门迎客，这家机器人6S店的业务涵盖机器人销售（Sale）、零配件供应（Sparepart）、售后服务（Service）、信息反馈（Survey）、租赁（Lease）及个性化定制（Customized）。

王英杰称，这个政府项目落户在星河园区，就充分体现了民营园区和政府在产业发展中良好的合作关系。“在这个过程中，政府高效的统筹协调能力与星河贴身的运营服务相结合，通过规划引导、场景创新、社区营造，给到新兴产业更多发展便利。”

据悉，星河WORLD园区正打造全国首个“具身智能机器人示范街区”，机器人6S店就是对这一实验性场景落地的初步尝试。据悉，目前有超过200家机器人产业链上下游企业表达了进驻意向。

另外，星河产业在低空方面也更多开放了应用场景。他提及到，作为一个大规模园区，星河产业有很多先天优势。“比如在产业一些初试阶段，中试阶段，做一些数据收集整理的工作。在具体运营方面，更多开放机会给企业，做好应用场景的保障服务，解决企业的后顾之忧。他们才能在园区里更好发展。”

星河产业不会刻意聚焦1-2个产业，“因为我们产品不是主题化的园区，所以会努力打造产业生态，做好产业氛围的营造，在构建整个产业生态系统中做一些体系性建设。”王英杰称，这样的生态既能够保证园区平稳发展，又能保证小而精的企业能有一个良好的成长空间。

产业生态的打造也体现在跨境电商上，这是深圳·星河WORLD重点打造的产业，星河产业通过圈层培育、平台搭建、引入第三方提供服务支持等工作支持产业发展。

他认为，未来3-5年跨境电商仍有非常大的增长潜力，增速或许不会太快，但优质、合规的企业未来可期。

“作为民营园区，在当下这个艰难的发展阶段，首要任务是活下去，作为企业发展的服务员，我们产业上不排他，只要有增长，有潜力，无危害、无污染的企业都是我们欢迎的。园区能够持续健康的运营，为企业客户解决后顾之忧，园区内的企业才能有更大的精力投入生产，新兴产业发展需要全社会的通力合作，在国家战略导向和系统资源的支持下，星河也凭借全要素服务体系的支持，为新兴产业发展提供我们力所能及的便利，为下一阶段发展积蓄力量。”王英杰指出。

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