房产税再成热点，“狼”真的又来了吗？

这些日子，有关房产税的话题，有些苗头；

原因无他，每次楼市成交下滑，下滑的越多，苗头越盛。

房产税，从若干年前就开始提，直到现在落地试点的城市也就上海重庆两个直辖市，厦门2022年初的时候统计部门在工作报告，其中提到“要做好房地产税试点落地厦门的前期准备工作，以防止全市房地产市场出现大的波动”

然后，没了下文。

2025年年初，小道消息说房产税新增了21个试点城市，包括一线四个二线若干个和少数三四线，我没有看到明确的官方发文，只当和厦门一样，纯粹是民间的猜测。

房产税，是财产税的组成部分。

先行的征税体系中，财产税还有城镇土地使用税、车船税、车辆购置税、船舶吨税；

买新车以后，不管开不开、一年跑5000公里还是跑50000公里，交强险还能打折，车船税一分钱都少不了。

房产税的道理，和车船税在本质上是一模一样的。

现在，问题来了——

第一个，房产税会不会开征，什么时候开征

第二个，开征后的房产税，会不会继续打压新房市场

第三个，房产税，能解决多少土地出让金替代

咱一个一个说道说道。

第一，房产税的开征，已经是在弦之箭

我个人的猜测，不会晚于2030年。条件有三：

楼价跌到跌不动

土地出让金跌到跌不动

房子登记联网、包括宅基地在内的确权完成

第一个条件是房价稳定；第二个条件是税源不足；第三个条件是登记在册

楼市卖不动不是房产税开征的条件，楼价跌到底才是；

所以，至少在一段时间内，暂时房产税还只是字面上的税种，距离全面铺开还需要等待时机的来临。

第二，房产税开征后，新房市场更加稳定

前几年房地产之所以每年13万亿的销量，很大程度上是因为有预期，觉得楼价还能再涨上去

如果那时候就开征，楼市一夜之间直接冰封

现在，新房市场的买家只有两类，一类是以旧换新不得不买的刚需，一类是需要资产配置的有钱人

真正的刚需绝大多数都去买二手了

楼市成交量在低点稳定后，新房市场的这个特征会更加明显

房产税作为财产税的组成，就像买新能源汽车，购置税减免只是考虑是不是入手新能源的一个因素，但绝对不会是决定性因素；买家不会因为多缴税而放弃，也不会因为暂时免税而疯狂购入

楼市跌无可跌的时候，房产税对于新房的稳定性只能加强，而不会让新房市场一夜坍塌

影响最多的，恐怕是手握几套存量房还没出手的业主了，当年觉得资产不会贬值，房产税出来以后就会有多痛苦。

第三，房产税，还是能收上来不少钱的

中银证券2022年9月有份研报，研报几个核心结果，摘录如下

假设未来中国推出的房产税税率为0.8%，则测算得出全国房产税收入约为2.95万亿元。考虑到免征比例，在中性假设（50%）下，测算得到全国房产税收入约为1.48亿元；敏感性分析，预计整体全国房产税的规模在0.44-2.95万亿元的区间

由于房价水平的差异，房产税也有差异，4个一线城市预估房产税总计4891亿元，占预估全国房产税总收入的33%；10个二线城市代表总计2324亿元，每个城市平均230亿元左右；三四线的房产税规模可能更小一点

全国城镇人均房产税支出范围约为484-3228元，对应的占可支配收入比例范围约1.02-6.81%

这个报告是2022年年中的，数据是楼市最好那几年的房价和土地出让金，和眼下的情况可能有点出入，网上能找到完整版，大家看看就好。

房产税，基本上就是这个情况了。

中银证券在研报最后写到：

房产税短期可能会对市场形成一定压力；持有成本稳定后，中期价跌量稳；中短期的波动过后，由于供给和需求长期来看都会有明显下降，市场可能会达到一个相对平衡状态，长期房价走势可能是平稳略有上涨。

专业机构的这个判断，很有些道理。