国务院新规为2.6亿租客撑腰!押金乱扣、群租房、假房源被重拳整治

青客公寓悲剧不再！资金监管账户扼杀长租暴雷

伪造房源最高罚50万！房产中介面临生死转型

新市民生存突围：租房备案成城市公共服务通行证

押金秒退写入法律！国务院为租房市场建50条护栏

7月21日国务院公布《住房租赁条例》，这部将在9月15日正式实施的行政法规，首次以国家级规范为租房市场确立完整规则框架。据住建部统计，我国租房人口2023年已达2.6亿，预计2025年突破3亿大关。面对年增长率超7%的万亿级市场，新规用50条具体条款回应了押金难退、群租泛滥、假房源横行等多年顽疾。

在居住安全方面，条例明确划出物理红线：厨房、卫生间、阳台等非居住空间严禁单独出租。针对困扰北上广深多年的“鸽子笼”乱象，法规要求设区市必须制定人均最低租住面积标准。贵阳市已率先响应，明确要求“人均建筑面积不得低于5平方米”。而曾经引发社会关注的“甲醛房”问题，则通过“住房须符合消防安全标准”的硬性规定予以防范。

资金安全成为新规第二大着力点。饱受诟病的“押金克扣”问题有了法律解决方案：合同中必须载明押金数额、返还时间及扣除条款，无正当理由扣押金将担责。对于长租公寓企业，法规祭出釜底抽薪之策：从事转租经营必须设立资金监管账户，所有租金押金均须通过该账户流转。这意味着2020年蛋壳公寓爆雷引发的40万租客维权事件，以及2024年青客公寓破产后租客仍需还贷的荒诞剧，将永远成为历史。上海房管局负责人表示：“企业资金池模式宣告终结，行业回归服务本源。”

虚假房源信息泛滥是第三大整治目标。中介机构发布房源前必须完成两项硬指标：实地查看房屋现状，核验房屋权属证明。北京链家经纪人王磊透露：“新规实施后，同一套房源在不同平台的信息必须保持一致，虚假低价引流将面临最高50万元罚款。”这一变革直接推动行业服务升级，成都某中介门店已着手配置VR看房设备，力求信息真实透明。

在租客权益层面，新规实现了系统性赋能。当遭遇房东拖延备案时，租客可自行办理登记手续，这项看似微小的改变实则影响深远——在杭州、南京等已试点租购同权的城市，备案合同直接关系到子女入学资格。法规同时规定房东不得擅自进入租赁房屋，解约需预留合理腾退期。去年引发热议的“提灯定损”事件，在新规框架下将构成违法，最高面临10万元处罚。地方政府还将定期发布租金指导价，遏制恶意涨价行为。在深圳南山区，政府租金监测平台已涵盖全区90%出租房源。

对于房东和租赁企业，新规既是约束也是转型契机。上海房东林女士给记者算了一笔账：其出租的60平米老公寓因新规要求，年度维修预算从3000元提升至5000元，但政府提供的租赁备案税务抵扣政策可减轻三成负担。对于专业运营机构，监管层层加码：个人转租超过10套房需注册公司，企业须建立完整的租赁档案，违规收集租客信息将被追责。广州一家公寓运营商正将服务重心转向保洁、维修等衍生服务，创始人坦言：“靠金融套利的路被堵死，深耕服务才有出路。”

更深刻的变化藏在法规第五条：“推动租购住房享受同等公共服务”。配合“十四五”期间870万套保障性租赁住房建设任务（截至2025年3月已完成92%），政策构建起阶梯式住房供应体系。在武汉光谷片区，持租赁备案证明的新市民已可申请人才补贴；苏州工业园则将租房年限纳入积分落户计算。华南城市研究会李教授指出：“当租房能解锁教育医疗资源，人才流动的户籍壁垒才能真正打破。”

这部酝酿五年的法规在公布两月后即施行，显现出政策落地的急迫性。随着监管权全面覆盖租金监测、资金监管、合同备案三大领域，地方财税模式迎来变革。北京大学房产研究中心测算显示，全国住房租赁综合税费率约12%，未来规范化征收有望为地方财政开辟新税源。但当下最重要的是，全国2.6亿租客迎来了改变生存规则的制度保障。