你们说对了，出生率降低，学区房也跟着回落

这一回，算你赢了，以前被认为最保值的“学区房”，现在也抵御不了市场的下行，几个月的时间里，成交单价相差8000元/平米。

福州鼓楼区，是学区房的集中地，小编个人对小学梯队的排列，也在这里给大家做个排序，如有异议，还请自己做好判断。

顺序如下：鼓二小--二附小--鼓实小--延安小--省实验小学---钱塘小---温泉小--中山小---鼓一小---茶园小---一附小---井大小---则徐小---乌山小---湖滨小---西峰小---达明小---铜盘小---屏山小---屏西小---湖前小等，还有多个小学遗漏，并不代表学校不好。

中学排序如下：延安中、屏东中、十九中、杨桥中、福一中、十一中、十八中、铜盘中、教院附中、屏东中屏北分校、二十二中。

学校虽好，但现在的价格也着实让人惊叹，排在公立校前二名的鼓楼实验小，屏东中学的老破旧单位宿舍，前两年，都在3万多一平米，现在竟然有2万多的成交价格出现。

可能真的验了大众说的那句话，人口出生率的降低，对学区房带来的影响不是一般的大，前两年还没有显现出来，接下去可能会蔓延开来，让所有人都知道。

今天，用一套老旧单位宿舍的成交，给大家做个简单分析，作为大家买房的建议。

成交小区：省人防办华屏路单位宿舍；

成交时间：2025年8月；

成交数据：产权面积75平米，3房2厅，一楼层，南北朝向，简单装修，186.5万，成交单价24867元/平米。

房源成交分析：

1、这套房子挂牌50天，业主价格调整4次，最后一次挂牌199万，带看10余组客户后，买家谈价12.5万后达成交易。别看这套房子挂牌时间短，业主卖房的诚意度可是非常高，价格上不断的做调整，遇到这样的业主，成交只不过是时间的问题而已。

2、省人防办华屏路单位宿舍，它是一个混合结构的小区，老房子的结构比较差，75平米虽然是三房的户型，也就导致房子没有了客厅。屋内的横梁和墙面都不能敲掉，且这套房子在一楼，有两个入户，厨房和卧室之间距离挨的很近，从居家角度看，比较一般。

3、暂且不说房子的户型，先看看小区基本情况，小区内只有4栋楼，96户业主，1985年的老小区，现在挂牌房源7套，业主挂牌均价32697元/平米。楼栋的外立面，还是较早用的水泥砂浆，外扩阳台还是裸露的红砖，近两年小区做了改造后，环境提升不少，但停车仍然是一个问题。

4、省人防办单位宿舍，划片至鼓楼实验小学，屏东中学，也是它最大的价值体现，今年有多套成交案例可以参考，5月份卖出两套房子，一套76平米，255万，单价33553元/平米，另一套是80.21平米，236万，成交单价29423元/平米。对比这次成交的价格，三个月的时间，价格相差8800元/平米。

购房建议：

划片到鼓楼实验小学的小区有41个，但房源量主要集中在北江新村和龙峰新村这两个小区内，龙峰新村选择的群体比较多，因为距离学校不远，同时还是框架房，周边的配套也相对比较齐全。

目前，学区房的溢价率比较显著，鼓楼实验小学属一类校，周边房价普遍高于区域均价：老旧单位宿舍：约3.0万-3.8万/㎡（如井关外路海军宿舍），品质商品房：如屏东路省检察院宿舍达4.5万+/㎡；

近期价格上有较大波动：2025年4月鼓楼学区房均价约3.3万/㎡（超福州97%小区），但8月以来部分房源挂牌价下调5%-10%，已成交的房源价格，同比2024年，下调幅度10%-15%之间。

紧盯急售房源：年底或学期结束前，部分业主可能降价抛售；

优先选次新房：如屏东路57号屏东中学教工宿舍（房龄新、抗跌强）；

规避高风险房：避开环保路等无电梯、无物业的老旧单位房。

长期变量：若实施“教师轮岗制”或“多校划片”，学区溢价可能稀释；经济下行期，改善型购房需求收缩，高价房承压。

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