咸阳真相：一座收缩型城市的挣扎与突围

文=贞观108坊 图/网络

咸阳房产中介秦琼眉头紧锁，今年他一套房子都没能成交。卖家咬牙降价30万，买家却想再砍50万，交易最终谈崩。更令他焦虑的是，如今连看房的人都寥寥无几。

城市收缩，信号已明

国家发改委有关部门负责人近日接受媒体专访时，特别提到了“收缩型城市”。该负责人表示，从城市发展趋势来看，人口流失、资金外流、土地闲置的这一类城市，今后也会面临撤并或整合的可能。

这并非“收缩型城市”首次出现在官方表述中。早在2019年，国家发改委就在《2019年新型城镇化建设重点任务》中明确提出，此类城市“要采取瘦身强体策略，严控增量、盘活存量”。

时隔六年，官方再次聚焦这一议题，其中蕴含的战略考量与发展导向，值得深入探讨。城市收缩已成为中国城镇化进程中不容忽视的现象。

概念与画像，咸阳符合哪些特征？

“收缩型城市”的概念最早可追溯至20世纪80年代的德国。当时，德国正遭遇大规模人口减少，随之而来的是市政预算缩减，公共基础设施大面积闲置。

通常情况下，收缩型城市具备以下一种或多种属性：

一是老工业城市，经济过度依赖传统重工业与低端制造业，难以适应产业转型升级需求而掉队，如美国底特律、德国莱比锡，以及国内的鞍山、本溪等。

二是资源型城市，因煤炭、石油、森林等资源枯竭，相关产业衰退引发城市发展降速，如法国洛林、加拿大资源型城镇，以及国内的鹤岗、阜新等。

三是偏远型城市，地理位置远离中心城市，缺乏港口优势且交通不便，导致人口外流、经济不振。

咸阳作为西安周边的中小城市，面临着增长极的“虹吸效应”。核心城市集聚大量优质资源与公共服务，周边城市的劳动力、资金、技术等生产要素会被持续吸引到核心城市中去，这在客观上剥夺了中小城市的发展机会。

财政困境，钱袋瘪了的尴尬

地方政府的“钱袋子”正在日渐瘪瘪。过去，卖地收入是地方财政的“压舱石”，如今，土地市场如同冰封的湖面，冻结了政府的收入来源。

2024年，全国地方土地出让收入预计将跌至48699亿元，较上年下滑16%，这已是连续第三年录得两位数下跌。与2021年8.7万亿的峰值相比，短短三年间，蒸发了3.8万亿，这笔巨款相当于数个省份一年的GDP总和。

在全国293个城市中，能够实现财政自给率超过100%的，如今仅剩下上海这一颗“璀璨明珠”。

咸阳的财政状况同样不容乐观。2025年1-7月，咸阳地方财政收入为72.7亿元，同比下滑1.1%。虽然总量仍略高于邻近的宝鸡市，但宝鸡的增速达到了1.5%，大有反超咸阳之势。

楼市寒冬，比想象中更冷

咸阳楼市正经历着前所未有的“寒冬”。房产中介秦琼的困境并非个例。

2025年1月到9月，咸阳房价持续下调。秦都区房价从7600元/㎡跌至7000元/㎡，跌了600元；渭城区从5900元/㎡跌至5300元/㎡，跌了600元；秦汉新城从7000元/㎡跌至6200元/㎡，跌了800元。

这些数字揭示了咸阳楼市的下跌现状，从情况来看，咸阳房价今年跌个10%的问题不大了。

咸阳房价下跌是与西安楼市高度相关的。现在西安楼市那边房价都在一直下跌，那么在这种情况下，咸阳楼市想要不跌的概率实在太低了。

咸阳楼市现在最大的问题还是需求减少的太厉害。当年西安楼市那边有限购，很多买不到西安房子的人就去咸阳买房了，而且当时咸阳开发商也是按照这个需求来盖的房子。

结果现在西安楼市限购放开了，这部分需求就没了，而咸阳楼市的供应量又那么大，这就让咸阳楼市压力很大了。

产业链危机，波及广泛

房地产行业并非孤军奋战，它如同庞大经济肌体中的一个重要器官，与钢铁、水泥、装修、家具等超过50个上下游产业唇齿相依。

当楼市遭遇“寒冬”，这些产业也随之“感冒”，最直接的后果便是大量劳动者面临失业和收入锐减的困境。

以钢铁行业为例，全国每年近四成的粗钢都流向了房地产领域。房企拿地犹豫、开工停滞，直接导致钢材需求量断崖式下跌。

建材行业更是雪上加霜。佛山地区，超过30%的建筑陶瓷企业受到影响；山东部分陶瓷厂更是直接停产，仓库里堆积如山的瓷砖，难以找到买家。

要知道，房地产每减少100万平方米的建筑量，就意味着约30万人的就业受到影响。当无数行业共同遭遇“寒冬”，背后牵动的，是成千上万个家庭的生计问题。

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信心崩塌，最可怕的危机

在严峻的财政和就业压力之外，更令人感到棘手的是，人们对楼市的信心已然“崩塌”。“房价永远涨”的时代已成为过去，取而代之的是普遍的观望，甚至是潜在的恐惧。

据中指院的一项调查显示，在对1万名居民进行“近一年是否会购房”的问卷调查中，仅有34%的受访者表示“可能会”，而高达28%的受访者则认为“房价还会继续下跌”。

这种信心的缺失，直接反映在行动上。2025年1月至3月，全国个人住房贷款提前还款金额飙升至2130亿元，同比增长35%。

宁愿支付违约金，也要提前偿还房贷，根源在于对未来房价下跌和收入下降的担忧，害怕无法承担月供。

当前，居民的负债率已飙升至70%以上，其中，超过三成家庭的月供支出占收入的60%以上。

突围之路，收缩不等于衰退

面对收缩趋势，我们需要调整发展思路，在坦然接受的同时探索转型路径。事实上，除了“撤并或整合”之外，收缩型城市还可从其他维度破局。

随着后工业化社会来临，民众生活水平提升与价值观念转变，城市“宜居性”的重要性已超越单纯的经济增长，成为城市竞争力的核心指标之一。

在此背景下，城市的“增长机器”角色逐渐弱化，“以人为本”的发展理念愈发重要，城市发展目标也应从“追求增量”转向“经营存量”，着力打造宜居、活力的生活空间。

收缩不等于衰退。接下来，收缩型城市完全可以通过拆除空置建筑、提升人口素质、聚焦特色产业等方式，优化空间布局，提高发展效率与可持续性。

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还可依托本地生态环境、自然景观与人文资源，打造特色小城品牌；同时推动新旧动能转换，在培育新兴产业的过程中提升科技创新能力，助力城市焕发“第二春”。

国内多地已积极探索出了一条条充满希望的转型之路：

鹤岗将废弃的厂区改造为吸引“数字游民”的创意公园，以低成本的生活方式为城市注入新的活力。

阜新将废弃的矿坑改造成光伏发电站，年发电量可满足40万户家庭的用电需求，实现了能源结构的绿色转型。

伊春大胆进行了行政区划的优化，将15个市辖区合并为8个县区，并将街道改设为镇，有效降低了管理成本，提升了治理效率。

结语：收缩中寻找新机遇

城市的兴衰更迭，是历史发展的常态。撤并整合，并非城市发展的终点，而是孕育新生的起点。

国家层面的政策并非是简单粗暴的“一刀切”式撤并，而是秉持着“尊重发展规律，顺应时代潮流”的原则，目前仍处于优化调整的探索阶段。

重点在于通过产业转型升级和行政区划的合理调整，实现城市的“瘦身强体”，增强内在活力。

城市发展并非只有“增长”一条路，适当“收缩”或许能开辟新的发展空间。正如河滩上错落有致的鹅卵石，在水石相依中形成独特风景。

收缩型城市若能找准定位、科学转型，同样能在区域发展格局中找到属于自己的独特价值。