定了，又有两个等了20多年的项目被救活，都在核心区！

20+年的等待，深圳这些中心区的旧改终于要动了。

近日，据市场消息，佳兆业与中信城开就深圳福田佳园二期项目签署了战略合作协议，将组建联合工作团队，以“共同管理”模式高效推进项目建设。

此次合作的达成，也意味着旧改了23年的东山小区再次取得了新的进展。

罗湖的金钻豪园也取的了新的进展，项目由中信城开、中信金融联手区属国企罗湖投控共同设立实施主体公司，预计10月开工。

同时，据壹地产不完全统计，截至目前，深圳已有约22个旧改项目被 成功 盘活。

近期也实地探访了项目现场，带来最新的进展。

01.

旧改23年

一期交付、二期停滞变“菜地”

东山小区总占地面积近8万m²，原为深圳市建安集团的单身宿舍及职工住宅区，改造规划分为南、北两个地块。

其中，北地块于2001年交由星河集团操盘，经旧改后成为如今的星河国际项目。

而南地块的拆迁工作于次年2月启动后，也就是现在的佳园项目，但因产权复杂及部分业主反对，当日即被叫停，自此陷入漫长的停滞。

直到2008年，建安集团拿到拆迁许可证，2014年，与佳兆业签订合作协议，开始推进拆迁重建；2017年，双方合资成立公司，正式主导开发南地块项目，并命名为“佳园”。

地图示意；仅供参考

按照原规划，佳园分为两期建设：

一期：原为单身宿舍区，产权属建安集团。规划包含A座、B座两栋楼。其中，A座全部为商品房；B座则以回迁房为主，具体分布为7楼及以上共197套回迁房，7楼以下则为 143 套商品房。

该一期项目被命名为“天宸”，于2023年5月正式开盘销售，已全部售罄。回迁房部分在2023年12月顺利完成交付，商品房部分则于2024年5月全部交付完毕。

壹地产实拍

二期：原为职工住宅区，产权属于职工个人。规划拟建4栋楼。其中位于正中间的为板式结构、29层的楼王单位，其余楼栋高度约为32层，与一期形成围合式布局。

与一路之隔的一期形成鲜明对比的是，二期目前基本处于清空状态。主体建筑虽未拆除，但门窗已全部拆除，部分墙皮和瓷砖出现脱落。

壹地产实拍

壹地产实探发现，目前仍有极少数住户居住，部分楼栋一楼外墙旁可见零星开辟的菜地。

壹地产实拍

不过，随着佳兆业与中信城开合作的达成，旧改了23年的东山小区终于要迎来曙光，至于项目规划是否会做出调整，仍有待进一步观察。

值得一提的是，此次合作并非佳兆业与中信城开的首次携手。此前，双方已成功合作了多个项目，如中信城开红树湾、深圳中信金沙湾、中信元湾府等。

02.

一期均价10.34万/㎡

二期预计多少钱？

作为福田CBD比较稀缺的住宅项目，佳园二期区位优势显著。

项目紧邻滨河大道，一路之隔就是会展中心、平安金融中心、市民中心等地标建筑。

交通方面，该项目具备极为突出的优势。项目周边汇聚了 1、3、4、11 四条地铁线路。

其中，距离项目最近的地铁站是1/3号线的换乘站购物公园站，直线距离仅约600 米，无论去到哪个区都很方便快捷。

此外，地铁2站就能到达福田高铁站。对于跨城、跨省出行需求提供了极大的便利。

生活配套也极其丰富，有市级图书馆、音乐厅、少年宫、博物馆、艺术馆、市民公园等文化休闲配套；周边也有星河COCO PARK、皇庭广场、卓越中心等大型商业综合体围绕，生活极其便利。

教育上，周边也有福新小学、莲花中心南校区、文天祥小学等分布。

从当前楼市状况来看，片区内在售新房数量寥寥无几。

其中，岗厦汇花园尚未入市，目前仅有佳园一期天宸可作为价格对标参考。佳园一期天宸当时备案均价为10.3万/平，单价8.4万/平起，总价区间在1162万-9891万之间。

图源贝壳

二手房市场方面，据贝壳数据显示，周边二手房挂盘价格大多在10万/平左右，不过像发展兴苑这类老小区挂牌价相对亲民，为8.9万/平。

目前佳园一期天宸有一套138平的房源挂牌，单价9.98万/平；并且从历史成交记录查询得知，2024年12月有一套129平的房源以总价1305万成交，折合单价10.11万/平。

综合考量佳园的地理位置以及周边一、二手房的价格走势，你认为佳园二期开盘会定在什么水平？

图源贝壳

03.

22个旧改项目成功盘活

深圳城市更新正在焕新

其实，不单是佳园二期迎来转机，据壹地产不完全统计，截至目前，深圳已有约22个旧改项目成功被盘活，主要分布于罗湖、南山、福田等8个片区。其中，龙岗占比最多，有12个项目。

从推进节奏来看，各项目呈现出多样化态势：个别项目已顺利入市开盘，部分正有序推进施工，还有一些尚处前期准备阶段，正积极筹备后续工作。

例如，原恒大的饼干厂旧改项目被招商蛇口接手后 ，现被正式命名为“后海玺家园”，目前项目已全面动工。

罗湖金钻豪园也有新动态。该项目早在2005年即启动前期摸底，2010年被纳入深圳市首批旧住宅区改造名单，但因开发商及政策调整等原因停滞长达20年。

图源合一城市更新

今年4月，罗湖区政府发布盘活信息提交通告，并表示已成立工作专班研究解决安置费拖欠和施工问题。

至8月，项目正式公示由新成立的深圳市新钻项目开发有限公司作为实施主体。据业主透露，预计今年10月将动工建设。

穿透企业的股权分布发现，该企业是由由中信城开、中信金融联手区属国企罗湖投控共同设立。

图源爱企查

从现场实探来看，项目一期还处于打地基状态，现场虽然有大型机器，但并没有施工的迹象，二期还未开拆。

金钻豪园； 壹地产实拍

此外，坪山正奇工业区旧改项目（春和府）、龙华的 岳盟工业区城市更新单元（塘城壹号）等较早启动的项目，都已经在今年拿证入市。

城市更新对居民和城市发展而言，本应是一场双赢的变革。

五六年前提起旧改、城市更新，大多数人还抱有积极期待，毕竟算是个体与城市的双赢。

然而，随着市场波动与政策调整，部分项目陷入困境：资金链断裂、安置费停发、甚至有人借虚假旧改信息进行诈骗……这些不确定性一度为城市更新蒙上阴影，也让居民对未来的期待转为担忧。

值得欣慰的是，如今在各方的共同努力下，一批停滞项目正逐步被盘活。官方出面，引导社会资本参与，为项目注入新的活力，也让居民多了一层实实在在的保障。

不过，除了上述被盘活的旧改外，深圳仍有部分项目停滞已久，如半岛城邦五期、恒大遗留旧改等，对此也期待未来会有更多的烂尾项目被救活。

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