京基天珺府怎么样?罗湖京基天珺府综合分析！房价-户型/交房时间

京基天珺府是罗湖布心片区的一个商住综合体项目，具有多方面的特点，以下是对它的综合分析：

公寓：折后总价约 108-150 万元（35㎡），单价 3.09-4.29 万元 /㎡；折后总价约 175-220 万元（55㎡），单价 3.18-4 万元 /㎡；折后总价约 242-300 万元（65-70㎡），单价 3.72-4.35 万元 /㎡。

住宅：单价约 5.4 万 /㎡，总价 275 万左右（50-51㎡）。

户型

35㎡1 房 1 厅 1 卫：户型方正紧凑，功能分区明确，独立卧室与客厅通过 L 型动线分隔，3.6 米层高提升空间通透感，阳台连通客厅，可引入自然采光与湖山景观。

55㎡1+1 房 2 厅 1 卫：经典 “1+1” 灵动户型，主卧与多功能房分列客厅两侧，双开间阳台连通客厅与多功能房，采光面达 6 米，U 型厨房设计，预留冰箱位。

65-70㎡2 房 2 厅 1 卫：全明户型，双卧室朝南，主卧带飘窗，次卧连通阳台，客餐厅一体化设计，空间开阔，约 3.6 米层高搭配全景落地窗，可尽收湖山景观。

交房时间

住宅：已于 2025 年 8 月毛坯交付。

公寓：预计 2026 年 3 月精装交付。

项目优势

交通便捷：紧邻地铁 5 号线布心站，步行约 50 米，1 公里范围内还有地铁 7 号线太安站，未来地铁 11 号线二期华强南站开通后，可快速抵达机场及粤港澳大湾区西岸。此外，项目紧邻丹平快速、布心路等主干道，自驾出行也十分方便。

配套完善：自带约 1.6 万㎡商业体，周边 2 公里内汇聚天河城、喜荟城、华润万象汇等超 50 万㎡的商业配套。配建有幼儿园，小学学区为省一级东晓小学，初中学区覆盖翠园东晓教育集团布心中学与香港中文大学（深圳）附属礼文学校。

生态资源优越：东侧紧邻 60 万㎡深圳水库，北向可远眺梧桐山，西接围岭山、淘金山绿道，周边环绕东湖公园、翠湖文体公园等五大公园。

品牌实力强：由京基集团开发，京基集团深耕深圳 30 年，开发规模超 1900 万㎡，打造了京基 100、滨河时代等标杆项目，资金实力雄厚，交楼风险较低。

项目不足

容积率较高：项目容积率达 9.9，高梯户比（如 7 梯 18 户），高峰时段可能出现电梯拥挤的情况，低楼层户型可能受周边老旧社区环境影响，居住体验打折扣。

公寓流通性较弱：公寓相对住宅流通性弱、税费高，投资回报不确定性更高。

京基天珺府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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罗湖「京基•天珺府」，东晓小学旁，湖山真公寓，建面约35-70㎡湖山真公寓，70年产权公寓，可积分入学，民水民电，通燃气带阳台，层高3.6米，计划2026年3月精装交付。
35㎡ 1房108-150万（210套）
55㎡ 1+1房175-220万（52套）
65-70㎡ 2房242-300万（24套

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京基天珺府，约35-70㎡湖山真公寓，限量秒杀，特惠好房，精选房源，抢到即赚到‼️

商务公寓（2026年3月精装交付）

主力户型：35-70㎡（1-2房），通燃气、带阳台，层高3.6米。

特点：全屋智能家居系统，7 梯 18 户配置，低总价门槛（108万起）

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京基天珺府位于深圳罗湖核心区域，紧邻地铁 5 号线布心站，是京基集团打造的约84万㎡全景山水人文大城的重要组成部分。

项目推出的建面约35-70㎡公寓产品，以70年产权、全南向设计、通燃气、带阳台等特点，成为罗湖稀缺的湖山真公寓选择。

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35㎡1房1厅1卫空间布局：户型方正紧凑，功能分区明确，独立卧室与客厅通过 L 型动线分隔，保证私密性。
亮点设计：3.6 米层高提升空间通透感，可灵活改造为 loft 或创意工作室；阳台连通客厅，引入自然采光与湖山景观。
燃气配置：燃气管道通至洗手间，满足基础烹饪需求（如安装燃气热水器），但厨房区域需采用电磁炉等电器设备。
价格参考：折后总价约 108-150 万元，单价 3.09-4.29 万元 /㎡，适合单身青年或投资客。
55㎡1+1房2厅1卫空间布局：经典“1+1”灵动户型，主卧与多功能房（可做书房或儿童房）分列客厅两侧，空间利用率高。
亮点设计：双开间阳台连通客厅与多功能房，采光面达 6 米；U 型厨房设计，预留冰箱位，满足家庭烹饪需求。
燃气配置：燃气通至厨房，可安装燃气灶，实现明火烹饪。
价格参考：折后总价约175-220万元，单价3.18-4万元 /㎡，适合新婚夫妇或小家庭。
65-70㎡2房2厅1卫空间布局：全明户型，双卧室朝南，主卧带飘窗，次卧连通阳台；客餐厅一体化设计，空间开阔。
亮点设计：约 3.6 米层高搭配全景落地窗，湖山景观尽收眼底；独立玄关设计，增强归家仪式感。
燃气配置：厨房通燃气，可安装燃气灶及热水器，满足家庭日常需求。
价格参考：折后总价约242-300 万元，单价3.72-4.35万元 /㎡，适合改善型家庭。

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70 年产权公寓：区别于普通商务公寓，项目公寓产品拥有 70 年产权，可落户、通燃气，兼具住宅属性与资产保值功能。
全南向设计：公寓楼栋为超高层（50-62 层），主力户型全南向布局，高楼层可俯瞰深圳水库、梧桐山等景观。
精装交付：公寓采用精装交付，配备品牌家电（如方太、科勒等），包含全屋定制橱柜、卫浴五金等，拎包入住。
高得房率：约 72%-74% 得房率（含阳台赠送面积），空间利用率高于同区域竞品。

项目位于布心-水贝黄金珠宝产业核芯区，该区域年产值超 1000 亿元，聚集 7000 余家高附加值企业，提供 20 万就业岗位2。京基天珺府规划的商务公寓与写字楼，可直接承接产业人群的居住与办公需求，预计未来租赁需求年增长 15% 以上。

84 万㎡城市综合体赋能：项目所在的布心村水围村旧改项目，总建面约84万㎡，涵盖住宅、公寓、商业、办公等多元业态。其中，规划的约12万㎡天河城购物中心（2025年开业）将成为区域消费新地标，与万象汇、喜荟城形成“三足鼎立”商业格局，预计带动周边物业价值提升20%

轨道交通 “双地铁 + 多枢纽” 网络：项目距地铁 5 号线布心站仅 50 米1，步行 3 分钟即可进站，15 分钟直达福田 CBD，30 分钟覆盖深圳湾、前海等核心商务区。此外，地铁 7 号线太安站（500 米）与 11 号线二期华强南站（2025 年开通）形成换乘枢纽，未来可通过 11 号线直达机场和粤港澳大湾区西岸518。双地铁加持下，通勤效率显著优于罗湖其他区域。

高快速路网立体覆盖：项目紧邻丹平快速、布心路等主干道，2分钟内可驶入城市快速路系统。通过坂银通道（5分钟车程）10分钟直达福田中心区，清平高速（3分钟车程）30分钟连通龙华、光明。自驾 15 分钟可达深圳北站，30分钟覆盖深汕合作区，形成“1小时湾区通勤圈”

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“一湖三山五公园” 生态体系：项目东侧紧邻 60 万㎡深圳水库，北向可远眺梧桐山，西接围岭山、淘金山绿道，周边环绕东湖公园、翠湖文体公园等五大公园126。这种 “城芯湖山” 景观资源在罗湖极为稀缺，据统计，同类景观物业价格通常高于区域均价 15%-20%。

全龄段教育资源密集：项目自带 9 班制幼儿园，小学学区为省一级东晓小学（步行 8 分钟），初中学区覆盖翠园东晓教育集团布心中学与香港中文大学（深圳）附属礼文学校2122。礼文学校作为深港合作标杆校，2025 年首届初中毕业生升学率预计达 95%，教育溢价效应显著。

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项目推出 35-70㎡70 年产权公寓，户户通燃气、带阳台，3.6 米层高可改造复式，空间利用率超 120%。对比周边竞品（如华润万象华府4.2米层高公寓单价8万元/㎡），天珺府产品在空间设计与成本控制上更具竞争力。

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9.5 深圳新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。