意外，成交价破新低！实探赣州这个热门小区！

在赣州经开区金凤梅园旁，距离万达广场不是很远的地方，有一个二手房小区，前几年还能卖到九千一万多每平，今年成交单价首次掉入6字头，Ta就是—恒大悦府。

本期看点：

1、小区历史情况

2、小区实探及周边配套

3、二手房市场情况

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小区历史情况

赣州恒大悦府位于经开区华昌路西侧、金凤东路北侧，于2017年5月3日被赣州恒大地产有限公司竞得，楼面价约2038元/平方米。

项目总占地面积约53864㎡、总建筑面积121730.㎡、容积率2.0、绿化率30%、共827户、停车位1047个，由4栋高层、6 栋洋房以及商业配套组成。

打造建筑面积约96-145㎡三至四房，以刚需三房为主；于2018年2月11日开盘，整体精装高层均价约9100元/㎡。

2020年08月24日，恒大地产发出《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》，宣告恒大开始暴雷。

庆幸的是，该小区在其暴雷前，于2020年6月起陆陆续续交房，至今已有5年时间。

02

小区实探

9月10日上午，小编试探了恒大悦府小区现状，一起来看看吧！

小区大门比较简单，中间为小车出入口，右边为保安亭，门口有保安守着，陌生人来访需要进行登记才能进入，旁边贴心的准备了避暑的凉茶。

进入小区后，映入眼帘的是一小片树林，树木长势茂盛，树叶翠绿，顺着树林走去，即可看见一大片湖景，周边搭配连廊及西方庭院、热带树林等。

儿童娱乐设施较为丰富，在湖景后面专门设置了儿童娱乐区、健身区等，包括小型滑滑梯、沙子、跷跷板、乒乓球桌等，设施较为丰富。地面干净整洁，又因交付时间较长，地面存在些许破损。

走在里面，小编观察到电动车和自行车可以进入小区，每栋单元楼前面专门设置了停放区，缺点是存在较大的安全隐患；

但优点也很明显，出行更加便利，尤其是小区内部地势南低北高，前排楼栋地势比后一排楼栋更低，以此类推，楼栋与楼栋之间专门设计了台阶，主路相当于小型爬坡，对于老人及小孩来说，爬坡会有点辛苦。

楼栋建筑风格融入了西方古典元素，由浅棕色和深棕色组成，搭配大面积玻璃幕墙，在阳光的照射下格外好看，部分外立面因交房时间较久，存在些许污渍；

入户大堂旁边设置了无障碍通道，内部为精装，地面铺设了瓷砖，但空间并不算很大，光线略微昏暗；

项目位于经开区金凤路与华昌路交汇处，周边临近多个住宅小区，例如杨梅返迁、紫荆康居小区、平安公租房、香江安居等，比较临近经开区工业区，周边面貌一般，居住氛围浓厚。

一路之隔即为金凤梅园，近距离享受公园配套；周边临近万达广场、赣南第一附属医院、农贸市场等，生活配套完善。

根据2025年学区划分得知，恒大悦府小学学区为香江学校小学部、香江中学中学部，距离较近。

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二手房市场情况

恒大悦府在二手房市场上热度一直挺高，位于万达广场周边，本身地理位置优势明显，周边商业、教育、医疗等配套均已完善，又是精装交付，性价比会比周边部分二手房小区更便宜些。

目前小区挂牌均价9462元㎡，正在出售82套房源，近90天成交1套，近30天带看165次。

挂牌房源分高层、洋房产品，洋房一楼带花园。

高层房源挂牌占据绝大多数，建筑面积约96-142㎡三至四房，普遍挂牌单价在七千至九千每平。

洋房挂牌房源并不多，户型建筑面积约109-160㎡三至四房，洋房层高在6-7层，公摊更低，居住舒适度更高，部分为复式产品，故挂牌价会比高层更高，普遍挂牌单价在八千至一万多每平。

历史共成交34套房源，户型涵盖建筑面积约96.65-141.93㎡三至四房，成交单价6633-11258㎡元/㎡，成交总价65-151.6万元。

从上述表格中能明显看出，该小区成交价格明显下滑，早在2022年时，成交单价普遍在九千至一万多每平，2023年为成交高峰期，成交价格与2022年变动不大。

2024至2025年成交价格明显下滑，尤其是今年，成交6套房源普遍在六千至八千每平，其中，单价6613元/㎡的房源，创下该小区历史成交最低单价，比目前挂牌所有房源价格都还更便宜。

成交单价下滑也是诸多因素造成，除了大市场环境影响外。一方面，周边刚需新房楼盘竞争压力较大，例如华坚心海园精装七八千每平，地理位置比恒大悦府更好。

另一方面，经开区新规楼盘较多，户型实际使用率比老规户型更高，恒大悦府高层刚需产品，自然免不了受到冲击。

最后，你觉得这个小区怎么样？欢迎评论区留言讨论！

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