借名买房后出名人反悔，实际购房人胜诉获过户丨北京房地产律师讲

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借名买房是房产交易中常见的风险场景，近日北京市某法院审理的一起借名买房纠纷案件中，实际购房人以他人名义购房 17 年后，因出名人拒绝配合过户诉至法院，最终法院支持了实际购房人的诉求，判决出名人协助办理过户手续。本文结合案件细节，解析借名买房的核心裁判要点与维权逻辑。

一、案情梳理

1. 借名买房背景与履行过程

2007 年 10 月，李明（原告，化名）因特殊需求，与同学张远（被告，化名）达成口头借名买房协议，约定以张远名义购买 “一号房屋”（朝阳区某楼盘），李明支付全部房款及 5 万元借名费。

2007 年 10 月 10 日，李明代张远签订《商品房认购书》；10 月 23 日，以张远名义与乙开发公司（原北京某某有限责任公司）签订《商品房预售合同》，房屋总价 117.0169 万元。其中，首付款 36.0169 万元由李明通过甲公司（原北京某甲有限公司）等关联企业支付，剩余 81 万元以张远名义办理银行贷款，贷款由李明按月偿还。

2008 年 9 月，张远出国留学前，公证委托李明的嫂子王芳代管 “一号房屋”，负责装修、还贷等事宜。2009 年 7 月，李明收房后先后两次装修房屋，并实际占有使用至今，物业费、取暖费等均由其承担；同年 11 月，“一号房屋” 登记至张远名下。

2. 纠纷引发与诉讼主张

2022 年 4 月，李明因资金周转需要，将 “一号房屋” 以 706.495 万元出售给赵磊（案外人，化名），要求张远配合过户时，张远突然反悔，以 “房屋系自己购买，李明仅为代管” 为由拒绝配合，并反诉要求李明腾退房屋。

李明遂起诉，要求张远将 “一号房屋” 过户至赵磊名下；张远反诉称双方无借名协议，房屋系其所有，李明应返还房屋。

3. 关键事实查明

李明提交的银行流水、代付款证明显示：首付款、17 年贷款（2023 年 3 月前）均由其支付，且 2007 年 10 月向张远支付 5 万元借名费，2007 年 11 月又支付 5.35 万元贷款相关费用。

房屋产权证书、装修合同、物业费票据等均由李明持有，证人王芳、蒋某（代李明还贷人员）出庭作证，证实李明为实际购房人。

赵磊已支付大部分购房款，且具备北京购房资格；李明表示愿意一次性结清剩余贷款，配合注销抵押。

二、案件分析

本案的核心争议在于双方是否存在借名买房关系，法院最终支持我方（李明方）诉求，核心逻辑如下：

1. 借名买房关系成立，符合高度盖然性原则

根据《民事诉讼法》及司法解释规定，对负有举证责任的当事人提供的证据，若能使待证事实具有高度可能性，应认定该事实存在。本案中：

李明持有购房合同、付款凭证、产权证书等全套资料，且 17 年来持续偿还贷款、占有使用房屋，符合 “实际购房人” 的核心特征；

张远主张 “房屋系自己购买，李明仅为代管”，但无法提供首付款支付凭证，也未举证证明其偿还过贷款或承担过房屋相关费用，其关于 “5 万元系咨询费” 的辩解无证据支持；

公证委托书仅能证明代管关系，不能否定李明实际出资、实际使用的客观事实，结合全案证据，可认定双方借名买房关系成立。

2. 张远的抗辩理由缺乏事实与法律依据

张远称 “向甲公司借款购房”，但未提供借款协议，且其 2008 年向王芳转账的 12 万元，李明提交的借条显示系另一笔借款，与购房款无关；

根据《民法典》第二百零九条，不动产登记仅具有公示效力，并非确权的唯一依据。“一号房屋” 虽登记在张远名下，但李明作为实际购房人，享有请求过户的权利；

张远在李明出售房屋后才变更还贷账户、主张房屋所有权，其行为明显违背诚信原则，不足以推翻借名买房的事实。

3. 房屋过户条件已具备，应支持李明诉求

案外人赵磊具备北京购房资格，且已履行大部分付款义务，房屋过户不违反限购政策；

李明明确表示愿意一次性结清剩余贷款，注销抵押登记，过户的客观障碍可消除；

张远反诉要求腾退房屋，因借名买房关系成立，其并非真正权利人，该诉求缺乏法律依据，应予驳回。

三、裁判结果

法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条等规定，判决如下：

李明于判决生效后十日内代张远偿还 “一号房屋” 剩余贷款本息，并配合办理抵押注销手续；

张远自抵押注销之日起十日内，配合李明将 “一号房屋” 过户至赵磊名下；

四、案件启示

结合本案裁判要点，为借名买房双方提供三点核心建议：

1. 务必签订书面借名协议，明确权利义务

借名买房时，应签订书面协议，明确约定房屋实际所有权归属、房款支付方式、过户条件、违约责任等核心条款，避免因 “口头约定” 引发纠纷。本案中虽无书面协议，但因李明证据充分得以胜诉，实属幸运，切勿效仿。

2. 实际购房人需留存完整证据链

实际购房人应全程留存付款凭证（注明 “购房款”）、代付款证明、房屋占有使用证据（装修合同、物业费票据、租赁合同等），并妥善保管产权证书等资料，形成 “出资 + 占有 + 控制” 的完整证据链，为证明实际权利提供支撑。

3. 出名人应恪守诚信，避免恶意违约

出名人不得以 “登记权利人” 为由否认借名事实，否则需承担配合过户、赔偿损失等法律责任。本案中张远违背诚信的反诉行为，不仅未得到支持，还需承担案件受理费，得不偿失。

借名买房风险较高，建议尽量避免；若确需借名，务必通过书面协议和证据留存降低风险。本案的判决充分体现了 “实质重于形式” 的裁判原则，有力保护了实际购房人的合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）