学区房过户给儿子，老人居住权如何保障？

为了方便孙女读书，父亲以买卖形式将学区房产权转移登记在儿子名下，事后以生活被频繁打扰为由，拒绝儿子入住引发父子庭上相争。

经柳州市两级法院审理，这起侵权责任纠纷案有了最终结果。法院认定老人的居住权具有独立性、排他性，劝解父子俩修复关系，和睦相处。该案获评“全区法院系统2024年度优秀案例分析评选优秀奖”。

父子因一套房屋起纷争

年过七旬的章姜韶身体欠佳，和保姆住在柳州市弯塘路的一套单位房改房中。该房屋于2009年9月8日登记在章姜韶的儿子章仲名下。都说“打虎亲兄弟，上阵父子兵”，可这父子俩的关系不太好：2023年8月，章姜韶重新安装了防盗门锁，章仲索要钥匙被拒，把门砸了，惊动了警察。

章仲称，他女儿在附近小学就读，他在家中安装摄像头，除了防盗还能记录孩子何时放学回家。“摄像头安装在客厅，没有侵害谁的隐私权，也没有妨碍任何人正常生活。”2022年2月母亲过世后，父亲竟然将他和女儿赶离房屋，并拆卸摄像头。

章姜韶则告诉民警，这是他出资购买的单位房改房。2009年，章仲在女儿出生前，以方便女儿读书为由，向他提出将房屋过户。为了方便孙女读书，他与妻子同意以买卖方式过户，但章仲并未实际支付房款。房屋一直是他与妻子居住，这也是当时和章仲说好的。没想到妻子去世后，章仲以各种理由频繁干扰他在房屋的居住生活。

2023年4月26日，章姜韶向柳州仲裁委员会提出仲裁申请，请求确认2009年8月27日他与章仲签订的《柳州市二手房买卖合同》无效；章仲协助将房屋转移登记至他名下。双方在仲裁庭主持下达成调解协议：房屋产权仍归章仲所有；章仲不得以任何理由剥夺章姜韶对房屋享有的终身居住权；章仲自觉履行对章姜韶的赡养扶助义务直至终身。庭审笔录中写明，双方愿意调解，章仲不得干涉章姜韶请保姆居住在屋内。

此后，章仲将父亲诉至柳州市城中区人民法院，请求法院判令章姜韶给他一把房门钥匙，并归还房屋房产证，不得阻挠他进屋居住；章姜韶赔偿精神损失费1万元，以及路由器、摄像头，恢复原状并禁止拆卸破坏。

老人居住权独立且排他

城中区法院审理后认为，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。章仲与章姜韶在仲裁委达成的调解协议对双方均具有约束力，章姜韶有生之年享有占有使用房屋的权利。

房屋为两室一厅，如果章姜韶请保姆住在屋内，则无法再让章仲到屋内居住，章仲对此应该是知情的，且协议约定章姜韶对房屋享有居住权，可以推定双方调解时约定对章姜韶享有的居住权应该是具有独立性和排他性的，即章姜韶对整套房屋享有居住权并能以此对抗章仲的所有权，章仲不应对章姜韶基于房屋所享有的合理居住需求予以干涉。章仲在房屋安装监控影响到章姜韶正常居住生活，法院仅支持章姜韶向章仲返还设备。

章姜韶称，因为章仲没给房款，所以没把房产证给他。章仲则主张已将现金全部给母亲，章姜韶已签字确认。城中区法院指出，因此案是侵权纠纷，章仲主张返还房产证属于买卖合同纠纷的范畴，与该案不属于同一法律关系，章仲应另行主张。

城中区法院作出一审判决：章姜韶向章仲返还路由器一台以及摄像头一套。

章仲不服一审判决，向柳州市中级人民法院提起上诉，坚持一审时的诉讼请求。

“我们调解时的真实意愿是为了便于我履行赡养父亲的义务，约定父亲可以居住在我的房内，没有排除我居住的意思。如果调解时就明确父亲享有独立且排他的居住权，又何须我同意父亲请的保姆住在房内？就算我同意让保姆住在房内，也不影响我一同居住。”章仲说。

“房屋是我的，我的房门坏了，重新安装房门不是侵权行为。”二审期间，章姜韶向柳州市中院提交了“出院疾病证明书”，想证明自己年老体弱多病，章仲没有尽到赡养义务，不应将房屋判给他。

法官劝解修复父子关系

柳州市中院审理后认为，根据民法典第366条的规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。已生效的调解书明确章姜韶对房屋享有终身居住权，可见章仲与章姜韶通过调解书形式对房屋的占有、使用设立了用益物权。调解书是双方真实意思表示，不违反法律规定及公序良俗，结合房屋实际使用管理情况，章姜韶在这里实际居住多年，章仲不能提供证据证实章姜韶除了房屋之外还有其他住所。

章仲与章姜韶均应遵守调解书约定，各自按照约定全面履行自己的义务，即章仲应按照约定保证章姜韶在房屋的居住权益。房屋为两室一厅，章姜韶年事已高，患有多种疾病，需要人照顾，双方在仲裁调解笔录中特别约定“章仲不得干涉章姜韶请保姆居住在房屋内”，章姜韶自述聘请保姆照顾其日常生活起居，保姆居住在房屋内合情合理。

章仲在庭审中表示，他和女儿住在另一套房，章姜韶及保姆在案涉房屋居住，没有显著影响章仲及其女儿的生活所需。法院指出，章仲对房屋享有所有权不足以对抗章姜韶基于生活居住需要享有的居住权。章仲应按调解书约定，保障章姜韶在案涉房屋的居住权益。同时，章仲为人之子，保障章姜韶老有所居的同时，应充分尊重监护意愿，未经同意在房屋安装监控设备，已影响到作为居住权人的章姜韶的正常居住生活。

柳州市中院作出“驳回上诉、维持原判”的终审判决。（文中人名均为化名）

法官说法

尊老、敬老、养老、爱老是中华民族传统美德。家庭成员之间应当敬老爱幼，共同维护和睦文明的家庭关系。章姜韶与章仲是父子，亲情血脉关系不可隔断。日常生活中产生家庭矛盾时，子女要常念养育之恩、常怀感恩之心，多与父母沟通，彼此多一些理解包容，积极化解隔阂，修复关系，让老年人老有所养、老有所居、老有所乐，安度晚年。